שנה עברה מאז שחוקקנו את חוק שכירות הוגנת בכנסת בעמל רב. שוק השכירות הלא מספק בישראל הוא אחת הסיבות המרכזיות למחאה החברתית של 2011 שהוציאה המונים לרחובות, והוא חלק מהמאבק של מפלגת כולנו, שחרטה על דגלה דיור בכבוד ובהישג יד.
מחקר חדש עליו חתומים ד"ר רונית לוין שנור וד"ר יובל פרוקצ'יה, מבית ספר רדזינר למשפטים במרכז הבינתחומי בהרצליה, טוען שחוק שכירות הוגנת לא יעזור לשוכרים ואף ירע את מצבם. אחת מהנחות היסוד המשמעותיות במחקר, היא שהבעיה המרכזית בשוק השכירות הוא ההיצע הנמוך לעומת הביקוש הגבוה. זאת אמנם טענה בנאלית, אבל נכונה, ונמצאת בטיפול מאסיבי.
כדי להבין את המהפכה שחוללנו בשנים האחרונות צריך לראות את התמונה המלאה, ולא רק את הזווית המשמעותית, אבל הצרה, של חוק שכירות הוגנת. הטיפול בשוק השכירות עובר דרך שני צירים, ציר הגדלת היצע השכירות והציר השני הוא טיוב שוק השכירות הפרוץ והירוד שקיים כיום. בציר טיוב שוק השכירות, לא חיכינו להגדלת ההיצע, והסרנו את הכפפות לטפל בשוק הבעייתי הקיים. הטענה המרכזית במחקר היא שהחוק יביא לעליית מחירים. ההיגיון הכלכלי מאחורי הטענה הוא לכאורה פשוט, אם עד עכשיו המשכיר לא היה חייב לתקן פגמים בדירה והחוק החדש מחייב אותו, הוא יעלה מראש את שכר הדירה, ומי שיסבול מכך הם השוכרים.
זה טיעון כלכלי-שמרני מוכר, כל הסדרה תגולגל על מי מהצדדים. לפי גישה אנטי-חברתית זו, אין צורך בשכר מינימום ולא בימי חופשה לעובדים כי זה פוגע בחלשים, שהיו מוכנים לעבוד בתנאי עבדות ובגלל ההסדרה ועליית המחירים לא ישתלם לחברה לפתוח מפעל בפריפריה. אבל האמת היא, שבעלי דירות הם לא נדבנים כרוטשילד, ולא פילנתרופים כמונטיפיורי, הם גובים את שכר הדירה המקסימלי שהם יכולים לגבות. אחרת, תסמכו עליהם, הם היו גובים יותר. שיעור ראשון בכלכלה – מחיר נקבע בהיצע וביקוש. גם אם נניח שיש בשוליים בעלי בתים שינסו להעלות את שכר הדירה, עדיין מצבו של השוכר הוטב, שכן לפני החוק ממילא מלוא העלויות היו מוטלות עליו.
תחת הנחה זאת, יצירת אלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה עוברת דרך שיפור איכות המוצר והגדלת היציבות בשוק. העליות המשמעותיות במחירי שכירות נמשכות שנים, מכאן הראיה שהן תוצאה של בועת הנדל"ן, ולא של הסדרת שוק השכירות. מה שהשתנה הוא הכותרת להסברים של בעלי דירות. כל הדיון על זה הוא נחמד בין דוקטורים במסדרונות האוניברסיטה, אבל בכשל העמוק שבו נמצא שוק השכירות, אין לשוכר לרוב אפשרות להציע, לא כל שכן להתדיין, על גובה הערבות או על גובה דמי השכירות. הדיבור הגבוה שהולם מחקרים אקדמיים, כל כך לא רלוונטי למציאות שבה שוכרים נדרשים לשלם - או לפנות את המקום לבא בתור.
חופשי מכשלי השוק
בציר הגדלת ההיצע, אחרי כעשור בו מדברים על הנושא, זכיתי להעביר בכנסת את חוק דיור בהישג יד. חוק היסטורי שמאפשר לרשויות מקומיות לתמרץ יזמים בזכויות בניה בתמורה ליצירת תמהיל מחירים שיתאים למגוון אוכלוסיות. אפשרנו לקדם השכרה במסלול מזורז דרך עירוב שימושים בפרויקטים מסחריים – שכירות למגורים עם קומת מסחר, שמעלה את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט וגם הגיונית מבחינה עירונית. יחד עם פורום ה-15 ועיריית תל אביב הקמנו צוות לבניית מודל זכאות לדירות האלה והצפי הוא שבשנים הקרובות נראה דירות כאלה צצות כמו פטריות אחרי הגשם.
במהלך מושב החורף נאשר סופית חקיקה שתעניק הטבות מס לבנייה לשכירות ארוכת טווח, דבר שישפר את הכדאיות הכלכלית של בנייה מסוג זה. שכירות מוסדית ארוכת טווח היא חלופה אמיתית לרכישת דירות. פרויקטים מנוהלים בהם ניתן לשכור דירה לשנים עם ודאות ביחס למחיר ולאיכות התחזוקה. לבד מהכדאיות הכלכלית המאתגרת בשל בועת הנדל"ן בישראל, אחת הבעיות הקיימות כיום בבניה לשכירות ארוכת טווח בישראל, היא שאין כאן שוק כזה. תפקידה של הממשלה במקרים כאלה היא "מרקט מייקינג", יצירת שוק באמצעות מתן תמריצים ויצירת מודלים שימשכו אחריהם את השוק.
בדיוק מהסיבה הזאת, הוקמה החברה הממשלתית "דירה להשכיר". את החברה הזו דחפנו לקדם אלפי יחידות דירות בשכירות ארוכת טווח בישראל ופרויקטים ראשונים כבר מאוכלסים. גם פרויקט "מחיר למשתכן" יוציא מהשוק זוגות צעירים רבים שרוכשים דירה משלהם ועתידים לפנות דירות רבות לשכירות. את כל אלה ועוד עשינו בשנים האחרונות כדי לדאוג לצד ההיצע.
הגישה של כלכלנים שמרנים בארץ ובעולם היא שהשוק עובד מצוין, רק להפריע כמה שפחות. אלא שבינתיים, אוכלוסיות שלמות נדחקות הרחק מאזורי הביקוש. גם אני מאמין בשוק חופשי, אבל חופשי גם מכשלי שוק שמיטיבים עם בעלי הכוח, הממון והמידע. תפקידה של מנהיגות כלכלית אחראית הוא להתערב במידה הנדרשת כדי להעלות את הרווחה המצרפית. אנחנו משנים את כללי המשחק בשוק הדיור ומייצרים עתיד טוב יותר לצעירים, שהזדמנויות דיור ראויות בכל הארץ ובאזורי הביקוש בפרט, יהוו עבורם אמצעי מרכזי לצמצום פערים ולמימוש הפוטנציאל של דור שלם שנפגע משוק דיור לא הוגן ולא בר השגה.
הכותב הוא חבר כנסת מטעם מפלגת "כולנו"