השם החם הבא בעולם הנדל"ן: למה אלבניה?

מה לתוכנית טראמפ ולנדל״ן באלבניה? על המשפחה המוזהבת מניו יורק אפשר להגיד הרבה דברים אבל בעסקי הנדל״ן הם בהחלט מבינים.

ביקור בחיפוש אחר הפוטנציאל הנדל״ני של אלבניה שעתיים וחצי טיסה (שלוש חברות ישראליות טיסות לשם היום במחירים זולים - ארקיע, ישראייר וסאן דור) מגלה הפתעות בהחלט מרגשות. כמו ברלין עם פרוץ החומה שמגדלים מכל ארכיטקט נחשב בעולם התרוממו בה, כך גם טיראנה. מספר המגדלים הצומחים המרשימים לא נגמר. התחדשות עירונית בעיצומה.

מאומה סגורה באירופה זו הפכה לשם החם החדש העולמי של שוק הנדל"ן: אלבניה רושמת זינוק של עשרות אחוזים במחירי הדירות ובמספר התיירים. ג'ארד קושנר, חתנו של טראמפ, מתכנן להשקיע למעלה ממיליארד אירו באתר נופש יוקרתי. מאחורי ההבטחה הגדולה מסתתרת גם דילמה סביבתית חריפה: מי ייהנה מהמים, מהים ומהטבע?

עד לפני דור אחד בלבד, אלבניה הייתה אחת המדינות הסגורות והמסתוריות בעולם. במשך כמעט חמישה עשורים שלט בה משטר קומוניסטי נוקשה, שחתם את גבולותיה בפני זרים והפך את המדינה הבלקנית למה שמכונה "צפון קוריאה של אירופה". תיירים כמעט שלא דרכו בה, האזרחים חיו בבידוד, וכלכלתה צנחה לעומק העוני.

אבל בעשור האחרון, התמונה מתהפכת במהירות מסחררת. מהמדינה המנותקת ביותר באירופה, אלבניה הופכת לאחת הפתוחות והמסקרנות שבהן – יעד שמושך מיליוני תיירים, יזמים בינלאומיים ומשקיעי נדל"ן מכל העולם. החופים הבתוליים, המחירים הנמוכים והאווירה האותנטית יוצרים תחושת "הזדמנות לפני הפיצוץ", בדיוק כפי שקרה בקרואטיה, או ביוון לפני כעשור.

כלכלה בצמיחה, שוק נדל"ן מתעורר

הנתונים מדברים בעד עצמם: לפי נתוני הבנק המרכזי של אלבניה, סך הרכישות של משקיעים זרים בענף הנדל"ן ב-2024 עמד על כ-380 מיליון אירו, עלייה של כמעט 40% לעומת השנה הקודמת. המחירים הממוצעים בטירנה, הבירה, נעים סביב 1,200-2,700 אירו למ"ר, ובאזורים המבוקשים על קו החוף – עד 3,500 אירו למ"ר.

שוק השכירות נמצא בצמיחה מקבילה: דירות באזורים עירוניים מניבות תשואה שנתית ממוצעת של 5-6%, ובאזורים תיירותיים אף עד 9%. בהשוואה למדינות מערב אירופה, שלא לדבר על ישראל, זו תשואה נדירה – במיוחד כשמחירי הכניסה נמוכים בהרבה.

הממשלה האלבנית, שמבקשת להצטרף לאיחוד האירופי, מעודדת יזמים ומשקיעים באמצעות הקלות בירוקרטיות והכרה בפרויקטים כ"אסטרטגיים", מה שמאפשר מסלול אישור מזורז ותמריצים כלכליים.

העניין הגובר של משקיעים זרים באלבניה קיבל באוגוסט האחרון חיזוק תקשורתי יוצא דופן, כאשר נחשף כי ג'ארד קושנר, חתנו של נשיא ארצות הברית דונלד טראמפ, מתכנן להשקיע כ-1.4 מיליארד אירו בפיתוח אתר נופש יוקרתי באי סאזאן (Sazan), ששימש בעבר כבסיס צבאי סגור. לפי דיווחים ב-Reuters וב-Le Monde, קושנר בוחן גם פרויקט נוסף בזברנק (Zvernec) – רצועת חוף בתולית בין הים האדריאטי ללגונת נרטה, המשמשת בית גידול לפלמינגו ובעלי חיים נדירים.

ההשקעה של קושנר, לצד ההון הבינלאומי הרב שזרם לאלבניה בשנים האחרונות, ממחישה את השינוי הדרמטי שעוברת המדינה – ממדינה מבודדת וענייה אל שחקנית חדשה ומסקרנת בשוק הנדל״ן והתיירות של אירופה. אך מאחורי ההתעוררות הזו מסתתר גם צד פחות נוצץ. ארגונים סביבתיים מתריעים מפני פגיעה בשמורות טבע, זיהום חופים והעמקת מחסור המים, בעיקר באזורים שבהם נבנים אתרי נופש חדשים.

בתוך עשור בלבד זינק מספר התיירים מ-3.4 מיליון ליותר מ-11 מיליון, מה שיצר גל בנייה אינטנסיבי של מלונות, וילות ונכסי נופש. לפי דיווח של France 24, תשתיות המים הוותיקות אינן עומדות בביקוש: באזורים כפריים דווח על יובש ועל הסבת מקורות מים מהחקלאות לטובת בריכות שחייה ומלונות יוקרה.

התמונה הזו מחדדת את הדואליות של השוק האלבני: מצד אחד – שוק צעיר וצומח שמושך הון זר ומציע פוטנציאל תשואה גבוה; מצד אחר– תשתיות סביבתיות וממשליות שעדיין רחוקות מלהדביק את קצבהפיתוח. ככל שפרויקטים עתירי הון חודרים לאזורים בתוליים, ערךהקרקע מטפס, אך גם רמת הסיכון – רגולטורית, סביבתית ואףמוסרית – הולכת וגדלה.

משקיעים מקומיים ובינלאומיים מזהירים כי ללא תכנון אסטרטגי ארוך טווח, אלבניה עלולה למצוא את עצמה מעין "בועה סביבתית" – מצב שבו הפיתוח המואץ פוגע באטרקטיביות התיירותית עצמה. אחרים דווקא רואים בכך שלב טבעי בהתבגרות השוק: כניסת ההון הגדול מאלצת את הממשלה לשפר תשתיות, לקדם חקיקה סביבתית ולהחיל סטנדרטים מערביים, תהליך שיכול להפוך את אלבניה בתוך שנים ספורות לשוק נדל"ן בוגר ויציב באמת.

ולמה זה מעניין את הישראלים?

משקיעים ישראלים כבר גילו את יוון, מונטנגרו, גיאורגיה וקפריסין – ואלבניה מציעה כיום אלטרנטיבה אטרקטיבית במיוחד: טיסה קצרה בת שעתיים וחצי, עלויות נמוכות, תשואה נאה ופוטנציאל עליית ערך מהיר. חלקם רואים בכך השקעה לטווח בינוני, אחרים פשוט רוצים "בית קיץ על הים" במחיר שעדיין נגיש.

עם זאת, מומחים ממליצים לבדוק היטב את חוקיות העסקה, את נושא בעלות הקרקע (שאינה תמיד ברורה), ואת זמינות המים והתשתיות באזורים החופיים. אלבניה היא סיפור הצלחה בהתהוות, אבל זו עדיין מדינה מתפתחת. צריך להיכנס עם עיניים פקוחות.

בשורה התחתונה, אלבניה מציגה שילוב נדיר של נופים פראיים, מחירים נמוכים וצמיחה מהירה, מה שהופך אותה ליעד השקעה מרתק. כניסתו של קושנר רק מאירה בזרקור את מה שמשקיעים רבים כבר הבינו: המדינה הקטנה הזו היא לא עוד חוף תיירים נידח, אלא שוק נדל"ן מבטיח. השאלה שנותרה פתוחה היא אם אלבניה תדע לאזן בין הצמיחה הכלכלית לבין שמירה על הטבע והחברה המקומית. כמו בכל שוק מתעורר – ההזדמנויות גדולות, אבל גם הסיכונים.