מ-10% ל-6%: תל אביב וירושלים מאבדות את הבכורה בביקוש לדירות, והפריפריה סוגרת פערים

שוק הדיור הישראלי צפוי לרשום התעוררות בביקושים לאחר החגים, אבל מפת הביקושים כבר אינה נראית כפי שנראתה בעבר. מחקר חדש של קבוצת גיאוקרטוגרפיה צופה עלייה של כ-20% במספר משקי הבית המתעניינים ברכישת דירה באוקטובר 2026 בהשוואה לחודש הקודם, ומעריך כי כ-75 אלף משקי בית צפויים להיכנס לשוק בשלושת החודשים הקרובים. אלא שלצד הציפייה להתאוששות, הנתונים חושפים שינוי בחלוקת הביקושים בין הערים.

תל אביב וירושלים, שבעבר ריכזו כל אחת כ-10% מהביקוש הארצי לדירות, מרכזות כיום כ-6-7% בלבד. שיעורי ביקוש דומים נרשמים גם בבאר שבע, חיפה, ראשון לציון, רחובות, אזור רמת גן-גבעתיים והקריות. מדובר בירידה בחלקן היחסי של שתי הערים בביקוש הארצי, ולא בהכרח בירידה במספר המתעניינים בהן, אך הנתונים ממחישים את התרחבות החיפוש לאזורים נוספים.

העדפות הרוכשים מחדדות את התמונה: דירות בנות 3.5-4 חדרים מובילות את הביקוש עם נתח של 42%, ואחריהן דירות בנות 4.5 חדרים ומעלה עם כ-33%. מספר החדרים הממוצע המבוקש עלה ל-4.1, לעומת כארבעה חדרים בחודשים הקודמים. במקביל, כ-67% מהמתעניינים מחפשים דירה במחיר של עד 2.5 מיליון שקל. השילוב בין גודל הדירה המבוקש לתקציב הרכישה עשוי להסביר מדוע רוכשים בוחנים אפשרויות גם מחוץ לשווקים היקרים ביותר.

בענף מזהירים מפני הסקת מסקנות גורפות על מצבה של תל אביב. חן דילמוני, ראש מערך השיווק והמכירות בקבוצת חג'ג', סבור כי לעיר מאפייני ביקוש שונים מאלה של יתר השוק. "מי שבוחן את השוק דרך הממוצע הארצי מפספס את הסיפור של תל אביב", הוא אומר, ומדגיש כי "בתקופה הזו, המבחן האמיתי של חברות הנדל"ן הוא לא ביכולת לייצר התעניינות, אלא ביכולת להפוך אותה לעסקאות".

חיפה והקריות: התחדשות עירונית מושכת אוכלוסייה חדשה

באזור הקריות, הנמנה עם האזורים הבולטים במחקר, מייחסים את ההתעניינות גם לתהליכי הפיתוח וההתחדשות העירונית. ראש עיריית קריית אתא, יעקב פרץ, אומר כי "הנתונים הללו משקפים היטב את מה שאנחנו מרגישים בשטח בשנים האחרונות". לדבריו, משפחות צעירות ואנשי הייטק בוחרים לעבור לעיר, בין היתר בזכות הנגישות התחבורתית, מוסדות החינוך ותהליכי הפיתוח.

לצד זאת, בענף הבנייה מצביעים על השפעת המחירים. רוני מינקוב, מנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת חי נחמיאס, שמקדמת פרויקטים בקריות, אומר: "דירות בטווח של 1.5-2 מיליון שקל הפכו למנוע המרכזי של השוק, בעוד שדירות במחירי שיא מתקשות למצוא רוכשים". לדבריו, החברה בחרה להתמקד בפעילות בפריפריה, בין היתר על רקע מגמות אלה.

בחיפה עצמה מזהים גם שינוי בהרכב הרוכשים. ליעד כהן, מנהל פיתוח עסקי בחברת renew, מצביע על השפעת ההתחדשות העירונית: "משפחות צעירות כבר לא ממהרות לעזוב את העיר ולעבור למרכז כמו בעבר". לדבריו, לצד זוגות צעירים ומשפרי דיור המחפשים דירות חדשות, החברה מזהה גם חזרת משקיעים לשכונות ותיקות כמו נווה שאנן, על רקע תהליכי ההתחדשות המקודמים בהן.

רמת גן: רוכשים מחוץ לעיר מחפשים חלופה לתל אביב

במרכז הארץ, נתוני גיאוקרטוגרפיה מציבים את אזור רמת גן-גבעתיים בשיעור ביקוש דומה לזה של תל אביב, אולם גם בתוך רמת גן עצמה מתגלים הבדלים בין סוגי הרוכשים.

עמרי כץ, סמנכ"ל השיווק של ענב, המקדמת שני פרויקטים בעיר, מדווח על עלייה הדרגתית בהתעניינות בחודשים האחרונים. בפרויקט ענב NEW בשכונת נווה יהושע, אומר כץ, בולט חלקם של רוכשים שמגיעים מחוץ לרמת גן. "יש ביניהם משפחות צעירות שרוצות לשדרג את איכות החיים ולהתמרכז, ומחפשות מוצר איכותי במחירים יותר אטרקטיביים מתל אביב או מגבעתיים". לעומת זאת, בפרויקט Park Tower בשכונת הגפן, שאותו מקדמת ענב בשותפות עם אשטרום, מרבית הרוכשים הם תושבי העיר והשכונה, המעוניינים לשפר את תנאי מגוריהם מבלי לעזוב את סביבתם המוכרת.

ההבדלים בין קהלי הרוכשים באים לידי ביטוי גם בפריסה הארצית. אסף חמו, סמנכ"ל השיווק והמכירות של קבוצת עמרם אברהם, אומר: "בתקופה שבה הרוכשים בוחנים כל החלטה בקפידה, היכולת להציע מגוון אפשרויות היא יתרון אמיתי". לדבריו, טווחי מחירים שונים ומגוון מיקומים מאפשרים לחברות לפנות לקהלים בעלי צרכים ותקציבים שונים.

באר שבע: הביקוש מתרחב, המשקיעים מהססים

גם באר שבע נמצאת בין הערים הבולטות במחקר. רמי חדאד, מנכ"ל ובעלים של קבוצת יואב את רמי, המקדמת את פרויקט "קדמת רמות" בשכונת פסגת רמות החדשה בעיר, אומר: "העובדה שבאר שבע מרכזת כיום שיעור ביקוש דומה לזה של תל אביב וירושלים מעידה על שינוי במפת הנדל"ן בישראל". לדבריו, החברה מתמקדת בפרויקט במשפחות ובמשפרי דיור המחפשים דירות מרווחות, ומעריכה כי לרגישות הגוברת למחיר תהיה השפעה על בחירת אזור המגורים.

ישראל יעקב, מייסד משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין, מצביע על התעניינות גוברת גם באזורים נוספים בדרום. "הנתון המעניין ביותר בניתוח השמאי הוא ההתעוררות בדרום הארץ ובעוטף עזה, שם אנו מזהים עלייה של כ-5% בביקושים מאז 7 באוקטובר", הוא אומר. לדבריו, לצד מחירי הכניסה הנמוכים יחסית למרכז, גם הטבות מס ותוכניות שיקום ותשתיות משפיעות על החלטות הרוכשים.

אי-ודאות פוליטית וכלכלית: החלטות נדחות

לא כל אנשי המקצוע מפרשים את השינוי במפת הביקושים כסימן להתאוששות. ד"ר עו"ד אילן שרקון, מייסד פירמת שרקון בן עמי אשר ושות' (CBA), סבור כי הקושי לרכוש דירה במרכז הוא אחד הגורמים המרכזיים להסטת הביקושים. "הקיפאון שאנו רואים כיום והסטת הביקושים הם תולדה של תהליך שהחל עם עליית הריבית במאי 2022, ומועצם כעת נוכח המצב הביטחוני והפוליטי", הוא אומר.

שרקון מזהיר גם מפני הסקת מסקנות גורפות מנתוני הדרום. לדבריו, המשקיעים שהיו פעילים בעבר בערים כמו באר שבע, נתיבות ושדרות כמעט שאינם מבצעים עסקאות כיום. הדברים מציגים תמונה מורכבת יותר, שבה הביקוש למגורים אינו מתנהג בהכרח כמו הביקוש להשקעה.

השאלה המרכזית כעת היא האם ההתעוררות הצפויה לאחר החגים תתורגם גם לעלייה במספר העסקאות. ד"ר רינה דגני, יו"ר ובעלים של גיאוקרטוגרפיה, מדגישה כי הגידול בהתעניינות אינו מבטיח התאוששות מקבילה במכירות. "אי-הוודאות הכלכלית והפוליטית עדיין עשויה לגרום לרוכשים לדחות החלטות", היא אומרת. בינתיים, דבר אחד ברור: תל אביב וירושלים כבר אינן שולטות במפת הביקושים, והחיפוש אחר דירה מתפרס על פני שורה רחבה יותר של ערים ואזורים.