בלי פיקוח: מי באמת מייעץ לכם על המשכנתא

רכישת דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר בחייהם של רוב הישראלים. למרות זאת, דווקא בשלב הקריטי של בחירת המשכנתא – התחייבות פיננסית שיכולה להגיע למיליוני שקלים ולהיפרס על פני עשרות שנים – השוק בישראל פועל כמעט ללא רגולציה.

בניגוד לעורכי דין, רואי חשבון או סוכני ביטוח, תחום ייעוץ המשכנתאות אינו מוסדר בחוק. המשמעות היא שכל אדם יכול להציג את עצמו כיועץ משכנתאות ולהעניק המלצות פיננסיות בעלות השלכות דרמטיות, גם ללא רישיון מקצועי, הכשרה מחייבת או פיקוח ממשלתי. בענף הנדל"ן מזהירים לאחרונה כי היעדר האסדרה מאפשר גם לגורמים חסרי ניסיון, או לכאלה בעלי אינטרסים מסחריים סמויים, לפעול ללא הפרעה.

"המצב שבו כל אחד יכול להציג את עצמו כיועץ משכנתאות, בלי רישוי ובלי פיקוח, הוא בעייתי במיוחד", מסביר שלום אמויאל, מנהל מערך המשכנתאות בבנק ירושלים. לדבריו, אחת הבעיות המרכזיות היא חוסר שקיפות מול הלקוחות. "הציבור לא תמיד מודע לכך שלעתים קיימים מנגנוני תגמול שונים בשוק, שעשויים להשפיע על ההמלצות שהוא מקבל. אסדרה של התחום נועדה בראש ובראשונה להגן על הצרכן".

אל תוך הוואקום הרגולטורי הזה נכנסת לאחרונה הטכנולוגיה. יותר ויותר רוכשי דירות משתמשים בכלים דיגיטליים כדי לבחון יכולת החזר, להשוות מסלולי משכנתא, לנתח סיכונים ולבנות תרחישים פיננסיים עוד לפני הפגישה הראשונה עם הבנק או היועץ.

"המורכבות של משכנתא אינה נמצאת רק בריבית או בגובה ההחזר החודשי", מסביר רון נובוטני, מייסד פלטפורמת ה-AI שנקראת PROPLY. "היא מושפעת משילוב של עשרות משתנים, כמו שווי הנכס, הון עצמי, הכנסות, התחייבויות קיימות, רמת מינוף ורגישות לשינויים כלכליים". לדבריו, המערכת לא נועדה להחליף את אנשי המקצוע אלא לשנות את נקודת המוצא של הצרכן, כך שיגיע לפגישה מוכן ומבין יותר את גבולות הגזרה שלו.

גבולות היכולת הטכנולוגית

למרות החדשנות, בענף מדגישים כי גם מערכות דיגיטליות אינן מהוות תחליף לשיקול דעת מקצועי ולאחריות אישית. רועי מינקוב, מנכ"ל CofaceBDi, מזהיר כי שימוש בכלים אלו אינו פוטר את הלווה מהצורך להבין לעומק את מצבו הפיננסי.

"הבסיס לכל החלטת אשראי חייב להיות נתוני אשראי איכותיים, היסטוריה פיננסית ודירוג אשראי מהימן", מסביר מינקוב. "ללא הבנה מלאה של הנתונים הללו, הלווה עלול לקחת על עצמו התחייבות שאינה מתאימה ליכולותיו. השלכות של החלטה שגויה עשויות להשפיע לאורך שנים על דירוג האשראי ועל היציבות הכלכלית של משק הבית".

שוק המשכנתאות הישראלי ניצב כעת בין הצורך בחדשנות לבין היעדר הרגולציה. עד שהמדינה תבחר אם להסדיר את התחום ולקבוע סטנדרט מקצועי מחייב, הצרכן הישראלי ייאלץ להמשיך לנווט בכוחות עצמו בין הבנקים, היועצים הפרטיים והכלים הדיגיטליים.