היצע שובר שיאים: הקבלנים נתקעו עם יותר מ-82 אלף דירות
לפי נתוני הלמ"ס, בסוף יולי נותרו למכירה 82,530 דירות חדשות, עלייה של כמעט 20% לעומת השנה שעברה. ההיצע האדיר עשוי להוות לחץ על מחירי הדיור, במיוחד בתל אביב ובמרכז, שם מרוכזות רוב הדירות שעדיין לא נמכרו
שוק הנדל"ן בישראל ממשיך לשדר סימני מצוקה: על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו היום (א'), בסוף יולי 2025 נרשם שיא חדש במספר הדירות החדשות שלא נמכרו – 82,530 יחידות דיור. המשמעות היא שיידרשו 31.1 חודשים – יותר משנתיים וחצי (!!) כדי לסיים את המלאי הקיים, אם קצב המכירות הנוכחי יישמר. מדובר בזינוק חד של 19.8% לעומת יולי 2024, ומגמה רציפה של עלייה שנמשכת מאז אפריל 2022, בקצב ממוצע של 1.5% בחודש.
במקביל, מספר העסקאות ממשיך להצטמצם: לפי דוח הלמ"ס, בחודשים מאי-יולי נמכרו 21,640 דירות בלבד, ירידה של 6% לעומת שלושת החודשים הקודמים, וירידה חדה עוד יותר של 19.6% בהשוואה לאותה תקופה אשתקד. פילוח הנתונים מגלה פער ברור בין שוק הדירות החדשות, שבו נרשמה קריסה של יותר מ-36% לעומת שנה שעברה, לבין שוק היד השנייה, שבו הירידה מתונה יותר ועומדת על כ-7%.
הדוח מראה כי בחודש יולי לבדו נמכרו 8,140 דירות – זינוק חד אמנם של 33.7% לעומת יוני, אך בהשוואה ליולי 2024 נרשמה ירידה של 15.9%. הנתונים מראים כי למרות עלייה רגעית, המגמה השנתית היא שלילית.
תל אביב מוצפת דירות
הנתון הבולט ביותר בדוח נוגע למלאי הדירות החדשות: בסוף יולי נותרו בישראל 82,530 דירות חדשות למכירה – שיא היסטורי. המשמעות היא 31.1 חודשי היצע – כלומר, אם קצב המכירות יישאר כפי שהוא, יידרשו יותר משנתיים וחצי כדי לסיים את המלאי.
בהשוואה ליולי 2024 מדובר בזינוק של כמעט 20%. מגמה זו נמשכת ברציפות מאז אפריל 2022, אז החל מלאי הדירות לטפס בקצב של 1.5% בממוצע לחודש. כשליש מהמלאי (31.9%) מרוכז במחוז תל אביב – כ-26,310 דירות. במחוז המרכז נוספו עוד כ-19,480 דירות. תל אביב-יפו לבדה מובילה את הטבלה עם 10,210 דירות שלא נמכרו, ואחריה ירושלים עם 8,030 דירות. בין הערים הבינוניות, בולטות באר יעקב (2,200), לוד (1,990), קריית אונו (1,450) ורעננה (1,360).
נזכיר כי נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, רוני בריק, התייחס לאחרונה לנתוני הלמ"ס והזהיר כי יש לקרוא אותם בזהירות: "חשוב להבין שנתון הדירות הלא-מכורות של הלמ"ס מטעה – הוא כולל עשרות אלפי דירות שבנייתן עדיין לא החלה בפועל. הלשכה נוהגת לספור דירות מרגע שהמתחם מגודר, גם אם בפועל אין באתר אף פועל. לכן חלק גדול מהמלאי שמדובר עליו הוא תיאורטי בלבד".
מי מובילה במכירות? דווקא אופקים
בין הערים המובילות במכירת דירות חדשות בחודשים מאי-יולי נמצאות אופקים (535 דירות) ותל אביב-יפו (516). לעומת זאת, ירושלים רשמה ירידה חדה במיוחד – מכירת 356 דירות בלבד, לעומת 534 בשלושת החודשים הקודמים.
בפלח היד השנייה התמונה שונה: ירושלים מובילה עם 926 עסקאות, ואחריה חיפה עם 892 ובאר שבע עם 722. גם תל אביב רשמה מספר גבוה של עסקאות יד שנייה – 655 דירות.
מה המשמעות לשוק? הצטברות מלאי הדירות במקביל לירידה חדה בעסקאות מצביעה על האטה מתמשכת. שילוב של ריביות גבוהות, ירידה בכוח הקנייה והזהירות של משקי הבית מביא לכך שגם הקבלנים מתקשים למכור, והמלאי הולך ותופח.
במצב כזה, גוברים הסיכויים לראות בתקופה הקרובה מבצעי הנחות והטבות מימון אגרסיביים מצד יזמים וקבלנים. הלחץ עלול להביא גם לשחיקת מחירים באזורים מסוימים, ובעיקר בשוק הדירות החדשות. אחרי שנים של עליות רצופות, ייתכן שהכוח מתחיל לעבור בהדרגה לידי הקונים – ולא לידי המוכרים.