מכה לוועדות התכנון: בוטל חיוב בהיטל השבחה שעשוי להשפיע על אלפי בעלי קרקעות ויזמי נדל"ן

החלטה עקרונית של ועדת הערר במחוז הצפון מציבה גבול לדרישות התשלום של הרשויות המקומיות: תשלומי איזון במסגרת איחוד וחלוקה מחדש של קרקעות אינם נחשבים עסקת מקרקעין כשלעצמם, ולכן אינם מהווים מימוש זכויות המחייב בהיטל השבחה.

ההחלטה התקבלה בעקבות ערר שהגישה חברת הימנותא (שבבעלות קק"ל) נגד הוועדה המרחבית גליל מזרחי, ומשמעותה עשויה להשפיע על פרויקטים של התחדשות עירונית ומיזמי נדל"ן ברחבי הארץ.

כאשר מאושרת תוכנית איחוד וחלוקה, הקרקעות שבשטח התוכנית מאוחדות לצורך חלוקה מחדש. לעתים מקבל בעל קרקע מגרש ששוויו גבוה מחלקו המקורי, בעוד שאחר מקבל מגרש ששוויו נמוך יותר. כדי לתקן את הפער נקבע מנגנון תשלומי איזון.

ועדת הערר הבהירה כי זהו מנגנון תכנוני שנועד לשמור על השווי היחסי של זכויות הבעלים, ולא עסקת מכירה רצונית. לפיכך, קבלת התשלום אינה אירוע של מימוש זכויות המאפשר לגבות היטל השבחה. במקרה של חברת הימנותא, שיוצגה בידי עו"ד רועי בראונר, קבעה הוועדה שזכאותה לתשלומי איזון אינה מכירת קרקע וביטלה את דרישת התשלום שהוצאה לה.

הימנותא בע"מ יוצגה בתיק ע"י עו"ד רועי בראונר, שותף במשרד עוה"ד שרקון, בן עמי, אשר ושות' - CBA. הוא סבור כי להחלטה עשויה להיות השפעה על שורה ארוכה של תוכניות מקרקעין ברחבי ישראל, ובפרט על בעלי קרקעות פרטיים, יזמי התחדשות עירונית וחברות המחזיקות במלאי קרקעות לפיתוח עתידי. לדבריו, המשמעות המרכזית היא חיזוק ההבחנה בין השבחה תכנונית אמיתית, שבגינה ניתן לגבות היטל בהתאם לחוק, לבין תשלומים שמטרתם לשמור על זכויותיהם היחסיות של בעלי הקרקע במסגרת תכנון מחדש.

אף שהמחלוקת עסקה ביישוב מר'אר, המשמעות רחבה: תוכניות איחוד וחלוקה הן כלי מרכזי בקידום שכונות, אזורי תעסוקה ופרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם מעורבים לעתים מאות בעלי זכויות.

ההחלטה מצמצמת את החשיפה לחיובים כספיים נוספים עבור יזמים וגופים מוסדיים. עם זאת, הרשות המקומית עדיין תוכל לגבות היטל השבחה אם התוכנית עצמה השביחה את המקרקעין, אך לא על עצם קבלת תשלומי האיזון.