ארבעה סעיפים בהסכם התחדשות עירונית שבעלי דירות כמעט אף פעם לא בודקים
גודל הדירה החדשה והמפרט מושכים את תשומת הלב, אבל דווקא סעיפי הבעלות על התוכניות, קרן התחזוקה, זכויות הקשישים ודמי השכירות הם שקובעים אם הפרויקט יצליח או ייתקע. עו"ד אור קרן, שותף מייסד במשרד KDC, מסביר מה צריך לדרוש כבר בשלב החתימה
בעלי דירות שנכנסים לפרויקט התחדשות עירונית מתמקדים בדרך כלל בתמורות הגדולות: שטח הדירה, המפרט הטכני, זהות היזם והליווי הבנקאי. עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' (KDC), טוען שדווקא הסעיפים שנדחקים לשולי הדיון הם שמכריעים את גורל הפרויקט. מניסיון של ייצוג מאות פרויקטים ואלפי בעלי דירות, כולל אכלוס דירות בפינוי-בינוי ובתמ"א 38, קרן מצביע על ארבעה מוקשים שחוזרים כמעט בכל הסכם.
למי שייכות התוכניות אם ההסכם מתבטל?
כבר בשלבים הראשונים של פרויקט מושקעים משאבים רבים בתכנון אדריכלי, עבודת יועצים, מדידות והגשות לוועדות. לעיתים קרובות ההשקעה מתבצעת עוד לפני שיש ודאות מלאה לגבי מימוש הפרויקט.
הבעיה מתגלה כשההסכם מתבטל, בין אם בשל כשל יזמי, מימון שלא נסגר או סכסוך בין הצדדים. במקרים רבים בעלי הדירות מגלים בדיעבד שהתוכניות אינן שייכות להם, ואין להם זכות להשתמש בהן מול יזם חלופי. המשמעות: חזרה לנקודת האפס, אובדן שנים של עבודה ועיכוב משמעותי בהנעה מחודשת של הפרויקט.
לכן, כבר בשלב ההתקשרות הראשוני יש להסדיר את סוגיית הבעלות על התוכניות או לפחות את זכות השימוש בהן. לא כסעיף תיאורטי, אלא כמנגנון הגנה מהותי שיאפשר לבעלי הדירות לקדם את הפרויקט ללא עלויות נוספות בגין תוצרי התכנון.
קרן התחזוקה: הוצאה חודשית שלא תמיד מתכננים מראש
כמעט כל פרויקט התחדשות עירונית כולל הקמת קרן תחזוקה לבניין החדש. מדובר לעיתים בסכומים של מאות אלפי שקלים ואף יותר, אך דווקא כאן מתגלה אחד האזורים הפחות מוסדרים בהסכמים.
בעלי דירות רבים אינם שואלים שאלות בסיסיות: מי מנהל את הקרן, מהן מגבלות השימוש בכספים, היכן הם מופקדים, מי מוסמך לאשר שימוש בהם ומי נושא בשכר טרחת מנהל הקרן. כשהשאלות האלה לא מקבלות מענה ברור בהסכם, הקרן עלולה להפוך ממנגנון ביטחון למוקד של חוסר ודאות וחיכוכים.
ההמלצה: לקבוע מראש מנגנון שקוף הכולל את זהות מנהל הקרן, תשלום שכר טרחתו על ידי היזם, אופן הפקדת הכספים, כללי שימוש, חובת דיווח ופיקוח. קרן התחזוקה היא נכס מהותי של בעלי הדירות, לא סעיף טכני שולי.
זכויות דיירים קשישים: הפערים בין החוק למציאות
זכויות בעלי דירות קשישים הן מהנושאים המורכבים והרגישים ביותר בפרויקטי התחדשות עירונית. למרות חקיקה ייעודית, החוק מותיר לקונות מהותיות: מה קורה במקרה פטירה במהלך הפרויקט, מהו מעמד היורשים, אילו חלופות דיור או פיצוי ישימות בפועל ומה שוויין הכספי.
שאלות נוספות נותרות פתוחות: מתי על הדייר הקשיש לבחור את החלופה שלו, מה חובת היזם בנושא, כיצד מגנים על הקשיש מחשיפה לתשלומי מיסים, וכיצד מיישמים את ההגנות החוקיות במציאות דינמית. כשהסוגיות האלה לא מוסדרות מראש, הקושי שנוצר אינו רק משפטי אלא גם אנושי.
לכן אין להסתפק בהפניה כללית לחוק. יש לעגן בהסכם פתרונות מעשיים, לקבוע את אופן קביעת שווי הדירה החדשה, לוחות זמנים לכל חלופה ותרחישים ריאליים שמבטיחים הגנה אמיתית לדיירים הקשישים ולמשפחותיהם.
דמי שכירות בתקופת הביניים: לא מספר אלא מנגנון
סוגיית דמי השכירות בתקופת הביניים נתפסת כעניין טכני, אך מדובר באחד הסעיפים המשמעותיים ביותר עבור בעלי הדירות. שאלות כמו האם דמי השכירות הם סכום קבוע או שקיים מנגנון הצמדה, מה קורה בעיכובים, כיצד מתמודדים עם עליית מחירי השכירות באזור ומה קורה כשדיירים רבים יוצאים לשכירות בו-זמנית, אינן תיאורטיות. הן מלוות את חיי היומיום של בעלי הדירות לאורך תקופת הביצוע.
כשסעיף דמי השכירות מנוסח באופן כללי, הוא עלול להכניס בעלי דירות למצוקה כלכלית דווקא בתקופה הרגישה ביותר. לכן יש לבנות מנגנון תשלום ברור, גמיש וחכם, שלוקח בחשבון שינויי שוק, עיכובים אפשריים ולוחות זמנים מתארכים.
התחדשות עירונית היא תהליך ארוך ומורכב. מי שמתמקד רק בתמורה הסופית עלול לפספס את המוקשים שבדרך. לא הבעיות הגדולות מכשילות פרויקטים, אלא דווקא הפרטים שלא קיבלו תשומת לב בשלב הראשון.