התחדשות עירונית בירושלים: יזמים בוחנים הריסת מבנים שחוזקו בעבר במסגרת תמ"א 38

בנייני מגורים בירושלים שעברו חיזוק מפני רעידות אדמה עשויים להיהרס לטובת בנייה מחדש. האפשרות נבחנת כעת כחלק ממעבר של חברות נדל"ן ושל הרשויות המקומיות מחידוש בניינים בודדים לתכנון מתחמי מגורים שלמים.

אזור הכניסה לירושלים, ובפרט השכונות קריית משה וגבעת שאול, חווה תנופת בנייה. על פי נתוני אתר מדלן מיולי 2026, בשכונת קריית משה מקודמים 51 פרויקטים של התחדשות עירונית. מלאי הדירות בשכונה, שעמד על 2,658 בשנת 2025, עתיד להגיע לכ-6,000 דירות עד שנת 2040. מספר התושבים צפוי לעלות מכ-9,500 לכ-21 אלף.

הגידול באוכלוסייה מעלה את הצורך בהתאמת התשתיות העירוניות. פרויקטים של תמ"א 38 מתמקדים לרוב בבניין הבודד ומוסיפים דירות על גבי מערכות קיימות. לעומת זאת, פינוי-בינוי מתחמי מאפשר לרשויות ולמתכננים להרחיב כבישים, להוסיף מוסדות חינוך ולהגדיל את השטחים הציבוריים הפתוחים.

המעבר לתכנון מתחמי מוביל לבחינת שילובם של בניינים שכבר הושקעו בהם מיליוני שקלים לשם חיזוק ושדרוג. חברת טרא נדל"ן, הפעילה באזור, מקדמת יוזמות המשלבות מבנים כאלו במתחמי התחדשות חדשים.

דניאל לוין, סמנכ"ל ההתחדשות העירונית בטרא נדל"ן, מסר: "אנו רואים שינוי משמעותי באופן שבו מתכננים התחדשות עירונית. היום מסתכלים על מתחמים שלמים, על התשתיות, מוסדות הציבור ואיכות החיים של התושבים". הוא הוסיף כי החברה מקדמת בקריית משה ובגבעת שאול פרויקטים שהחלו במסלול תמ"א 38, ובוחנת את שילובם בתוכניות רחבות יותר, גם במקרים שבהם הבניינים כבר עברו חיזוק בפועל.

בטרא נדל"ן מבהירים כי בפרויקטים ברחוב דגל ראובן בגבעת שאול וברחוב ניסנבוים בקריית משה נבחנות אפשרויות דומות. היוזמות התכנוניות הללו יצריכו היתכנות כלכלית, הסכמת בעלי הדירות וקבלת אישורים כחוק.

דוגמה לשינוי התכנוני היא תוכנית מתחם ריינס-בית שערים שמקדמת טרא נדל"ן סמוך לשדרות ויצמן ולגשר המיתרים. התוכנית מתפרסת על 4.6 דונמים וכוללת הריסת שני מבני שיכון שבהם 79 דירות. במקומם מתוכננות לקום 222 דירות חדשות, מתוכן מגדל בן 29 קומות ושני מבנים בני עשר קומות. ביולי 2026 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים להפקיד את התוכנית.

לצד פרויקטים מתחמיים כגון זה שמקודם במתחם הרחובות ימין אבות ופועה, ממשיכה טרא נדל"ן לקדם גם מיזמי חיזוק נקודתי. ברחובות קריית משה, אליעזר הלוי, בן ציון ושדרות הרצל מקודמים פרויקטים הכוללים הרחבת דירות והוספת ממ"דים, מעליות ויחידות דיור חדשות.

מבחינה כלכלית, תכנון מתחמי מייצר מלאי דירות גדול יותר ומשלב שימושים מסחריים, אך דורש השקעה ניכרת בתכנון, בהריסה ובהסדרת התשתיות מחדש.

לפי סקירת מדלן, המחיר הממוצע לדירה בקריית משה עלה ב-2.5% במחצית הראשונה של 2026 לעומת התקופה המקבילה ב-2025. באותו הזמן נרשמה ירידה של 46% במספר העסקאות בשכונה, נתון המצביע על האטה בשוק המגורים. שילוב בניין שכבר חוזק במתחם פינוי-בינוי מציב אתגר מורכב יותר מבחינה שמאית, בשל ציפיות הדיירים לתמורות שונות בהשוואה לדיירי בניינים שלא חודשו. הצלחת הפרויקטים ויכולת המרחב העירוני לקלוט אלפי תושבים חדשים יוסיפו להיבחן לאורך השנים הבאות.