מוכרי דירה הסתירו בעיות רטיבות ותביעה נגד שכנה: האם הרוכשים זכאים לפיצוי?

השאלה השבועית

"חתמנו על חוזה לרכישת דירה. נאמר לנו שבעבר הייתה בעיית רטיבות מהדירה שמעל, אך שהיא טופלה ותוקנה, וכך גם נכתב בהסכם. רק אחרי שקיבלנו את הדירה גילינו בעיות רטיבות חמורות, וגם שהתנהל הליך משפטי נגד השכנה מעל, דבר שלא נאמר לנו. האם מדובר בהפרת חובת תום הלב? והאם אנחנו זכאים לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם?"

למה זה חשוב

שאלת חובת הגילוי בעסקאות נדל"ן נפוצה יותר ממה שנהוג לחשוב. רוכשי דירות נוטים להניח שאם משהו לא נאמר להם במפורש, כנראה שהוא לא מהותי. אבל בעיות רטיבות, ליקויים חוזרים או סכסוכים משפטיים עם שכנים עלולים להשפיע על איכות החיים בדירה ועל שוויה. השאלה היא מתי אי-גילוי חוצה את הקו והופך להפרת חוק.

התשובה המשפטית

את הסוגיה בדקנו בסיוע עו״ד עידן אילני, ממשרד גינדי כספי ושות׳ העוסק בדיני מקרקעין וליווי עסקאות נדל"ן.

לדבריו, חובת תום הלב במשא ומתן מעוגנת במפורש בחוק: מוכר דירה חייב לגלות לרוכש מידע מהותי שיכול להשפיע על ההחלטה לבצע את העסקה, גם אם הרוכש לא שאל עליו במפורש.

בפסק דין שניתן בבית משפט השלום בחולון נקבע כי מוכרים שהסתירו בעיות רטיבות משמעותיות והליך משפטי שהתנהל נגד השכנה מהדירה שמעל הפרו את חובת תום הלב והטעו את הרוכשים.

למה לא נפסק פיצוי מוסכם?

למרות שהוכחה הפרת חובת תום הלב, בית המשפט דחה את דרישת הרוכשים לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם.

הסיבה: פיצוי מוסכם משולם רק כאשר מתקיימת הפרה יסודית של תנאי שהוגדר במפורש בהסכם כתנאי יסודי. במקרה זה נקבע כי לא הוכח שהמוכרים ידעו בזמן אמת שהרטיבות לא תוקנה לחלוטין, ולכן לא התקיימו התנאים להפעלת סעיף הפיצוי המוסכם.

עם זאת, בית המשפט לא פטר את המוכרים מאחריות.

פיצוי מסוג אחר

בית המשפט קבע כי עצם ההסתרה וההטעיה מהוות הפרת חובת תום הלב, ולכן פסק לטובת הרוכשים פיצוי בגין עוגמת נפש, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

עוד הודגש כי גם ליקויי רטיבות שתוקנו בעבר עשויים להשפיע על ערך הדירה, וכי רוכש סביר היה עשוי להימנע מהעסקה אילו ידע עליהם מראש.

השורה התחתונה

מוכרי דירות אינם יכולים להחליט בעצמם מה מהותי ומה לא. מידע שעלול להשפיע על החלטת הרוכש חייב להיחשף. עם זאת, רוכשים צריכים לדעת: לא כל הפרה תזכה אוטומטית בפיצוי המוסכם. לעיתים הפיצוי יגיע, אבל במסלול משפטי אחר.

יש לכם שאלה משפטית בתחום הנדל"ן, הבתים המשותפים או ההתחדשות העירונית? שלחו למערכת והן עשויות להתפרסם כאן.