מדד מחירי הדירות עלה בשנת 2021 בכמעט 10 אחוזים. בעשור החולף חלה עלייה ממוצעת בשיעור של 36 אחוזים במחיר הממוצע של הדירות, כאשר העליות נעו בין 17 אחוזים ללא פחות מ-52 אחוזים. כך, שיאנית העליות היא העיר אשקלון עם זינוק של כ-52 אחוזים במחירי הדירות ברבעון הרביעי של 2020 לעומת הרבעון הרביעי של 2011 - מ-824 אלף שקל לדירת ארבעה חדרים לפני עשור לסכום של 1.25 מיליון שקל כיום.
אבל לא רק ערים עולות בצורה דרסטית אלא גם שכונות בתוך ערים מסוימות. בעזרת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, מצאנו מי הן עשרת השכונות בישראל שמחירי הדירות בהן צמחו ב-3 שנים האחרונות, ומי הן השכונות שבאותו פרק זמן, המחירים בהן דשדשו?
על פי הבדיקה, אשר התבססה על ניתוח עסקאות למכירת דירות 4 חדרים אשר דווחו ברשות המיסים בין התאריכים יוני 2018 עד למאי 2021, נמצא כי שכונת נאות שמיר ביבנה ושכונת יד אליהו בתל אביב הציגו גידול של למעלה מ-50 אחוזים ברמת המחירים ב-3 שנים האחרונות.
השכונות שבהן עלו מחירי הדירות
בנאות שמיר מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עלה ב-721 אלף שקל (גידול של כ-56 אחוזים) בתקופת הזמן הנבדקת. "הדבר נובע מכך שמדובר בשכונה חדשה, שבתחילת דרכה היה בה שיווק מאסיבי של תוכנית מחיר למשתכן, ואילו כיום, כשהשכונה כבר קרמה עור וגידים, הצטרפו אליה משפרי דיור אשר רואים את איכות השכונה והפוטנציאל הגלום בה ומוכנים לשלם מחירים גבוהים יותר", מסבירה בוגין.
בשכונת יד אליהו בתל אביב הייתה צמיחה כמעט זהה של כ-54 אחוזים וגידול במחיר שמגיע ל-1.195 מיליון שקל. הפעם הסיבה העיקרית לעלייה קשורה לכך שהשכונה עוברת תהליכי התחדשות עירונית נרחבים. "העירייה מקצה משאבים רבים לקידום התשתיות והפתוח, ובמקביל יזמים רבים מקדמים במסגרת התחדשות עירונית בניה חדשה", אומרת בוגין. "גם למיקום יש משקל בתג המחיר. יד אליהו ממוקמת על ציר מרכזי עם קירבה לעורקי תחבורה ראשים בניהם נתיבי איילון, רכבת כבדה ובעתיד הרכבת הקלה"
כפי שניתן לראות, אין מכנה משותף לשכונות שהציגו צמיחה משמעותית, חלקן ממוקמות באזורי הביקוש בלב גוש דן, וחלקן במעגלים היותר מרוחקים מהמרכז.
שכונת חצרות המושבה ברחובות למשל הציגה קפיצה של למעלה מ-20 אחוזים במחירי הדירות בתקופת הזמן הנבדקת, או שכונת נווה אור החדשה באור עקיבא שהציגה עלייה של 18 אחוזים במחירי הדירות.
״העיר רחובות עוברת תהליכים דמוגרפיים משמעותיים בשנים האחרונות, וזאת במקביל לפיתוח רחב והשקעה בתשתיות ובמוסדות חינוך בשכונות חדשות והותיקות", מסביר אלי אגם מנכ"ל אמפא ישראל הבונה את פרויקט ״מגדלי אמפא״ בשכונה. "אם בעבר אוכלוסייה מחתך סוציו אקונומי גבוה הייתה לוטשת עיניים בעיקר לשכונת רחובות המדע היוקרתית, כיום לאור עליית המחירים בשכונה, אנשים מחפשים אלטרנטיבות במחיר שפוי יותר לרכישת דירה. אחת השכונות הבולטות שמשכה אליה ענין הינה חצרות המושבה אשר מחירי הדירות בה זינקו בשלוש שנים האחרונות במעל 20 אחוזים אך עדיין המחירים בשכונה אטרקטיביים יותר משכונת רחובות המדע, אם כי פערי המחירים הולכים ומצטמצמים״.
השכונות שבהן עלו בצורה מתונה או ירדו
בנוגע לשכונות בהן על פי הבדיקה נרשמה עליית מחירים צנועה בלבד, מעריכה בוגין כי יש שני מאפיינים בולטים: המאפיין הראשון הוא שכונות חדשות בהן הבניה העיקרית בשנים אלה הייתה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, בהן מחירי הדירות היו נמוכים באופן ניכר ממחירי השוק החופשי. המאפיין השני הוא כמובן עודף היצע.
" אזורים ששווקו כחלק מתוכנית למשתכן הם כיום אזורים שעליית המחירים בהם פחות מורגשת", אומרת בוגין. "אם הממשלה תחליט להחזיר את האזורים האלה לשוק חופשי, מצב הדברים ישתנה ונראה גם שם עליות מחירים ניכרות".
גם בשכונות הוותיקות, בהן לא התקיימה בנייה חדשה במשך שני עשורים ויותר, ותוכניות ההתחדשות העירונית טרם יצאו אל הפועל- לא מתרחשת עלייה משמעותית במחירי הדירות או מספר רב של עסקאות. "ברגע שהליכי התחדשות עירונית מתחילים להתממש, יש עליה לא רק במחירים, אלא גם בהיקפי העסקאות. זה מה שצפוי לשכונות אלה בעתיד הנראה לעיין, ביחוד אם המדינה תחליט לתמרץ את האישורים והתוכניות להתחדשות עירונית", מעריכה בוגין.
הגורם הנוסף שמשפיע בעליית מחירים מתונה הוא כאמור אזור בו יש עודף היצע. "בנהריה נבנות בה שתי שכונות חדשות, רובן תחת מחיר למשתכן, וזה המשפיע באופן ישיר על קצב עליית המחירים בעיר", אומרת בוגין. "בכלל, נהריה עוברת פיתוח נדל״ני משמעותי בתקופה האחרונה, שבמסגרתו העירייה מקדמת פרויקטים של התחדשות עירונית במרכז העיר לצד השכונות החדשות". לאור כמות התחלות הבנייה הרבות יחסית, עליות המחירים שמאפיינות אזורים שונים לא באו לידי ביטוי משמעותי בעיר."
מה לדעתך יקרה בעתיד? תיהיה התמתנות במחירים או שנראה עליות דרסטיות כגון אלו?
"חרף הצהרות הממשלה והרצון הטוב של שרי הממשלה, מחירי הדירות לצערי ימשיכו להאמיר גם בשנה שנתיים הקרובות. הסיבה העיקרית לכך נעוצה בעובדה שכיום הביקוש גובר על ההיצע, כל עוד הפער הזה לא ייסגר או לפחות יצטמצם באופן ניכר המחירים ימשיכו לעלות. בנוסף, בהסתכלות רחבה צריך לזכור כי אין מספיק קרקעות זמינות לבנייה באיזורי הביקוש"
איך אפשר לפתור את זה?
"הממשלה צריכה להסיר עד כמה שניתן חסמים בירוקרטים, ולעודד את וועדות התכנון והרשויות המקומיות לקדם בצורה משמעותית יותר פרויקטים רחבים להתחדשות עירונית ברחבי הארץ, בפרט באיזורי הביקוש. האפקטיביות של ההתחדשות העירונית היא כפולה, מחד מחדשים את מרכזי הערים והשכונות הנחשלות ומאידך מגדילים את היצע הדירות ללא הצורך בהפשרת קרקעות והליכי תכנון מסורבלים".