מפת הנדל"ן מתהפכת: מי העיר שזינקה ב-538% ומי קרסה ב-71%
תל אביב שברה שיא עם יותר מ-7,600 התחלות בנייה וחיפה כמעט הכפילה את הקצב, אבל בית שמש ואשדוד ספגו צניחה חדה. 76 אלף דירות החלו להיבנות בתוך שנה, והפערים בין הערים גדולים מתמיד
שוק הבנייה הישראלי ממשיך לפעול בקצב גבוה, אבל המספר הארצי מסתיר תמונה הרבה יותר קיצונית ברמת הערים. ב-12 החודשים שבין יולי 2025 ליוני 2026 החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות בישראל, ירידה של שבעה אחוזים לעומת התקופה המקבילה הקודמת. אלא שבעוד ערים מסוימות נמצאות בשיא של תנופת בנייה, אחרות רשמו האטה חדה ולעתים אף קריסה במספר התחלות הבנייה.
תל אביב־יפו היא שיאנית הבנייה בישראל עם 7,611 דירות שהחלה בנייתן במהלך התקופה, עלייה של כ-20% לעומת 6,346 דירות בשנה הקודמת. מדובר גם במגמה עקבית: ביולי 2022 עד יוני 2023 החלה בעיר בנייתן של 4,837 דירות, שנה לאחר מכן המספר טיפס ל-5,529, ובהמשך ל-6,346, וכעת ליותר מ-7,600.
הנתונים מחזקים את מעמדו של מחוז תל אביב כולו כאחד ממנועי הבנייה המרכזיים. המחוז אחראי ל-22.9% מכלל התחלות הבנייה בישראל ול-23.4% מהדירות שעבורן ניתנו היתרי בנייה. גם בתחום ההתחדשות העירונית בולט המחוז: 45.9% מכלל הדירות שהחלה בנייתן בעקבות הריסת בניין קיים והקמת בניין חדש נמצאות במחוז תל אביב.
ירושלים עדיין שנייה, אבל מאבדת גובה
ירושלים נותרה במקום השני מבחינת מספר התחלות הבנייה, עם 5,440 דירות, אולם הנתון משקף ירידה חדה של 30.1% בתוך שנה. בתקופה המקבילה הקודמת החלה בעיר בנייתן של 7,788 דירות. בכך חוזרת ירושלים למעשה לרמות נמוכות בהרבה לאחר שנתיים חריגות של תנופת בנייה.
הפער בין שתי הערים הגדולות נפתח בהתאם: בעוד תל אביב הוסיפה כ-1,265 התחלות בנייה בשנה, ירושלים איבדה יותר מ-2,300.
אחת ההפתעות הגדולות נמצאת בחיפה. בעיר החלה בנייתן של 3,085 דירות, כמעט פי שניים לעומת 1,596 דירות בתקופה הקודמת, זינוק של 93.3%.
גם קריית גת רושמת שנה יוצאת דופן: 2,965 התחלות בנייה לעומת 1,353 בלבד שנה קודם לכן, עלייה של 119.1%. מדובר בשינוי משמעותי במיוחד עבור קריית גת, שרק לפני שנתיים רשמה 160 התחלות בנייה בלבד במהלך שנה שלמה.
מבין הערים שבהן החלה בנייתן של לפחות 500 דירות, כפר סבא מציגה את הזינוק החד ביותר. בעיר החלה בנייתן של 983 דירות לעומת 154 בלבד בתקופה המקבילה, זינוק של 538.3%.
גם יהוד-מונוסון בולטת עם עלייה של 264.7% ל-1,674 דירות, והרצליה רשמה זינוק של 173.5%, מ-694 ל-1,898 התחלות בנייה.
אשקלון התאוששה בחדות לאחר שנה חלשה במיוחד: מספר התחלות הבנייה בעיר זינק מ-772 ל-2,042, עלייה של 164.5%.
נתניה רשמה 2,224 התחלות בנייה, עלייה של 63.2% לעומת השנה הקודמת. בבת ים החלה בנייתן של 2,070 דירות, עלייה של 36.8%, על רקע המשך תנופת ההתחדשות העירונית בעיר.
גם חולון מתחזקת עם עלייה של 74.4% ל-928 התחלות בנייה, חדרה כמעט הכפילה את הקצב עם 843 דירות, עלייה של 93.8%, וטבריה רשמה עלייה של 43.4%.
בית שמש, אשדוד ואופקים בבלימה חריפה
בקצה השני של הטבלה נמצאת בית שמש, שבה נרשמה הירידה החדה ביותר מבין הערים הגדולות שנכללו בנתונים. מספר התחלות הבנייה בעיר צנח מ-1,813 ל-531 בלבד, ירידה של 70.7%.
באשדוד נרשמה ירידה של 54%, מ-3,120 דירות ל-1,434 בלבד. מדובר בשינוי חד במיוחד לאחר שהעיר הייתה בשנה הקודמת בין מוקדי הבנייה הבולטים בישראל.
גם אופקים, שנהנתה בשנים האחרונות מתנופת פיתוח גדולה, רשמה נסיגה של 44.6%, מ-2,990 התחלות בנייה ל-1,656.
בבאר שבע ירד מספר התחלות הבנייה ב-33.1% ל-849 דירות, ובלוד נרשמה ירידה של 31.1% ל-1,996.
בחלק מערי הביקוש במרכז ניכרת האטה לאחר שנים של בנייה מואצת. בפתח תקווה החלה בנייתן של 2,412 דירות, ירידה של 14.8%. ברמת גן ירד המספר ב-23.1% ל-2,247 דירות. ברחובות נרשמה ירידה של 20.9%, ברעננה ירידה של 14.9% ובאור יהודה ירידה של 25.6%.
רמת השרון כמעט נותרה במקום, עם ירידה מתונה של 0.9% ל-644 התחלות בנייה.
יותר היתרים, פחות התחלות
התמונה הארצית מצביעה גם על פער הולך וגדל בין שלב התכנון לבין הביצוע בפועל. במהלך השנה הונפקו היתרי בנייה עבור כ-83,340 דירות, עלייה של שני אחוזים, אך בפועל מספר התחלות הבנייה ירד ל-76,040.
מחוז המרכז ומחוז תל אביב הובילו את היקף ההיתרים עם 23.4% כל אחד. במחוז תל אביב נרשמה עלייה של 13.2% במספר הדירות שקיבלו היתר, בעוד שבמחוז הצפון נרשמה ירידה של 11.3% ובמחוז הדרום ירידה של 5.8%.
על אף הירידה בהתחלות החדשות, צבר הבנייה נותר גבוה במיוחד. בסוף יוני 2026 נמצאו כ-217,240 דירות בבנייה פעילה בישראל. כמחציתן נמצאות בשני מוקדים בלבד: מחוז תל אביב עם 25.1% ומחוז המרכז עם 24%.
במקביל, הסתיימה במהלך השנה בנייתן של כ-60,970 דירות, עלייה של 7.9% לעומת התקופה הקודמת.
המשמעות היא ששוק הבנייה בישראל אינו נעצר, אבל הוא משנה מוקדים: לצד תל אביב ששומרת על ההובלה וערים כמו חיפה, קריית גת, הרצליה וכפר סבא שמאיצות בחדות, ערים שהובילו את תנופת הבנייה בשנים האחרונות, ובהן בית שמש, אשדוד ואופקים, מציגות כעת ירידה משמעותית בקצב.