צניחה חופשית: שוק הנדל"ן בתל אביב מתפצל לשני עולמות

שוק הנדל"ן בתל אביב עובר מהפך דרמטי. אחרי עשור של עליות מחירים כמעט בלתי פוסקות, מתגלה כעת תמונה מורכבת של התפוררות לא אחידה: השכונות היוקרתיות מתרסקות בעוד אזורים זולים יותר פורחים.

נתוני חצי השנה הראשון של 2025 חושפים צניחה חדה של 36% בסך כל עסקאות היד השנייה בעיר, לעומת התקופה המקבילה אשתקד. אבל הנתונים המפורטים מגלים סיפור אחר: זה לא קריסה אחידה אלא מיגרציה מאסיבית של הביקוש.

הצפון החדש, שנחשב בעבר למבצר הבטוח של המשקיעים, רושם ירידה דרמטית של 58% במספר העסקאות. מחיר הממוצע למטר מרובע עומד על 67 אלף שקל, אבל המוכרים מתקשים למצוא קונים.

נווה אביבים מתמודדת עם ירידה דומה של 53% בעסקאות, עם מחיר ממוצע של 47,700 שקל למטר מרובע. גם נחלת יצחק סובלת מירידה של 42% במכירות, עם מחיר של 43,300 שקל למטר מרובע.

משה מנע, שמאי מקרקעין ושותף במשרד מנע-ברק שמאות מקרקעין, ביצע בדיקת שוק מחירי הדיור בתל אביב במסגרת ניתוח עסקאות מכר בדירות מגורים שבוצעו בחציון הראשון של 2025, לעומת החציון המקביל בשנת 2024.

"שוק דירות המגורים בתל אביב מצוי בתקופת האטה ניכרת בקצב העסקאות", אומר מנע. "לאחר שנים של עליות מחירים רצופות, אנו עדים לבלימת המגמה ואף לירידות מחירים בחלק מהשכונות".

הממצאים שלו מצביעים על ירידות מחירים מתונות בחלק מהשכונות: בחלק הצפוני של שכונת הצפון החדש נרשמה ירידת מחירים ממוצעת של כ-1.45%, כאשר דירת ארבעה חדרים ממוצעת ירדה מ-69 אלף שקל למטר מרובע בחציון הראשון של 2024 ל-68 אלף שקל למטר מרובע בחציון הראשון של 2025.

בשכונת בבלי נרשמה ירידה דומה של כ-1.7%, כאשר דירת ארבעה חדרים ממוצעת ירדה מ-58 אלף שקל למטר מרובע ל-57 אלף שקל למטר מרובע. שיעורים אלו אמנם אינם דרמטיים, אך הם משקפים שינוי כיוון לאחר תקופה ממושכת של יציבות ואף עליות מחירים.

לפי מנע, הסיבות לקריסה בשכונות היוקרה מורכבות: רוכשים רבים נוקטים זהירות בשל ריבית גבוהה וחוסר יציבות כלכלית. זמן החשיפה של נכסים בשוק מתארך, והמוכרים מוכרחים להוריד מחירים כדי למצוא קונים.

הזינוק במעמד הביניים הנמוך

בניגוד גמור לשכונות היוקרה, האזורים הזולים יותר בעיר חוגגים. נווה עופר הדרומית מציגה זינוק מרשים של 55% במספר העסקאות. שכונת שפירא רושמת עלייה של 44%, ויפו ד' מדווחת על עלייה של 32%.

גם באזורים נוספים הביקוש נותר יציב: יפו ג' עם עלייה של 18%, ולב תל אביב החלק הדרומי עם עלייה של 11%. במקרים מסוימים, כמו בנווה שרת, השוק נשאר יציב לחלוטין ללא שינוי במספר העסקאות, עם מחיר של 43,800 שקל למטר מרובע.

טל קופל, מנכ"ל מדלן, מנתח את התופעה: "השכונות היקרות יותר הן אלו שמספר העסקאות בהן ירד באופן משמעותי יותר, בעוד שבשכונות הזולות השוק ממשיך כרגיל, ואפילו עולה. תל אביב היא הטרוגנית מאוד, ויש בה שכונות יקרות לצד שכונות זולות, מה שמשפיע על ממוצע המחיר בעיר".

מעניין לציין כי באזורים מסוימים כמו צפון יפו, הפשפשים ובבלי השוק נשאר יציב ללא שינויים משמעותיים. הסיבה לכך נעוצה באופי השוק הייחודי באזורים אלה, המאופיין בהיצע מוגבל של דירות, מה שממתן את עוצמת הירידה בהיקף העסקאות.

שוק הדירות החדשות: סיפור מעורב

שוק הדירות החדשות מציג תמונה מעורבת. חלק לא מבוטל מהקבלנים מודים שקשה למכור דירות בעיר במחצית השנה האחרונה. עם זאת, חברות נבחרות מדווחות על "עסקים כרגיל".

ישראל קנדה, לדוגמה, מכרה בשדה דב בחצי השנה האחרונה 20 דירות בסכום כולל של כמעט 200 מיליון שקל - כ-10 מיליון שקל בממוצע לדירה. יובלים סיטי בוי מכרה ארבע דירות בשכונות לב העיר במחיר ממוצע של 85 אלף שקל למטר מרובע, כולל דירות בפרויקט אלנבי 100 בהיקף של כ-40 מיליון שקל תוך כחודשיים.

בסך הכל, מתחילת השנה מכרה יובלים סיטי בוי יחידות דיור בהיקף כולל של למעלה מ-170 מיליון שקל, בניגוד לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה המצביעים על האטה כללית בתל אביב.

שינוי בכללי המשחק

המשמעות הכלכלית של המגמות הללו עמוקה יותר מהנתונים הגולמיים. אחרי שנים שבהן תל אביב הובילה את כל שוק הנדל"ן הישראלי כלפי מעלה, כעת היא מציגה תמונה מפוצלת. בעוד השכונות היוקרתיות מתמודדות עם קהל קונים זהיר ובררן, השכונות הפופולריות יותר הופכות למוקד משיכה חדש.

"הביקוש הבסיסי בעיר נותר קשיח", מוסיף מנע. "המשמעות היא שוק מפוצל: מצד אחד נרשמות ירידות מחירים וירידה בהיקף העסקאות, אך מצד שני, הביקוש לתל אביב נותר קשיח וממשיך להחזיק את רמת המחירים בחלק מהאזורים".

נתונים אלה מצביעים על מגמת תיקון הדרגתית בשוק - ירידות מתונות מצד אחד, וביקוש בסיסי קשיח שממשיך למתן את עוצמת השינוי מצד שני.

התפתחות זו יוצרת הזדמנות ייחודית. בעוד בעבר הפריפריה הישראלית הציעה תשואות גבוהות יותר, כעת תל אביב עצמה מתפצלת למגזרים שונים של הזדמנויות. השאלה היא האם רוכשים פוטנציאליים יזהו את ההזדמנות הזו, או שימשיכו להמתין לירידות נוספות במחירים.

עבור המשקיעים החכמים, זו שעת הזדמנויות. השוק מציע כעת פריסה רחבה של אפשרויות - מדירות יוקרה במחירי הנחה ועד השקעות במגזרים מתפתחים בתוך העיר עצמה. המפתח הוא להבין את המפה החדשה של הביקוש ולפעול בהתאם.