"כוח עליון" הפך לתירוץ הנוח של ההתחדשות העירונית

מאז מגפת הקורונה, ובמיוחד מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל, הפך המונח "כוח עליון" לאחת המילים השחוקות בעולם ההתחדשות העירונית. סגרים, מחסור בכוח אדם, מילואים, עיכובים באספקה - הכול אמיתי, הכול קשה. אבל בין קושי אמיתי לבין פטור גורף מהתחייבויות עובר קו ברור, ונדמה שהוא מיטשטש במכוון.

פרויקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי אינם עסקה מסחרית רגילה בין שני צדדים מתוחכמים. מדובר בדיירים שמוסרים את ביתם, מתפנים לדירות שכורות ותולים את חייהם בלוחות זמנים של יזם וקבלן. כשהפרויקט נתקע, הם לא "סופגים הפסד עסקי" - הם חיים שנים בחוסר ודאות, לעיתים עם ילדים, משכנתאות ושכירות כפולה.

נכון, הקורונה הייתה אירוע חריג. גם המלחמה. אבל מי שסבור שכל מחסור בכוח אדם הוא בהכרח כוח עליון, מתעלם מכך שענף הבנייה בישראל מתמודד עם תנודתיות בכוח אדם כבר שנים. בתי המשפט מבינים זאת היטב, ולכן אינם ממהרים לאמץ את הטענה ש"לא הייתה ברירה".

עו"ד אלי תוסייה כהן מסביר: "כוח עליון אינו מצב שבו עוצרים הכול ומרימים ידיים. הוא מצב שבו נדרשת פעולה מוגברת: שינוי סדרי עבודה, חיפוש פתרונות, שקיפות מלאה מול הדיירים ותיעוד אמיתי של הקושי. מי שלא עושה זאת לא חווה כוח עליון, אלא כשל ניהולי".

לדבריו, "מטרידה במיוחד הנטייה להשתמש במשברים לאומיים כהצדקה לעיכובים בלתי מוגבלים, מבלי להבחין בין עיכוב זמני לתקיעות כרונית. אין היגיון משפטי או מוסרי בכך שדווקא הדיירים - הצד החלש, שאין לו חלופה - יישאו במחיר המלא של משבר לאומי".

הפתרון אינו להעניש יזמים או להתעלם ממשברים. הפתרון הוא להפסיק עם סעיפי כוח עליון עמומים ולנסח הסכמים שמנהלים משבר במקום להסתתר מאחוריו: הסכמים שמבחינים בין הארכת זמן לביטול, שמחייבים פעולה אקטיבית, שמגנים על דיירים מפונים ושקובעים גבול ברור לעיכוב.

בסופו של דבר, השאלה איננה אם הייתה מלחמה או מגפה. השאלה היא מה נעשה בזמן שהן התרחשו. בהתחדשות עירונית, כוח עליון אינו מבחן של מזל - אלא מבחן של אחריות.