התשואה הנמוכה בהשקעות הסולידיות על רקע הריבית הנמוכה, יצרה בשנים האחרונות ביקושים גבוהים לדירות להשקעה. אנשים רבים החליטו שעדיף להשקיע בדירה להשקעה שמניבה דמי שכירות ועשויה גם להשביח עם הזמן. במבט לאחור הם צדקו – רכישת דירה להשקעה סיפקה תשואה שוטפת (דמי השכירות) ועליית ערך מרשימה – יותר מכל נכס סולידי, ובמקרים רבים גם יותר מנכס בסיכון.
אלא שעליות המחירים האלו הפכו את ההשקעה בדירות לפחות אטרקטיבית. הנוסחה הרי פשוטה – התשואה של בעל הדירה נובעת מדמי השכירות והיא מחושבת כדמי השכירות השנתיים (בניכוי הוצאות אם יש) חלקי עלות הדירה (כולל מיסים והוצאות נלוות).
ברגע שמחיר הדירה עולה, הרי שהתשואה (בהנחה שדמי השכירות לא עלו באותו שיעור) יורדת. כיום התשואה על השקעה בדירה באזור המרכז היא אולי 3%, ובאזורי הפריפריה במקרה הטוב אולי 5% (למעט במקומות חריגים). זאת תשואה נמוכה מהעבר, אם כי היא עדיין תשואה סולידית טובה ביחס לאפיקים הסולידיים הקיימים. אבל הסיכון בהשקעה כזו עלה. מחירי הדירות נמצאים במגמת עלייה כבר 10 שנים רצופות, וברוב הארץ, בתקופה זו, המחירים הכפילו ושילשו את עצמם. ככל שהמחיר עולה, ההשקעה הופכת למסוכנת יותר, ומעבר לכך – הרגולטור פשוט לא אוהב את המשקיעים, ורוצה להרחיק אותם מהשוק. זה התבטא בהעלאת מס רכישה על דירות להשקעה; ניסיון להעביר את המס על דירה שלישית (שכשל, אבל צפוי לחזור) וכן מדברים על שינוי המס על השכרת דירה.
במילים פשוטות, האווירה לא הכי נוחה למשקיעים בדירות בארץ, וזו הסיבה שרבים מחפשים אלטרנטיבות השקעה בחו"ל. על פי הערכות יש בישראל כמה רבבות של משקיעים בנדל"ן בחו"ל – רובם הצטרפו למעגל בשנים האחרונות.
האם שווה להשקיע בחו"ל? נתחיל דווקא בחסרונות ביחס להשקעה בדירה בארץ. השקעה בנדל"ן בחו"ל זה לא כאן, וזה החיסרון הבולט – אי אפשר להתניע את הרכב ולהגיע לדירה; אי אפשר לשוחח בעברית עם השוכרים, אתם לא קרובים לשוק ולא רק לשוק הנדל"ן. אתם לא באמת יודעים מה קורה מאחורי הקלעים, אתם לא יודעים מה מתפתח מבחינת רגולציה, אתם לא יודעים לעומק מה המצב הכלכלי, המדיני, הפוליטי. אתם יכולים להתעורר בוקר אחד ולגלות שהכללים השתנו – וזה קורה בהשקעות בחו"ל.
יש דרכים למזער סיכונים, אבל השקעה בארץ היא הרבה יותר נוחה, כי לרוב אתם יודעים מה קורה מסביב – מה מתכנן האוצר עם המיסים, אילו זכויות יש לשוכרים, מה עושים עם דייר שלא מתפנה ועוד. אז נכון, גם פה צריך להיעזר במומחים כדי לדעת איפה להשקיע ואיפה לא, ומה הן זכויות הדייר, אבל זה לא אותו הדבר – בכל מדינה יש חוקים ורגולציה שונה, בכל מקום יש התייחסות מיסויית שונה למשקיעים; בכל מקום יש סגנון בנייה ואיכות בנייה שונה.
רכישת דירה בארץ: מה רע בתשואה של 3%
מעבר ליתרון שמדובר בשוק שאתם מכירים אותו (וחיים בו), גם התשואה לא רעה ביחס לחלופות הסולידיות. בפיקדון תקבלו במקרה הטוב 0.5%, אולי 0.7% בשנה. בהשקעות מעט מסוכנות יותר, כמו קרן נאמנות מוטה אג"ח, אולי תצליחו לגרד את ה-1%-1.5% ובהשקעה הזו יש סיכון – שוק האג"ח הוא סוג של בועה (מחירי האג"ח גבוהים).
גם השקעה בנדל"ן עשויה להיות מסוכנת – רבים טוענים שמחירי הדירות בארץ גבוהים מדי. אבל המשקיעים מנגד טוענים שמדובר בנכס שמניב תשואה שוטפת (דמי שכירות) ושלאורך זמן השקעה בדירה מצדיקה את עצמה. גם אם יש ירידה בתקופה מסוימת, בטווח בינוני וארוך, מחירי הדירות עולים. על רקע זה, אנשים רבים רוכשים דירה להשקעה כביטחון לתקופת הפנסיה. זאת ועוד – גם ככה מתישהו המשקיעים האלו יצטרכו לעזור (ברוב המקרים) לילדים ברכישת דירה. אז כל מה שהם עושים זה להקדים את ההשקעה בדירה ולשמור על ערך הכסף. גם אם זו לא תהיה אותה הדירה, הכסף שלהם צמוד לצרכים העתידיים שלהם; והנה המחשה - נניח שמר משה מעריך שהוא יצטרך לעזור לבנו לרכוש דירה בעוד 10 שנים. אם הוא קונה עכשיו דירה להשקעה, הוא מגדר את הסיכון (מבטח את עצמו מפני עליית מחירים).
היתרונות מבחינת המשקיעים ברורים:
תשואה סבירה
הצמדה למחירי הדירות (ואולי המשך השבחה/ עליית ערך)
הכנסה שוטפת משכר דירה (עם מס מוגבל מאוד)
דירה שתשמש את הילדים (או שתימכר ותשמש את הילדים)
החסרונות הם ירידת מחירים אפשרית וברגולציה, לרבות מיסים עתידיים. זו הסיבה שבחודשים האחרונים משקיעים יוצאים מהשוק או יושבים על הגדר ולא נכנסים. הם חוששים בעיקר שהמיסוי ישתנה – שר האוצר משה כחלון, שנכשל בניסיון להעביר את המס על דירה שלישית, הכריז כי ינסה להעביר את ההצעה שוב (בשינויים מסוימים), ובכלל קיים חשש ששיעור המס הנוח כיום על השכרת דירה, יעלה בעתיד.
חוסר הוודאות הזה מביא משקיעים לחפש השקעות אלטרנטיבות. אחת מהאלטרנטיבות הקיימות והמפתות היא השקעה בנדל"ן מסחרי, ובעיקר משרדים. כאן התשואה גבוהה משמעותית ויכולה להגיע ל-7% ויותר, אבל גם הסיכון בהתאם גבוה יותר. שוק המשרדים פחות סולידי משוק הדירות למגורים (להרחבה: השקעה בנדל"ן מסחרי – יתרונות וחסרונות), אך במדריך הזה נתמקד בהשקעה בדירות למגורים, שזה התחום הכי פחות מסוכן בנדל"ן. אז אחרי שהמשקיע הפוטנציאלי בוחן את ההשקעה בדירות מגורים בארץ ומחליט שלא להיכנס אליה, הוא עשוי לפנות לשווקים בחו"ל.
השקעות נדל"ן בחו"ל
רבבות ישראלים משקיעים בנדל"ן בחו"ל, רובם משקיעים בשווקים האמריקאי, הקנדי ובמערב אירופה, ובעיקר גרמניה ובריטניה. אבל יש טרנדים של השקעות במקומות נוספים כמו פולין ויוון. איך זה עובד? האם עושים את זה לבד או דרך קרן השקעות? מה צריך לדעת? ומה הסיכונים? נתחיל דווקא בסיכויים/תשואות. מתברר שהתשואה על נדל"ן למגורים בחו"ל עשויה להיות אטרקטיבית יותר מהתשואה בארץ. זה יישמע מפתיע, אבל אלו הנתונים – התשואה במקומות מסוימים בארה"ב מגיעה לכ-7%-10% ומדובר על תשואה נטו (אחרי כל ההוצאות), התשואה באירופה כמובן תלויה במקום הספציפי אבל לרוב היא עולה על 5%.
ההשקעה בחו"ל יכולה להיעשות באופן עצמאי – המשקיע פשוט מחפש דירות להשקעה, והיא יכולה להיעשות דרך קרנות וחברות שמתמחות בזה. אגב, לכולנו יש (בעקיפין) השקעות נדל"ן בחו"ל – הגופים המוסדיים שמנהלים את הפנסיה שלנו מחזיקים בנדל"ן בחו"ל, בעיקר בארה"ב ובאירופה, והיקף הנכסים רק גדל בשנים האחרונות.
איך משקיעים באופן עצמאי?
השיטה הכי פופולרית היא השיטה הישנה - מפה לאוזן. השכן קנה דירה באי יווני, וסיפר לכם שזה לא מסובך כמו שזה נשמע, העלות נמוכה מאוד, והתשואה גבוהה. אתם מתלהבים, ומתחילים לבדוק. אם מחפשים דירות באזור, מקבלים מידע על המחירים. את זה כדאי לעשות בשני מישורים – גם דרך האינטרנט - הכל קיים ברשת; וגם דרך מתווכים – תתקשרו למתווכים אזוריים ותקבלו פרטים.
בשלב הבא, אחרי שיש לכם כמה דירות על הכוונת, אתם צריכים לטוס ולראות בעיניים. תבדקו את טיב הנכס, האם הוא זקוק לשיפוץ? האם המחיר שלו הוגן? האם אפשר ללחוץ את המחיר כלפי מטה? איך מצב שוק השכירות באזור? האם אפשר לנהל את השכירות מרחוק, או שאפשר לשכור מעין חברה מנהלת שתהיה אחראית על התפעול השוטף?
חשוב לדעת אם אתם "המשוגעים" היחידים (אתם והשכן) או שזו מגמה כוללת באזור – הכי טוב אם מדובר במשהו באמצע. אם אתם לבד שם, אז זה דווקא מחשיד – למה אין שם רוכשים להשקעה? ואם אתם יחד עם כולם – אז יהיה קשה לעשות כסף, כולם כבר גילו את המקום.
חשוב להבין את הפוטנציאל של המקום – תוצר מקומי גולמי, מצב הכלכלה באזור, במה האנשים עובדים, ממה הם מתפרנסים? האם יש תיירות? האם יש באזור מוסדות להשכלה גבוהה? מה המגמה של האזור מבחינה כלכלית, מבחינת הגירה, ואיך האזור אמור להיראות בעוד שלוש שנים, בעוד חמש שנים ובעוד 10 שנים.
צריך גם כמובן להבין את כל סוגי ההוצאות שחלים עליכם, לרבות הוצאות ביטוח -מי אחראי על ביטוח הדירה, התכולה, והמתגוררים בה – אם זה אתם, אז חשוב כמובן לעשות ביטוח מלא. הוצאות נוספות שעשויות להיות הם תיקונים, מיסי עירייה, שיפוצים שונים, והוצאות שוטפות כמו ארנונה, ומים. צריך לברר כמה הם ולהבין אם אכן הן נופלות על השוכר.
אם אתם מתכוונים לממן את הרכישה במשכנתא / הלוואה, בדקו בארץ אם יש אפשרות כזו – ברוב המקרים אי אפשר לקחת מימון בארץ על רכישת דירה בחו"ל (כנגד שיעבוד הנכס). אפשר במקרים מסוימים לקחת מימון בחו"ל (במקום בו נמצאת הדירה), אבל זה לא פשוט. לתושבים זרים קשה יותר לקבל הלוואה. אז אם זה משהו שאתם חייבים תתחילו בבירור על הלוואה בשלב הראשון, ואם תצליחו לקבל מימון, תתקדמו הלאה.
אלו בדיקות שאפשר לעשות בעצמכם. אבל יש בדיקות שתצטרכו אנשי מקצוע. חשוב, כנראה הכי חשוב - לבדוק מול עורך דין מקומי מה מצב תכניות הבנייה באזור, מה הרגולציה על שוק הדירות בכלל ועל שוק השכרת הדירות בפרט. כבר היו מקרים שאנשים קנו דירות להשקעה, השכירו את הדירה ואז התברר להם שהם לא יכולים לפנות את הדייר – הוא תקוע כי החוק מגן עליו. כמו כן, יש מקומות שאסור להעלות שכר דירה. חוקי הגנת הדייר חשוב לכם כי השכירות היא מקור ההכנסה השוטף שלכם, וחשוב להבין את החוק המקומי.
עניין חשוב נוסף הוא המיסוי – כאן חשוב להתייעץ עם עורך דין מקומי ולהבין את שיטת המס המקומית – כמה מס משלמים על רווח מהשכרת דירה, כמה מס על רווח ממכירת דירה? האם מדובר במס לממשלה או מס אזורי או גם וגם. כמו כן, צריך להתייעץ גם אם מומחה מס בארץ. אחרי הכל, אתם מתכוונים מתישהו להחזיר את הכסף הביתה – אז השאלה אם תצטרכו לשלם על זה מס גם בארץ. מסתבר שבמקרים רבים כן. כלומר, מעבר למס שתשתלמו בחו"ל, גם מס הכנסה בארץ רוצה את חלקו שכן אתם תושבי הארץ, ותושבים ממוסים על פי החוק הישראלי. עם זאת, יש אמנות מס שונות עם מדינות רבות שבמסגרתן דואגים, במקרים רבים, להקל על המיסוי כך שהמס הכולל יגיע לשיעור מסוים ואם כבר שילמתם בחו"ל, אז כל מה שניתן לקחת מכם זה ההפרש עד לשיעור זה. מדובר על נושא מסובך ומורכב, אבל אל תזוזו בלי להבין איזה מיסים חלים עליכם. עניין המיסים יכול להפוך עסקה שנראית חלומית לעסקה לא כלכלית.
ואם התגבשתם ובחרתם נכס, אתם צריכים לדעת שהמחיר של הדירה זה לא כל ההוצאות. יש הוצאות בגין עורך דין, מתווך, אגרות, אולי שיפוץ הדירה, מיסוי ועוד. זה יכול להתחיל באחוזים בודדים מהיקף העסקה, וזה יכול גם להיות מעל 10%.
דבר נוסף שחשוב לוודא – שאין מגבלות משפטיות על העברת הזכויות בדירה, שיש בכלל אפשרות לרישום של הדירה על שמכם, ושהרישום הזה מתבצע בפועל.
רוב המשקיעים בחו"ל שעושים זאת באופן עצמאי רוכשים דירות להשקעה, אבל יש גם מעטים שקונים נכסים אחרים כמו משרדים. ככלל, הבדיקות הן קרובות מאוד. כך או אחרת, רוב ההשקעות בחו"ל לא נעשות באופן עצמאי, כנראה בגלל הצורך בבדיקות שעשויות להיות מורכבות. רוב המשקיעים בנדל"ן בחו"ל עושה זאת היום דרך קרנות נדל"ן (שמתמחות ביזמות ונדל"ן מניב).
יזמות – רווח גדול, אבל גם הסיכון גדול
דווקא תחום היזמות בחו"ל הוא התחום שעושה יותר "רעש" בשנים האחרונות, אולי בגלל שיש הרבה קרנות שמתמחות בתחום. נראה שהיזמות הרבה יותר קורצת לקרנות ולמשקיעים הישראליים, פשוט כי הם רואים את חצי הכוס המלאה - ביזמות מרוויחים (לפחות על פי ההיסטוריה של השנים האחרונות) הרבה יותר – הקרנות מציגות תשואה היסטורית של 15% בשנה ויותר. אבל אסור לשכוח את חצי הכוס הריקה - גם הסיכון גדול יותר.
בשנה האחרונה קרנות השקעה כאלו החלו לפרסם תשקיפים לפרויקטים ספציפיים והגיעו לחשיפה ענקית. בד בבד, היקף ההשקעות של הציבור עלה, כשמדובר בסך כולל של מאות רבות של מיליוני דולרים.
איך זה עובד? הקרן תאתר לכם את הפרויקט, אתם תבחרו אם להשקיע בו ותמורת מינימום של 70-100 אלף שקל תהיו שותפים בו. אבל זכרו – סיכוי הולך יחד עם סיכון, וגם בהשקעות בנדל"ן יש סיכון, וממש לא בטוח שכדאי להמר על הפנסיה לטובת השקעה בנדל"ן יזמי בחו"ל.
המשקיעים לוקחים סיכון גדול יותר ביזמות מאשר בנדל"ן מניב. הכסף סגור לתקופה ארוכה, יש סיכונים בפרויקט, יש סיכונים לגבי האכלוס של הדירות ועוד. אלא שהרקורד המוצלח (עד עכשיו) ומחסור באלטרנטיבות, מביאים לגל של ביקושים בתחום.
הקרנות האלו, חשוב להדגיש, יכולות להקים את הפרויקט בחו"ל בעצמן, אבל ברוב המקרים, מדובר על שיתוף פעולה עם גורם מקומי (בארה"ב, בקנדה, באנגליה ועוד). הקרנות פשוט מהוות חלק ממאגר המממנים של הפרויקטים של חברות הבנייה, ובתמורה להשגת המימון הן זוכות להיות שותפות ולייצר תשואה למשקיעים (ובדרך גם תשואה לעצמן). למעשה, דרך השתתפות בקרן ההשקעה, אתם הופכים לסוג של יזמים (שותפים ביזמות).
אז נכון, זה לא מתאים לכל המשקיעים, זאת השקעה לטווח ארוך, השקעה לא סחירה, עם סיכון, אבל בפועל זאת עוד דרך לפזר את תיק ההשקעות. הרי לא צריך להביא הון גדול, המשקיע יכול להיות שותף קטן (ויחד עם משקיעים נוספים יגויס סכום של מיליונים כדי להקים את המבנה), בפועל רוב הקרנות כיום מוכנות לקבל השקעה של 70-100 אלף שקל. אז למשקיע עם תיק משמעותי, אולי הגיוון הזה כדאי.
השקעה דרך קרנות מתמחות – יתרונות וחסרונות
השקעה דרך קרנות מתמחות יכולה להוריד ממכם חלק גדול מהבדיקות, ובכל בתנאי כמובן שאנשי הקרן מקצועיים ואמינים. השקעות בחו"ל אי אפשר לנהל ולבצע מהכורסא בבית. צריך לבדוק את המקום באופן פיסי, לעשות מחקר שוק, להבין את הביקושים וההיצעים בשוק הדירות באותו מקום, את ההשפעות שעשויות להיות על הפרויקט כתוצאה ממכלול של גורמים; את החשיפה המטבעית, את החשיפה המיסויית, את מקורות המימון של הפרויקט; את החוקים הספציפיים והפרקטיקה המשפטית במדינה המסוימת בקשר לבנייה, איכלוס, השכרת דירות ועוד. כן, יש לעשות הרבה מאוד שיעורי בית, והשקעה דרך קרן (שוב – בהנחה שמנהליה מקצועיים ואמינים), חוסכת ממכם את הבדיקות האלו.
קרנות ההשקעה האלו בודקות לעומק את כדאיות הפרויקטים, והן נעזרות ביועצים מקצועיים לרבות משרדי רואי חשבון ועורכי דין מובילים. הם עוקבים אחר מצב הפרויקט, מעדכנים אתכם באופן שוטף, דואגים להשכרתו או למכירתו, ומעבירים לכם את הרווחים לחשבון.
הקרנות האלו, חשוב להדגיש, אמורות לפעול תחת המעטפת של רשות ניירות ערך – הן אינן יכולות לגייס מעל 35 משקיעים לפרויקט, אלא אם הן מפרסמות תשקיף מפורט שמתפרסם לציבור המשקיעים (דרך אתר הרשות והבורסה). אך גם אם מדובר בקרנות גדולות שמפרסמות תשקיף, זה כמובן לא תעודת ביטוח להשקעה.
לרוב קרן ההשקעה מגייסת הון מקבוצת משקיעים לצורך השקעה בפרויקט ספציפי – בשנה האחרונה היו גיוסים גדולים דרך תשקיפים שפורסמו, אך רוב הגיוסים היו בעזרת פנייה ישירה למשקיעים.
הקרן לרוב מקבלת הקצאה מהיזם בחו"ל, והיא משווקת את הפרויקט (למשקיעים שקיימים במאגר שלה ומשקיעים חדשים), ולהמחשה – נניח שמדובר בפרויקט בקנדה בהיקף כולל של 10 מיליון דולר, ונניח שאתם השקעתם 100 אלף דולר וקיבלתם 1% מהפרויקט. נניח שאחרי כמה שנים סיימו לבנות את המבנה ומוכרים אותו ב-20 מיליון דולר. אתם אמורים לקבל 200 אלף דולר, אך יש כמובן דמי ניהול/דמי הצלחה (כל פרויקט לגופו) שמקטינים לכם את הרווח, ואל תשכחו את המיסים – גם המיסים המקומיים וגם המיסים בארץ (בארץ הרווחים האלו נחשבים לרווחי הון ויש לשלם עליהם מס בשיעור של 25%, אך העניין מורכב – תלוי באמנות המס של ישראל עם המדינה בה יש את ההשקעה, ובפרמטרים נוספים). כמו כן, חשוב לדעת שיש במקומות מסוימים בעולם מס על ירושה (נכסים שעוברים בירושה), ואם למשל השקעתם בארה"ב, וחס וחלילה קורה לכם משהו ואתם עוברים מהעולם הזה, אזי היורשים שלכם יצטרכו לשלם מס ירושה על ההשקעות שלכם בארה"ב.
סיכום ביניים ליתרונות וחסרונות בהשקעה בנדל"ן בחו"ל –
יתרונות עיקריים -
תשואה גבוה יותר גם בנכסים מניבים ובעיקר ביזמות
יש קרנות שמנהלות ומאתרות לכם השקעות
פיזור של תיק ההשקעות גם להשקעות בחו"ל
חסרונות עיקריים -
סיכון גדול יותר בעיקר בתחום היזמות
הקרנות גובות דמי ניהול/ דמי הצלחה שפוגעות בתשואה
השקעה ביזמות היא השקעה לטווח ארוך, לרוב ללא אפשרות יציאה
אתם לא באמת בשליטה בהשקעות שמעבר לים (אי וודאות)
מבין שני התחומים – נדל"ן מניב לעומת יזמות, היזמות מסוכן יותר.
איך בוחרים קרן השקעות?
לכל קרן יש פרופיל השקעה משלה, החל מסולידי – פחות סיכון ופחות תשואה, ועד לקרן מסוכנת עם פרויקטים נועזים, אך עם פוטנציאל לתשואות גבוהות. יש קרנות שיש להן כמה פרופילי השקעה ומציעות בחירה בפרופיל המתאים לכול משקיע. בכול מקרה, כול פרויקט צריך להיות מוצג בפני המשקיע הפוטנציאלי בהתאם לרמת הסיכון שלו, רמת הסיכוי שלו והערכת התשואה.
בקרנות יזמיות יש כמה מודלים של השקעה – הראשון, שותפות בפרויקט. קבוצת המשקיעים משלימה את ההון העצמי הדרוש ליזם ואז היא שותפה של ממש ומהווה חלק מהבעלות הישירה בפרויקט, כשהבטוחה להשקעה היא חלק יחסי בקרקע.
אפשרות אחרת היא של מימון – מדובר בהלוואת כסף ליזם, והמשקיעים מקבלים החזר על כספם פלוס ריבית קבועה. הקרנות מבטיחות קדימות למשקיעים במסלול זה על פני יתר המשקיעים, שמבטיחים עצמם גם באמצעות שעבוד זכויות השותפות בנכס.
במסלול השקעה בנכס קיים ומניב החיים פשוטים יותר. המשקיע נכנס כשותף בנכס קיים שכבר מניב רווחים מהשכרתו, ויכול לקבל רווח בתוך זמן קצר באופן יחסי לגובה ההשקעה. גם כאן אפשר להשקיע באופן עצמאי – לחפש נכס, למצוא ולקנות ולעשות את כל התפעול השוטף. אפשר להשקיע דרך קרנות השקעה שמפזרות השקעה על פני מספר רב של נכסים להשכרה; ואפשר לרכוש נכס שמציעות קרנות שמתמחות בזה.
הקרנות האלו כבר מציעות לכם נכס להשכרה. הן כבר דאגו לשפץ את הנכס, ולהשכיר אותו, אתם בעצם מקבלים את התשואה השוטפת, אבל זה לא אומר שלא יכולות להיות בעיות – מיסי עירייה גבוהים, בעיות עם הדיירים, הוצאות וועד חריגות ועוד. הקרנות האלו הן גם לרוב אלו שמנהלות את התפעול השוטף, כך שאתם לא באמת צריכים להיות שם, אך המודל הזה, טוב ככל שיהיה, לא לוקח בחשבון שאחת לתקופה יש לעשות שיפוץ בנכס (וזה מתבטא בתשואה), ושאף אחד לא מבטיח שכאשר השוכר יעזוב יהיה ניתן להשיג שוכר אחר באותו שכר דירה.
איך לבחור את קרן ההשקעות בנדל"ן?
רוב הישראלים שמשקיעים בחו"ל עושים זאת דרך קרנות ההשקעה. איך הם בוחרים את הקרן, ומה בעצם צריך לבדוק?
הכי חשוב זה רקורד העשייה וההצלחות שלה, לצד רקורד ומוניטין של המנהלים שלה. כמו כן, חשוב לבדוק את מידת השקיפות שהיא מספקת, את המודל הספציפי שלה, ואיך היא מסננת פרויקטים.
אם הפרויקט זוכה לליווי בנקאי, הסיכויים שמדובר בפלופ הם נמוכים; סביר שהבנק בדק לפני הליווי הבנקאי מה שמעלה את הסיכויים להשקעה סבירה. תעדיפו פרויקטים עם יזמים מחו"ל שיש להם ניסיון ומוניטין.
בקשו פרטים על אנשי הקשר של הקרן במדינות בהן היא פועלת – אם מדובר במשרדים גדולים של ברוקרים של נדל"ן, רואי חשבון, עורכי דין וכדומה, הרצינות והמחויבות גדולים יותר.
אל תסתפקו בהבטחות או מצגות מסנוורות עיניים – תנסו לאתר לקוחות קיימים ולקבל המלצות. קרן שמשקיעה בעצמה בפרויקט מעידה על מידת האמון שלה בו.
שימו לב מי היועצים המקצועיים (רואה חשבון, עורך דין) שמלווים את הקרן. ככול שהם גדולים וידועים יותר - עדיף. אחד החששות של משקיעים בקרנות פרטיות הוא קריסתן או מעילה בכספים. תבדקו אם קיים נאמן לקרן – רו"ח, עו"ד חיצוני שמפקח על הכספים.
אבל גם אם בדקתם ומצאתם שהכול נהדר, היו ויהיו גם מקרים של קרן רצינית שפרויקט שלה או פרויקטים שלה נקלעו לקשיים, לאחר שהיזם נטש או מסיבות שונות ומגוונות. אז חשוב להפנים – לא הכל זורם חלק, יהיו פרויקטים עם בעיות, ולמרות כל הכוונות הטובות של המעורבים בפרויקט, הוא יכול להיכשל – זאת לא השקעה בטוחה. אפשר להפסיד.
נקודה חשובה נוספת. לפעמים אנשים מתפתים, השיווק בקרנות האלו (בחלקן) עובד שעות נוספות, והם באמת עושים רושם טוב. עד כדי כך שאנשים מסוגלים להשקיע הרבה מעבר למה שהם צריכים. אבל שימו גבול. אל תמכרו כמובן את הדירה בשביל השקעה כזו; אל תגעו בפנסיה הבטוחה שלכם וההכרחית לכם; נכון שלייצר הון צריך להסתכן, אבל זכרו שזה מסוכן ותגבילו את עצמכם. מעבר לכך, זה גם תלוי באיזה שלב בחיים אתם נמצאים – ככל שאתם צעירים יותר כך אתם יכולים לקחת יותר סיכונים, אבל בגיל 60 להשקיע את הפנסיה זה כבר הימור גדול, אלא אם מדובר בעודפים – סכומים שאתם תסדרו גם בלעדיהם.
מדריכים מאתר הון:
השקעה בקרנות ריט – יתרונות וחסרונות
הכתוב אינו מהווה תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי