וילה ליד כביש 5: כמה באמת עולה לבנות בית צמוד קרקע בכפר קאסם?

שוק הנדל"ן בכפר קאסם ממשיך לרכז עניין רב. רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון השלימו בהצלחה שיווק של שלושה מתחמים המיועדים לבניית 12 יחידות דיור בבנייה נמוכה וצמודת קרקע. המגרשים החדשים ממוקמים בשכונת מגורים חדשה המתוכננת בדרום-מזרח העיר, ומספקים הצצה למחירי הקרקע באזור הביקוש הזה, לצד שיעור על כללי הכלכלה הייחודיים של המגזר.

למכרז הוגשו 10 הצעות שונות של מתמודדים. בסך הכל ישלמו הזוכים לרשות מקרקעי ישראל כ-4.7 מיליון שקל עבור הקרקע, סכום שאינו כולל מס ערך מוסף והוצאות פיתוח.

המכרז כולל שלושה מגרשים שונים המיועדים לבניית בתים בני עד שלוש קומות:

• מגרש לשלוש יחידות דיור נמכר בכ-782 אלף שקל.

• מגרש נוסף לשלוש יחידות דיור נמכר בכ-1.35 מיליון שקל.

• מתחם גדול יותר לשש יחידות דיור נמכר בכ-2.6 מיליון שקל.

בענף הנדל"ן מיהרו לבצע חישובים שמרניים. לפי ההערכות הראשוניות של אנליסטים, שקלול של עלויות הקרקע, הוצאות הפיתוח, הבנייה בפועל, המימון והרווח היזמי, היה אמור להביא את מחירו של בית חדש צמוד קרקע בכפר קאסם לטווח של 2.8 עד 3.5 מיליון שקל.

אלא שבשטח המציאות נראית אחרת לגמרי. גורמים המכירים מקרוב את דפוסי הבנייה והמגורים בחברה הערבית מסבירים כי השוואה למכרז יזמי קלאסי היא טעות בסיסית. הזוכים במגרשים אלה אינם קבלנים או יזמים המעוניינים למכור את הדירות בשוק החופשי, אלא משפחות מקומיות המבקשות להרחיב את מתחם המגורים המשפחתי הקיים כדי לשמור על קרבה בין הדורות.

"אין טעם לדבר על מחירי מכירה עתידיים, וזה פשוט מנותק מהמציאות וממחיש עד כמה מי שמנתח את המכרזים לא תמיד מכיר את השטח מקרוב", מסביר עו"ד ומהנדס נאיף אבו סוויס, יזם ומומחה לתכנון בחברה הערבית. לדבריו, "שלושת המכרזים האלה הם למעשה חלקות בתוך האזור הוותיק של כפר קאסם, והמתמודדים היו ברובם אנשים פרטיים מהשכונה שהתחרו ביניהם בלי חשבון כלכלי רגיל של יזם. המטרה שלהם היא להתרחב, לשמור על קרבה לילדים ולמשפחה, ולא להקים פרויקט מסחרי למכירה. אין כאן יזמות קלאסית, אלא בנייה משפחתית שתתקדם בקצב שלהם ועל פי היכולת הכלכלית והמזומנים שיש ברשותם".

שכונה חדשה מצפון לכביש 5

החלקה המדוברת היא חלק מתוכנית מקיפה בדרום-מזרח כפר קאסם, מצפון לכביש 5, המתפרסת על פני כ-266 דונם. התוכנית השלמה צפויה לכלול כ-969 יחידות דיור בבנייה נמוכה של עד שלוש קומות, לצד שטחים ייעודיים למבני ציבור, טיילת ירוקה, פארקים ותשתיות מודרניות.

הקרבה הגיאוגרפית של כפר קאסם לכביש 5, למרכז הארץ ולמוקדי התעסוקה הגדולים של פתח תקווה וראש העין הופכת אותה ליעד מבוקש במיוחד. הביקוש הגבוה מורגש בעיקר בקרב משפחות מבוססות המעוניינות לשלב בין מגורים מודרניים צמודי קרקע לבין שמירה על המבנה המשפחתי המשותף.