למרות התאוששות בקיץ: היצע הדירות ממשיך לטפס

מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו ממשיך לטפס ומגיע לשיא חדש: 83,920 יחידות דיור שממתינות לקונה ברחבי הארץ. כך, עולה מדוח הלמ"ס על עסקאות נדל"ן ברבעון יולי-ספטמבר 2025. מדובר בעלייה שנתית חדה של 20.3%, שמציבה סימן שאלה על יכולתו של השוק לספוג את קצב הבנייה המואץ. מספר חודשי ההיצע (הזמן התיאורטי שבו יימכר כל המלאי הקיים על פי קצב המכירה הנוכחי) מגיע ל-28.8 חודשים, כמעט שנתיים וחצי. זהו נתון גבוה במיוחד עבור שוק שממשיך להציג תנודתיות, על אף עלייה רגועה בהיקפי המכירות בחודשים האחרונים.

במקביל, הדוח מצביע על פעילות יחסית ערה בקיץ האחרון. בין החודשים יולי-ספטמבר נמכרו 23,330 דירות – עלייה של 15.4% לעומת הרבעון הקודם. בתוך כך: 8,780 דירות חדשות נמכרו (עלייה של 23%); 14,550 דירות יד שנייה נמכרו (עלייה של 11.2%).

אך ההשוואה השנתית מצננת את ההתלהבות: מכירת הדירות החדשות נמוכה ב-21.7% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, ואילו מכירת הדירות מיד שנייה ירדה ב-5.9%. כלומר, למרות התאוששות הקיץ, השוק עדיין רחוק מהרמות של 2024.

איפה ההיצע הכי גדול?

לפי הדוח, הערים המובילות בכמות הדירות הלא-מכורות הן שתי הערים הגדולות בישראל: תל אביב-יפו – כ-10,800 דירות שלא נמכרו; ירושלים – כ-8,090 דירות שלא נמכרו.

גם בפריפריה נרשמו ריכוזים גבוהים: לוד (2,630), באר יעקב (2,140), רעננה (1,540), אופקים (1,410) וקריית אונו (1,390) נמצאות בחזית הערים עם מלאי משמעותי.

המשמעות: חלק גדול מההיצע החדש שהוזרם לשוק בשנתיים האחרונות טרם מצא ביקוש, למרות עליות נקודתיות בקצב המכירות.

שיאנית המכירות: חיפה מפתיעה

לצד המלאי הגבוה, השוק מציג תזוזה מעניינת גם בצד הביקוש. בחיפה נרשם אחד הנתונים המפתיעים בדוח: עלייה של 196% במכירת דירות חדשות בעיר – מ-158 ל-468 בתוך רבעון אחד.

גם תל אביב–יפו ממשיכה להוביל את טבלת המכירות עם 608 דירות חדשות, ונתניה (465), ירושלים (436) ואופקים (469) מציגות פעילות משמעותית.

באופן אזורי: המרכז מוביל עם 24.7% מכלל העסקאות; הדרום אחריו עם 21.3%; גם בכל המחוזות האחרים נרשמה עלייה ברבעון האחרון, הן בדירות חדשות והן ביד שנייה.

אך גם כאן יש פער: למרות העלייה הרבעונית, הדירות החדשות שנמכרו מהוות רק 37.6% מסך העסקאות — שיעור נמוך יחסית לשוק שבו ההיצע החדש ממשיך לעלות.

האם השוק מתקרב לנקודת רוויה?

על פניו, השוק הישראלי במצב פרדוקסלי: מצד אחד, נתוני המכירות מצביעים על התאוששות קלה, במיוחד בדירות חדשות. מצד שני, מלאי הדירות הלא-מכורות ממשיך להתנפח, והפער בין היצע לביקוש יוצר עומס שמזכיר תקופות של בלימת מחירים, עיכוב החלטות קנייה וציפייה לירידת ריבית.

במילים אחרות, השוק לא קופא, אבל גם לא מצליח לסגור את הפער שנוצר בשנתיים האחרונות. אם קצב המלאי ימשיך לעלות בקצב דומה, ייתכן שנראה בחודשים הקרובים לחץ על יזמים ועל קבלנים להאיץ מבצעים, לשפר תנאים או להאט את קצב השיווק. מנגד, אם המגמה החיובית במכירות תתחזק, המלאי עשוי להיספג בקצב מהיר יותר מהצפוי.