למרות גל הטרור וחוסר ודאות לגבי עתיד השטחים, ובניגוד לתפיסה המסורתית כי בהתנחלויות ניתן לרכוש נדל"ן בזול, מחירי הנדל"ן והיקף הביקוש לרכישת דירות מעבר לקו הירוק נמצאים בעליה. על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון שפורסמו לפני מספר חודשים, בשנת 2015 עלו מחירי הדירות בכל הארץ בשמונה אחוזים לעומת השנה שלפני כן. לעומת זאת, ביישובי יהודה ושומרון עלו המחירים בלא פחות מ-14 אחוזים, ואף החלה מגמה של בנייה לגובה.

מחקר החדש של חברת ״משגב שיווק מתחמי מגורים״ בדק את עליות המחירים למטר מרובע במספר התנחלויות מרכזיות בארץ והשווה אותן למחירים בערים צומות בקו הירוק. ההשוואה מעלה תוצאות מפתיעות: בהתנחלות גבעת זאב תשלמו 15,200 שקל למ"ר ובערים רחובות או אשדוד תשלמו 14,600 שקל למ"ר; בהתנחלות פדואל תשלמו 13,800 שקל למ"ר לעומת ראש העין שם תשלמו 13,400 שקל למ"ר; ובהתנחלות אפרת תשלמו כ-12,500 שקל למ"ר לעומת 12,100 שקל למ"ר בחדרה.

עוד ב-mako כסף:

השטח שמכונה יהודה ושומרון משתרע על שטח של 5,790 קמ"ר, ועל פי נתונים עדכניים בשנת 2016 נמנו ביהודה ושומרון כ-405,158 אלף תושבים יהודים שמתגוררים בכ-150 ישובים. מרביתם ישובים קטנים בעלי אופי כפרי וקהילתי, אך יש גם ארבע ערים גדולות: אריאל, ביתר עילית, מעלה אדומים ומודיעין עילית. בשנה שעברה עלו מחירי הדירות באפרת ב-59 אחוזים, בביתר עילית ב-10.6 אחוזים, באריאל חלה עלייה של 9.8 אחוז ובקרני שומרון של 6.8 אחוזים.

מרתון גוש עציון ואפרת, אפריל 2016
רצים לדירה. מרתון גוש עציון ואפרת, אפריל 2016 | צילום: גרשון אלינסון, פלאש 90

"על רקע אי הוודאות בנוגע למדיניות הממשלה ויחסה לעתיד השטחים, השינויים המדיניים והכלכליים האחרונים באזורנו, והיחס של השוק הישראלי לנכס נדל"ני כאפיק ההשקעה המשתלם ביותר, אנו רואים שינוי כיוון שמקבל ביטוי במחירי הדירות למטר רבוע בהתיישבות שמעבר לקו הירוק. במידה ולא יהיה שינוי מדיניות דרמטי, אנו עדים לראות המשכיות של הקו הזה", מסביר ליאור רוט, מנכ"ל משותף של חברת משגב.

"אנשים מוכנים לשלם על איכות חיים"

"הנתון הכי משמעותי מבחינת אפרת הוא שבשנת 2008 כמעט ולא היו התחלות בנייה ביישוב ולא היו ביקושים ועסקות בנייה", אומר ראש מועצת אפרת, עורך הדין עודד רביבי. "באותה תקופה הייתה ירידה במספר התושבים ורבים עזבו את היישוב. הסיבות העיקריות היו חוסר במקומות עבודה ובאזורי קניות ושירות. זה היה המצב עד שנת 2008. בשנים האחרונות אפרת נמצאת בתנופת בנייה - החל משנת 2013, כשהמדינה החליטה לשווק כ-100 אלף יחידות דיור באפרת, הדבר ייצר ביקושים מטורפים באזור. היום ישנם כ-1,800 בתי אב באפרת ובשנים הקרובות הישוב יגדל בכ-60 אחוזים, ובעוד 1,300 בתי אב".

איך אתה מסביר את עליות המחירים?
"ברגע שמתחילה תנועה של קניה ומכירה ויש עסקאות רבות, מטבע הדברים הכל מתחיל לנוע ולזוז. כשאין בנייה לא קורה שום דבר והמחירים נשארים יציבים. כשיש לך דירות חדשות ואיכותיות בשוק, המחירים באופן טבעי עולים למעלה. היזמים מעלים מחירים משלב א׳ לשלב ב׳ ב-20%. זה ההסבר העיקרי לעליות המחרים. בנוסף, משפחות רבות בוחרות לשפר דיור ולקנות דירות חדשות. אף אחד לא נוטש את הדירות הישנות, וזה עובד בשיטת 'המיטה החמה'. בתוכנית ״מחיר למשתכן״ היו לנו 110 דירות, ועל כל דירה התמודדו  10 משפחות״.

סיור לקבלנים שמעוניינים לבנות יחידות דיור חדשות באפרת, יוני 2016
תנופת בנייה. סיור לקבלנים שמעוניינים לבנות יחידות דיור חדשות באפרת, יוני 2016 | צילום: גרשון אלינסון, פלאש 90

המחירים באפרת יותר יקרים משכונות בירושלים. זה הגיוני?
"זה נכון. המגמה הזאת מתרחשת לא רק באפרת אלא ביישובים נוספים ביהודה ושומרון. מה ההיגיון? נכון שבכל יום אתה צריך להיכנס לאוטו ולנסוע במשך חצי שעה עד למקום העבודה ואתה רחוק ממקומות מרכזיים בארץ. אבל יש עוד מדדים שאנשים מוכנים לשלם עבורם: מערכת חינוך טובה, איכות חיים גבוהה, יישובים ללא אלימות וללא פשע, עיר שדואגת לפעילויות התושבים. בסופו של דבר אנשים עונים ברגליים ורואים זאת היטב באפרת. אנשים מוכנים לשלם הרבה כסף על איכות חיים, למרות עליית מחירי הנדל״ן".

המחירים ימשיכו לעלות?
"אני חושב שמחירי הנדל״ן בכל הארץ יקרים מאוד ואנשים בוחנים היטב על מה הם משלמים. זו ממש תחרות על הלקוח, כל מועצה או יישוב מנסים לעשות הכל כדי להביא עוד תושבים. עצם העובדה שיש ביקוש אדיר לדירות באפרת מבחינתנו זו הוכחה שאנשים אוהבים את היישוב ורוצים לגור בו. מחר מגיעה הנהלת ארגון הקבלנים לסיור באפרת כי הם מבינים שקורה כאן משהו, שהדירות והמכרזים נחטפים, ומעניין אותם להבין מה סוד הקסם, ואיפה אזורי הביקוש שמזמן כבר אינם רק בגבולות חדרה-גדרה".

שכונה לחרדים נבנית בגבעת זאב, אוגוסט 2015
ביקושים רק ליד הקו הירוק? שכונה לחרדים נבנית בגבעת זאב, אוגוסט 2015 | צילום: יונתן סינדל, פלאש 90

בלי אידיאולוגיה

נתוני המחקר מעלים שאלות מעניינות בנוגע להסדרי שטחים עתידיים עם הפלסטינים. בהיעדר תעסוקה ומסחר (באופן יחסי לערים בתוך הקו הירוק), מה מניע את המחירים הגבוהים בישובים שמחוץ לקו הירוק? בעוד בעבר ההנחה הייתה שמרבית האנשים עוברים ליהודה ושומרון עקב תנאי מחיה טובים יותר ומחירי נדל"ן נמוכים, המצב כיום שונה: חוסר שקט בטחוני ועלייה במחירי הדיור. לטענתו של יריב אופנהיימר, חבר הנהלת ״שלום עכשיו״, עליות המחירים בהתנחלויות הם המשך ישיר של מחירי הנדל״ן בשאר הארץ, אולם המעבר להתנחלויות נעשה עדיין על רקע כלכלי בעיקרו.

"רוב ההתנחלויות שהמחירים בהם עולים עם ביקוש גדול זה לרוב התנחלויות שקרובות מאוד לקו הירוק ומחוברות לערים המרכזיות בכבישים מהירים", הוא אומר. "מבחינת חלק גדול מהאנשים בארץ ההתנחלויות האלה בכלל לא התנחלויות. זאת אומרת, האנשים שגרים שם לא באים מתוך תפיסת עולם אלא מרצון לגור בפרבר של ירושלים, אז מעלה אדומים או גוש עציון הן אופציות טובות. במקומות האלה המחירים באמת מתקרבים למחירים במרכז הארץ. זה חלק ממדיניות שיש מאחוריה מחשבה פוליטית שמטרתה למחוק את הקו הירוק וליצור תחושה שמעולם לא עברת אותו. העלייה במחירים היא לא סיבה למסיבה למתנחלים".

ליאור רוט, מנכ
שינוי כיוון. ליאור רוט, מנכ"ל משותף של משגב שיווק נדל"ן | יח``צ: חן גלילי

 שוק הנדל"ן ביהודה ושומרון הוא מדד לעמדת הציבור על עתיד הישובים?
"באופן טבעי ככל שההתנחלות גדלה היכולות אחר כך להגיע לפתרון שבמסגרתו יש שתי מדינות קטנה. אף על פי כן, רוב הגידול בציבור המתנחלים מתרחש בהתנחלויות שבאופן גיאוגרפי נמצאות בשטחים שניתן יהיה בהסדר לספח אותם לישראל, בתמורה לשטח בתוך מדינת ישראל. אז לא מדובר פה ברווח נדל״ני מי יודע מה. אני בטוח שזה חלק מהשיקול של אנשים אם לקנות בתים או לא. מה גם שמי שקונה שם בית יודע שחלילה מבחינתו הוא יפונה הוא יקבל פיצוי מהמדינה ולכן זו השקעה טובה".

ומה עם שאר ההתנחלויות?
"ההתנחלויות המובדדות והקטנות יותר, שנמצאות בעומק יהודה ושומרון ושמגיעים אליהם דרך כפרים פלסטינים, שמה המחירים גם עולים אבל הם לא מתקרבים למחירים בתוך הארץ. ראיתי לאחרונה שאפשר להשיג בית בהתנחלות כזאת בפחות מחצי מיליון שקל. הגדילה לעשות התנחלות מגדלים שמחלקת עכשיו רכב חדש חינם למי שרוכש יחידת דיור".

המחירים האלה יבטיחו שהמתנחלים לא יפונו?
"קודם כל זה תלוי במספר המתנחלים שיופנו ומספר הישובים שיצטרכו לחזור לתוך גבולות מדינת ישראל. זה גם תלוי במדיניות הפיצוי של המדינה. במקרה של גוש קטיף התוצאה הייתה גרועה אבל הרצון של המדינה היה נרחב. הבטיחו למפונים דיור זמני וגם הקמה של יישובים חדשים. שזה דבר יקר מאוד שלוקח הרבה מאוד שנים. אחת הסיבות שמפוני גוש קטיף עדיין לא מצאו את מקומם הוא מתוך הדרישה שלהם לא להשתלב ביישובים קיימים. אני לא מאמין שזו תהיה המדיניות ביהודה ושומרון. געה להסדר היא לא בעיה כספית, הבעיה היא בעיקר פוליטית, אידיאולוגית, פסיכולוגית ודתית. בסוף זה לא יקום ויפול על בעיות כלכליות מכיוון שמדובר במשוואות אחרות לחלוטין".

רוצים לקנות דירה חדשה? היכנסו לכאן בונים