ירושלים מתקרבת לתל אביב: מחירי הדירות בבירה זינקו בכ-10% בשנה

מחירי הדירות בישראל ממשיכים לעלות, אם כי בקצב מתון. נתונים חדשים שפורסמו מלמדים כי בהשוואה שנתית, בין נובמבר–דצמבר 2024 לנובמבר–דצמבר 2025, עלו מחירי הדירות ב-0.4% בלבד. גם בהשוואה רבעונית נמשכה המגמה, עם עלייה של 0.8%.

אולם מאחורי הנתון הארצי המתון מסתתרים פערים חדים בין המחוזות. ירושלים בולטת עם זינוק של 9.6% במחירי הדירות בהשוואה שנתית. מחוז הצפון רשם עלייה של 4.8%, מחוז הדרום עלה ב-1.4% וחיפה ב-0.7%. בצד השני של המתרס, מחוז תל אביב רשם ירידה של 1.9% ומחוז המרכז ירד ב-3.1%.

ברבעון הרביעי של 2025 עמד המחיר הממוצע הארצי של דירה על כ-2.36 מיליון שקלים. מדובר בעלייה של 1.8% לעומת הרבעון השלישי, ובעלייה של 0.5% לעומת הרבעון המקביל ב-2024.

תל אביב נותרה העיר היקרה ביותר, עם מחיר ממוצע של כ-3.36 מיליון שקלים לדירה. מחוז הצפון הוא הזול ביותר, עם ממוצע של כ-1.57 מיליון שקלים.

הנתון הבולט ביותר הוא הצמצום המהיר של הפער בין ירושלים לתל אביב. המחיר הממוצע בירושלים זינק ב-10% בהשוואה שנתית והגיע לכ-3.34 מיליון שקלים. בתל אביב עצמה המחיר הממוצע עומד על כ-4.17 מיליון שקלים, אך הוא דווקא ירד ב-1% בהשוואה לשנה שעברה.

בין 18 הערים הגדולות בארץ, ארבע חצו את רף שלושה מיליון שקלים: תל אביב (4.17 מיליון), הרצליה (3.97 מיליון), ירושלים (3.34 מיליון) ורמת גן (3.29 מיליון). בקצה השני נמצאות באר שבע (1.28 מיליון), אשקלון (1.72 מיליון) וחיפה (1.84 מיליון).

הערים שבהן המחירים זינקו – והערים שבהן נפלו

השוואה שנתית של המחירים הממוצעים ב-18 הערים הגדולות מציפה פערים חדים. העליות הבולטות ביותר נרשמו בירושלים (10%), חיפה (8.9%), בית שמש (7.6%) ורחובות (6%). הירידות החדות ביותר נרשמו בראשון לציון (7.8%), נתניה (4.2%), כפר סבא (2.8%) והרצליה (2.2%).

בשוק הדירות החדשות התמונה הפוכה מהשוק הכללי. בהשוואה שנתית ירדו מחירי הדירות החדשות ב-0.9%, אך בהשוואה רבעונית הם עלו ב-0.9%.

נתון מדאיג נוסף עולה מהנתונים: שיעור העסקאות שנעשו במסגרת תמיכה ממשלתית – המיועדת בין היתר למשרתי מילואים וזוגות צעירים – ירד מ-42.1% ל-36.7% מכלל עסקאות הדירות החדשות. הירידה מעידה על קושי גובר של אוכלוסיות אלו לרכוש דירה, גם בסיוע ממשלתי.

התאחדות יועצי המשכנתאות nxrv בתגובה למדד המחירים לצרכן: "המדד שפורסם היום עשוי להוות בשורה משמעותית למשק הישראלי ולציבור בעלי המשכנתאות. קצב אינפלציה שנתי של 1.8% בלבד ב-12 החודשים האחרונים מציב את המשק בסביבה אינפלציונית נמוכה, שלא נראתה מאז תקופת הקורונה, ופותח פתח למדיניות ריבית מרחיבה יותר.

הדיון המרכזי כעת אינו האם תתרחש הורדת ריבית בהחלטה הקרוב"ה, אלא בכמה ובאיזו עוצמה יבחר הנגיד להוביל את מהלך ההפחתות. סביבת האינפלציה הנוכחית מאפשרת לבנק ישראל לפעול באופן משמעותי יותר, מתוך מטרה להקל על משקי הבית והפעילות הכלכלית.

במקביל, העוגנים שעל בסיסם נקבעות ריביות המשכנתאות צפויים לשקף ירידות נוספות, מגמה שעשויה להביא להוזלה נוספת בעלויות המימון ולהקל על ציבור הלווים.

המסר לשוק ברור: השאלה כבר אינה אם הריבית תרד, אלא עד כמה רחב יהיה המהלך ועד כמה הוא יתורגם להקלה אמיתית עבור הציבור".