צפיפות, כיעור, עוני. אבל גם פשטות, יעילות וקורטוב של נוסטלגיה. אלה התחושות שעולות עם המפגש עם בנייני הרכבת ברחבי הארץ.
קריסת הבניין בחולון העלתה שוב למודעות את שאלת הבטיחות של מבנים ישנים. ואם הבניין ההוא, בניין יחיד שנבנה בשנת 1973 בשכונה שנחשבת טובה, קרס, מה יעלה בגורלם של כל אותם "בניינים טוריים" שממלאים את המדינה?
מעבר לשאלה הזו, אפשר לשאול כיצד הסמל לדיור מיושן, ואולי אפילו בזבזני מבחינת שטח, עדיין ממלא את הרחובות – מהדירות היקרות ברמת אביב ועד לשיכונים בדימונה.
שכונות הרכבת, כפי שהן מכונות, הוקמו בשנות ה-50 וה-60 בעיקר, ביוזמת המדינה. שיכונים צפופים שנועדו לקלוט את העולים החדשים שהגיעו בהמוניהם. מדובר בבניינים טוריים בגובה שתיים עד ארבע קומות, עם כמה כניסות, ללא הפרדה בין בניין לבניין, כמו קרונות רכבת. מכאן שמם – מבני רכבת. לטובת הדיירים בדרך כלל גם חצר עורפית רחבה משותפת.
שכונות רכבת הוקמו ברוב ערי החוף (חיפה, נתניה, תל אביב, בת ים), אך לא רק שם – בירושלים יש שכונות רכבת שלמות, גם בבאר שבע, קרית מלאכי, רמת גן דימונה ועוד. הבניינים האלה נעדרים רק מערים חדשות כמו מודיעין וחריש.
מבחינת המדינה, מדובר היה אז בפתרון מוצלח לדיור זול לקליטת מאות אלפי העולים החדשים, סבורה פרופסור רחל אלתרמן, מתכננת ערים ומשפטנית מהטכניון, חוקרת בכירה במוסד נאמן למחקר מדיניות לאומית. לדבריה מדובר היה בהישג אדיר של מדינת ישראל.
"מדובר במבצע שלימים הבנק העולמי ביקש ממני לתעד את ההישגים האלה במסגרת מחקר בהזמנתו את היישום האפשרי של הניסיון הישראלי בקליטת עלייה המונית לפתרון בעיית הפליטים הפלסטינים. ישראל הייתה מודל עולמי מבחינת מתן קורת גג טובה בתקופה קצרה יחסית. התכנון נעשה אז במשרד העבודה, אחר כך במשרד השיכון, וגם הסוכנות היהודית הייתה מעורבת בו. אדריכלים מטעם המדינה עשו את התכנון, שהיה במודל אחיד פחות או יותר, באפס זמן".
הרבה לפני שבישראל חשבו על בנייני רכבת, בנייה טורית מילאה את אירופה. לעומת הבניינים האירופאים, הבניינים שהוקמו בישראל היו הרבה יותר מתקדמים וכללו מים זורמים ושירותים בדירה. "באותה תקופה באירופה, היה חלק גדול ממבנים אלה ללא מים זורמים, והשירותים היו משותפים וממוקמים בחצר. דווקא ישראל, הענייה אז יחסית, השקיעה הרבה יותר כדי שתהיה דירה לכול מפוני המעברות והעולים החדשים. בישראל גם יש כמה כניסות לכל מבנה, בשעה שבאירופה, ברוב המקרים בבניינים הישנים, יש כניסה אחת וקישור בין המבנים באמצעות פרוזדור או קומת עמודים", היא מסבירה.
בניינים טוריים קיימים באירופה הרבה לפני שהוקמו בישראל, ולעומתם היו הבניינים שהוקמו בישראל הרבה יותר מתקדמים כשכללו מים זורמים ושירותים. באותה תקופה באירופה, היה חלק גדול ממבנים אלה ללא מים זורמים, והשירותים היו משותפים
את המוניטין הרע של שיצא לבנייני הרכבת מייחסת פרופ' אלתרמן לעובדה שמדובר בדיור צפוף, נטול מעליות עם שני כיווני אוויר בלבד בדירות שאתרע מזלן להיות באמצע. הישראלים, כידוע, רוצים לפחות שלושה כיווני אוויר. "מי שנותרו בבניינים אלה הם אוכלוסיות לא חזקות, ריכוז של עניים, מוגבלי ניידות חברתית, שלא בראש מעייניהם להשקיע בבניין, וזה בעיקר מה שיצר להם תדמית ירודה".
בניגוד לתדמית, אלתרמן אינה חושבת שבנייני רכבת מסוכנים יותר מבניינים אחרים שנבנו באותה תקופה. "התקנים של הבטון והברזל המזוין היו אחרים, ולכן באה תכנית התמ"א 38 כדי לחזק אותם".
את הסכנה האמיתית מזהה אלתרמן בלקונה המשפטית בישראל לפיה אם בניין מוכרז מסוכן, לדיירים אין זכות לדיור חלופי, בניגוד למקרים של הפקעת קרקע. "הדיירים בבנייני רכבת, לרוב אוכלוסייה חלשה, זקנים שרכשו את הדירות האלו לפני 50 שנה, מיעוטי יכולת, אין להם אינטרס להודיע לעירייה על סדקים או חשש לבטיחות המבנה, משום שאם הבניין יפונה, הם לא יקבלו דיור חלופי. לדעתי, צריך להיות עניין ציבורי להתריע על סכנות במבנה, כי לרשויות המקומיות יש חובה לבדוק כל תלונה כזאת.
"יש במדינה עשרות אלפי יחידות דיור, גם לא במבנים טוריים, שנמצאות בסיכון. רק הפירמידות נבנו אולי לנצח. ייקח עשרות שנים עד שהם ישוקמו, יוחלפו במסגרת תכניות פינוי ובינוי. לכן יש לחייב בחוק בדיקת כל בניין בידי גורם מוסמך בכל כמה שנים. זה טעון חקיקה כאמור, שיש לה עלויות, חקיקה שתגדיל את כוח האדם אצל מהנדסי הערים, תחייב בדיקה תקופתית של מבנים ותעניק דיור חלופי בעקבות קריסת מבנה".
המבנה מדבר אלינו
המהנדס׳ זאב נבון, שותף בחברת מודולארט וחבר בתא צעירים באיגוד המהנדסים, מספר שמאז קריסת המבנה בחולון, הוא קיבל הרבה מאוד פניות מאנשים שביקשו לברר על סדקים שהם רואים בדירה שלהם או בבניין.
לדבריו, מי שצריך לחשוש באמת הם דיירי הבניינים הישנים שנמצאים עד שני קילומטרים מהים. "הם הפחות בטיחותיים, כי הלחות והמלח עושה בהם שמות. בבדיקות שאנחנו עורכים במבנים אלה, אנו מזהים סדיקה משמעותית הרבה יותר מזו שיש במבנים בלב העיר, עד חשיפה של ברזלי זיון, שמתנוונים ומתנפחים עקב הקורוזיה, מה שדוחף את הבטון החוצה ובסוף הוא נופל".
גם הוא מזהה את הבעיה העיקרית בתקנים מיושנים ובחומרים שכבר אינם בשימוש. "הבטון והברזל בהם השתמשו אז לא היו חזקים כמו אלה של היום. הם החזיקו 50 שנה, אבל היום הם כבר בפרפורי גסיסה. מאוד קל למהנדס מנוסה לעלות על סיכונים במבנים, שהדיירים בהם לא יבחינו בהם עד שלא יהיה כשל ויזואלי משמעותי. המבנה מדבר אלינו. ברמת גן היה פיצוץ, וזה היה גורם מתריע, שאיפשר לחלץ בזמן את הדיירים. לא תמיד יש גורם מתריע".
"מאוד קל למהנדס מנוסה לעלות על סיכונים במבנים שהדיירים בהם לא יבחינו בהם. המבנה מדבר אלינו. ברמת גן היה פיצוץ, וזה היה גורם מתריע, שאיפשר לחלץ בזמן את הדיירים. לא תמיד יש גורם מתריע"
לעומת הדחיפות שמדברים עליה המומחים, ברשויות המקומיות לא גילו יוזמה עד כה, והסתפקו במתן מענה לתלונות של דיירים. האחריות מוטלת רובה ככולה על דיירי הבניין - הם אמורים להתריע, לבדוק ולתקן על חשבונם (כשמדובר במבנים שתקופת הבדק המטילה את האחריות על התיקונים על הקבלן, כבר חלפה). יש גם רשויות שמפרסמות רשימת מבנים מסוכנים בעיר, שאולי טובה למשקיעי נדל"ן, שיהססו אם להשקיע בהם, או למי שהולכים/נוסעים בסמוך אליהם ועלולים להיפגע.
אדישות יחסית זו באה לידי ביטוי גם בתגובות שקיבלנו ברשויות המקומיות. ניסינו להבין עד כמה מקבלים ראש הערים את בנייני הרכבת כגזירת גורל (אסתטית ובטיחותית) והאם יש סיכוי לשינוי בנוף בקרוב. בקצרה, חכו בסבלנות לפינוי בינוי.
מעיריית באר שבע נמסר שהטיפול במבנים מסוכנים, ביניהם "בנייני רכבת", מבוסס על פניות בעלי הנכסים לעירייה ומעקב של מהנדס העיר.
מעירית נתניה ביקשנו התייחסות של ראשת העיר מרים פייברג-איכר, לשאלה איך היא מתכוונת לנקות את העיר שלה ממבנים מסוכנים, אבל התגובה שקיבלנו הייתה סתמית: "מבני רכבת הוקמו בשכונות קריית נורדאו, רמת ידין ונאות שקד. גם במרכז העיר ישנם כמה מבנים. המדיניות היא קידום הליכי פינוי בינוי בהיקף משמעותי, בשים לב להיותה של נתניה ועדה עצמאית מיוחדת ותכניות אלו הינן בסמכות הועדה המקומית".
מעיריית תל אביב-יפו למדנו שכיום ישנם 689 בניינים המוכרזים כמסוכנים בעיר. רובם במרכז תל אביב, וחלקם בדרום ובמזרח.
"היחידה למבנים מסוכנים אחראית לטיפול במבנים מסוכנים ברחבי העיר בהתאם לחוק העזר לתל-אביב-יפו (מבנים מסוכנים) התשס"ב – 2001", נמסר מהעירייה. "מתוקף החוק, מהנדס היחידה למבנים מסוכנים מופקד על בדיקת מבנה שיש חשד לגבי יציבותו, לקביעת מידת מסוכנות ו/או הריסתו. היחידה מבצעת ביקורות במבנים ברחבי העיר, זאת על מנת לתת חוות דעת על מצבם הנתון של מבנים ורמת הסיכון שלהם לדיירים, לציבור ולנכסים הסמוכים. במידה ואובחנה סכנה, שולחת העירייה דרישה לבעלים לתיקון הליקויים או לחיזוק המבנה".
ביוזמת העיריה? לא ממש. "הודעה על חשד לסכנה בטיחותית בבניין נעשית באמצעות פניה לעירייה (באמצעות מוקד 106, היחידה לפניות הציבור או פניה מקוונת ליחידה למבנים מסוכנים. נדגיש, כי פעולות היחידה נגזרות מרמת הסכנה של המבנה על מנת למנוע סכנה בטיחותית, ללא קשר כלשהו לפרויקטים עירוניים או התחדשות עירונית. נדגיש כי גם במידה והמבנה צפוי להיהרס או לעבור שיפוץ במסגרת תמ"א, עדיין תוצא דרישה לתיקון הליקויים באופן מידי".
נבון סבור שאסור לרשויות המקומיות להקל ראש בנושא המבנים המסוכנים. "לא מספיק להכריז עליהם ככאלה כשהמצב לא ניתן כבר לתיקון; הרשויות המקומיות צריכות לבצע ביקורות תקופתיות בכל המבנים בעיר. נכון שזה עולה כסף, אבל אפשר להקים מנגנון מימון שקשור בארנונה למשל, אבל חובה להקדיש את מלוא תשומת הלב לכך".
מחכים שבניין יקרוס פה על יושביו?
במוקד השינוי שקורה, או לא קורה, בנוף הבניינים בישראל עומדות התכניות – תמ"א ופינוי בינוי. הן המכשירים באמצעותם המדינה מאפשרת להחליף מבנים ישנים בחדשים או לחזק מבנים ישנים ומסוכנים. חלקן הוקפאו בידי המדינה, ולרוב הן דועכות גם בשל חוסר רצון מצד הרשויות המקומיות לקדם אותן, בגלל העלויות שמושתות עליהן בגין התשתיות היקרות שהן אמורות להקים בכל פרויקט כזה. אבל מה באמת יקרה אם תהיה פה רעידת אדמה?
ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מאוד מודאג. "קריסות הבתים ברמת גן וחולון הם עוד תמרור אזהרה המצטרף לרשימה ארוכה של אזהרות שקבלו ממשלות ישראל לאורך שנים בנוגע למצב הבתים הישנים בישראל. אם בתים בשכונות רבות אדם, שמשרתות עשרות אלפי משפחות, החלו להתמוטט בצורה עצמאית, על כולנו להבין את המשמעות של מצב בו תהיה פה רעידת אדמה ובתים כאלה יקרסו על יושביהם. אנחנו מזהירים מפני אסון לאומי כזה כבר שנים וכמונו מזהירים אנשי מקצוע נוספים ובראשם חברי הוועדה למוכנות לרעידות אדמה, שהקימה הממשלה עצמה. האזהרות ממשיכות ליפול על אוזניים ערלות".
סרוגו מקווה, כמובן, להשלמה של החלופה לתכנית תמ"א 38, שאותה הציעה שרת הפנים איילת שקד. את האשמה לנוף המיושן שנפרס לכם מול העיניים הוא מטיל על ראשי הרשויות, שלא מתלהבים מהתחדשות עירונית. במקום שבו הקבלנים רואים בניין בטיחותי ורווח כספי לא מבוטל, ראשי הרשויות רואים כאב ראש.
"נוצר אבסורד שבו רוב גדול מתוך ראשי הערים מתנגד להתחדשות עירונית, בכל דרך אפשרית, בשל העובדה שהיא מצריכה מהעיריות תוספת הוצאות לשירותים למשפחות חדשות. לכן, כל תוכנית שתחליף את תמ"א 38 חייבת בצד אחד לכלול תמרוץ כספי אמיתי של הממשלה לרשויות מקומיות שיקדמו התחדשות ומנגד שלילת יכולת הווטו של ראשי ערים שיתנגדו לבנייה. זהו תהליך שיש לסיים השנה ולצאת לדרך חדשה של מניעת האסון הגדול ביותר שישראל עלולה לחוות - אם לא נתכונן אליו".
גם סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים של חברת מצלאוי, שמגדיר עצמו חלוץ הפינוי בינוי בישראל, קורא לגל של התחדשות עירונית. "עשרות אלפי אנשים גרים בבתים מתפוררים שנבנו לפני בין 50-70 שנה וכפי שראינו השבוע בחולון מדובר ממש בסכנה בטיחותית שאני מתריע עליה כבר שנים רבות. אם דבר כזה קרה ככה סתם ביום בהיר תארו לכם מה היה קורה ברעידת אדמה או התקפת טילים למשל. באזור המרכז בלבד יש עשרות אלפי יחידות דיור שצריך למחוק מעל הקרקע ולהקים במקומן דירות חדשות. אפשר לעשות את זה תוך 20 שנה, רק צריך תקנות כך שיהיה אפשר להוציא היתרים בזמן מהיר".