הדירה שהתכווצה: מה קונים היום ב-2 מיליון שקל, ומה קנו לפני חמש שנים

שני מיליון שקל. עדיין הרבה מאוד כסף, עדיין סכום שרוב המשפחות בישראל לא יצליחו לגייס בקלות. אבל הדירה שאפשר לרכוש תמורתו התכווצה באופן משמעותי. מה שהספיק לפני חמש שנים לדירת ארבעה או חמישה חדרים, מספיק היום, באותן ערים ובאותו טווח מחירים, לדירה קטנה יותר, לפעמים בחדר שלם ובעשרות מ"ר.

ניתוח מקיף שערך עבור mako מתן לחיאני, שמאי מקרקעין מוסמך, כלכלן ובעלים של משרד אמ.בי שמאות מקרקעין וחבר לשכת שמאי המקרקעין בישראל בראשות נחמה בוגין, בחן 1,340 עסקאות מגורים שדווחו לרשות המסים בשש ערים: חיפה, קריית ים וקריית אתא בצפון, ובת ים, פתח תקווה ורמת גן במרכז.

בכל עיר הושוו עסקאות שנסגרו סביב 2021 לעסקאות מהשנה האחרונה, בטווח של 1.7 עד 2.2 מיליון שקל. נכללו רק דירות שנבנו משנת 2000 ואילך, ורק עסקאות שבהן נמכרה הדירה כולה. כל עיר הושוותה לעצמה: חיפה של היום לחיפה של 2021, פתח תקווה לפתח תקווה וכך הלאה.

חשוב לסייג: הבדיקה אינה סקירה של כלל שוק הדירות, אלא של עסקאות בטווח מחירים מסוים בשש ערים. השטח ומספר החדרים הם כפי שדווחו לרשות המסים על ידי הצדדים, ואופן הדיווח אינו בהכרח אחיד בין דירות חדשות לדירות קיימות. חישובי המשכנתה שיובאו בהמשך נועדו להמחשה ומבוססים על נתוני בנק ישראל.

מה קיבלתם אז ומה היום

הדרך הפשוטה ביותר לראות את השינוי היא במספר החדרים. בכל שש הערים שנבדקו, אותו טווח מחירים קונה היום פחות חדרים מאשר לפני כחמש שנים. בפתח תקווה נעלם בממוצע יותר מחדר שלם, ובבת ים, קריית ים וקריית אתא הפער מתקרב לחדר.

בצפון, חיפה היא העיר שבה הפגיעה הייתה המתונה ביותר. תקציב של כשני מיליון שקל קנה ב-2021 דירה של 4.45 חדרים בממוצע, והיום הוא קונה 3.98 חדרים. גם בגודל הדירה מורגש הפער: 112 מ"ר הפכו ל-99 מ"ר. בקריית ים, אותו סכום קנה לפני חמש שנים כמעט בדיוק דירת חמישה חדרים, 4.98 בממוצע, והיום הוא מספיק ל-4.17 חדרים. השטח ירד מ-138 מ"ר ל-117 מ"ר. אבל בקריית אתא התמונה חדה במיוחד: ב-2021 הדירה הטיפוסית בעסקאות שנבדקו הייתה דירת חמישה חדרים בשטח 146 מ"ר, והיום זו דירת ארבעה חדרים בשטח 113 מ"ר. חדר ו-33 מ"ר שנעלמו.

ואז מגיעים למרכז, שבו שני מיליון שקל קנו פחות מלכתחילה, וגם שם כוח הקנייה נשחק.

בבת ים קנה התקציב ב-2021 ממוצע של 3.6 חדרים, והיום 2.72. אבל הנתון הבולט יותר הוא גודל הדירה: 92 מ"ר הפכו ל-61.5 מ"ר, יותר מ-30 מ"ר שנעלמו בתוך כחמש שנים. גם סוג הדירות שנכנסות לתקציב השתנה: ב-2021, רוב העסקאות שנבדקו (86 מתוך 152) היו בדירות ארבעה חדרים. בתקופה האחרונה נרשמו בטווח הזה 23 עסקאות בדירות שני חדרים, מתוך 54 עסקאות שנבדקו.

בפתח תקווה נעלם יותר מחדר שלם בממוצע: מ-4.12 חדרים ב-2021 ל-3.04 כיום. לפני חמש שנים, 73 מתוך 115 העסקאות שנבדקו היו בדירות ארבעה חדרים. כיום 88 מתוך 127 העסקאות הן בדירות שלושה חדרים. השטח ירד מ-100 ל-74 מ"ר. התקציב שקנה אז בעיקר דירת ארבעה חדרים קונה היום בעיקר שלושה חדרים.

ברמת גן, שני מיליון שקל היו תקציב מוגבל יחסית גם לפני חמש שנים, אבל מאז נשחקו עוד יותר. מספר החדרים הממוצע ירד מ-3.28 ל-2.53, והשטח ירד מ-73 ל-56.5 מ"ר.

לדברי אלון יוניאן, מנכ"ל חברת הבנייה משהב, השחיקה בכוח הקנייה גורמת לרוכשים להתפשר קודם כל על גודל הדירה. "אם בעבר משפחות רבות חיפשו דירת 4 חדרים כרף בסיסי, כיום אנחנו מזהים מעבר לדירות 3 חדרים באותו סדר גודל של תקציב, כדי לעמוד בהון העצמי הנדרש ובהחזרי המשכנתה. מעבר לגודל הדירה, רוכשים מוכנים להתפשר גם על קומה, נוף ומפרט משודרג, מתוך הבנה שחלק מהשדרוגים אפשר לבצע בהמשך".

אבל דווקא על המיקום, לדבריו, הנכונות להתפשר פחותה. "משפחות מעדיפות במקרים רבים דירה קטנה יותר או פחות משודרגת כדי להישאר בסביבה הקהילתית שבה הן מעוניינות, בקרבת מוסדות חינוך ותשתיות עירוניות. מבחינתן, המיקום והסביבה קודמים במקרים רבים לגודל הדירה".

כמה מ"ר נעלמו בדרך

חדר אחד פחות הוא שינוי שקל להבין, אבל גם בתוך מספר החדרים מסתתר הבדל משמעותי בגודל הדירה. בכל שש הערים, אותו טווח תקציב קונה היום פחות מ"ר. בחיפה מדובר בירידה של 11.6%, בקריית אתא ב-22.6%, ובבת ים, העיר שבה נרשמה ההתכווצות הגדולה ביותר, 33.2%.

האם חלק מהפער נובע מכך שהיום נמכרות יותר דירות חדשות מקבלן, שבהן אופן מדידת השטח והדיווח שונה? כדי לבדוק זאת, ביצע לחיאני את אותה השוואה גם בדירות יד שנייה בלבד, כלומר דירות שהיו מאוכלסות בשתי התקופות. התוצאה דומה: בכל שש הערים, הדירות שנכנסו לתקציב התכווצו בשטח ב-11.2% עד 31.1%, ומספר החדרים ירד ב-0.50 עד 0.88 חדר.

הנתונים מציגים את סיפור מחירי הדיור מזווית אחרת. מדד מחירי הדירות של הלמ"ס עלה בכ-32% בין ממוצע 2021 ליוני-יולי 2026, ועונה על השאלה בכמה השתנה מחירה של דירה בעלת מאפיינים דומים. כאן השאלה אחרת, והרבה יותר יום-יומית: יש לי שני מיליון שקל, איזו דירה אני יכול לרכוש בהם?

לדברי אסף רבינוביץ, מנהל מערך ליווי פרויקטים בהכשרה חברה לביטוח, השחיקה בכוח הקנייה כבר אינה סוגיה שנוגעת רק לרוכשים. "כאשר מחיר הדירה מתרחק מיכולת ההחזר של משק הבית, קצב המכירות עלול להיפגע, מלאי הדירות גדל והיזם נדרש לחשוב מחדש על המוצר שהוא מציע. אנחנו רואים שהשוק מחפש פתרונות שיגשרו על הפער הזה, מתנאי תשלום והטבות, דרך התאמת תמהיל הדירות ועד לתכנון דירות קטנות ונגישות יותר מבחינת המחיר הכולל".

לדבריו, הסימן להתאוששות יהיה חזרה של ביקושים בריאים לשוק: "עלייה עקבית בקצב העסקאות, ירידה בתלות במבצעי מימון חריגים ויכולת של יותר משקי בית להשלים רכישה בתנאים שהם מסוגלים לעמוד בהם לאורך זמן".

איתי פז חן, מנהל שותף ב-AM הנדסה, מוסיף כי השחיקה כבר משפיעה על תכנון הפרויקטים. "היזמים מבינים שהרוכשים מתקשים לשלם על 'מטרים מיותרים', ובכמה פרויקטים ביצענו יחד עם הרשות המקומית, היזם והאדריכלים שינויי תכנון וציפוף של הדירות. המטרה היא, בין היתר, לייצר דירות 4 חדרים בשטח שבעבר היה אופייני לדירות 3 חדרים, כדי להגיע למחיר סופי שהרוכשים יכולים לעמוד בו. במקרים אחרים משתנה התמהיל, עם יותר דירות קטנות על חשבון דירות גדולות. מבחינתנו, האתגר הוא לוודא שהצמצום בשטח לא פוגע באיכות הביצוע ובשימושיות היום-יומית של הדירה".

וזה עוד לפני שחישבנו את המשכנתה

עד כאן הנחנו שלרוכש יש תקציב של כשני מיליון שקל במזומן. אלא שרוב הרוכשים אינם מגיעים עם מלוא הסכום ביד. וכשמכניסים את המשכנתה לתמונה, הפער גדל.

לפי נתוני בנק ישראל שעליהם התבסס הניתוח, הריבית הממוצעת על משכנתה לתקופה של יותר מ-25 שנה עלתה מ-3.55% ל-4.92%. אומנם היא ירדה מהשיא של 5.59% שנרשם בנובמבר 2023, אבל עדיין גבוהה משמעותית מרמתה ב-2021.

מה המשמעות בפועל? נניח שלא השתנה אצלכם דבר: חסכתם בדיוק אותו סכום להון עצמי ואתם יכולים לעמוד בדיוק באותו החזר חודשי כמו ב-2021. לצורך ההמחשה, החישוב מניח משכנתה ל-25 שנה ומימון של 75%.

התוצאות חדות. בפתח תקווה, רוכש שיכול היה לממן לפני כחמש שנים 99 מ"ר יכול כיום לממן 61 מ"ר בלבד, כמעט 40% פחות. בבת ים הפכו 93 מ"ר ל-58, וברמת גן 74 מ"ר ל-49. גם בצפון הפגיעה משמעותית: בחיפה ירד כוח הקנייה המחושב בכ-21%, בקריית ים בכ-24% ובקריית אתא בכמעט 30%.

לדברי הדר תמרקין, מנכ"ל מכלול משכנתאות, "היום החסם הוא כבר לא רק ההון העצמי, אלא במידה רבה גם גובה ההחזר החודשי. לכן, ירידת ריבית יכולה לעשות שינוי אמיתי: היא צפויה להקטין את ההחזר ולאפשר למשפחה לקחת משכנתה גבוהה יותר באותה רמת הכנסה. זה לא בהכרח 'יחזיר חדר' מיד, אבל בהחלט יגדיל את תקציב הרכישה ויכול להחזיר לשוק רוכשים שמתקשים כיום להשלים עסקה".

מחכים שהמחירים יירדו? החדר לא בהכרח יחזור

אפשר גם להפוך את השאלה. במקום להתפשר על דירה קטנה יותר, מה קורה אם אתם רוצים לרכוש היום דירה בגודל שיכולתם לרכוש ב-2021?

הבנקים מוגבלים במימון של עד 75% לרוכש דירה יחידה, ולכן ככל שמחיר הדירה עולה, גדל גם ההון העצמי הנדרש. בפתח תקווה, משפחה שרצתה דירת 100 מ"ר נדרשה ב-2021 להון עצמי של כ-495 אלף שקל. כיום, לדירה באותו שטח, היא נדרשת לכ-727 אלף שקל, תוספת של כ-232 אלף שקל. בבת ים התוספת הנדרשת להון העצמי היא כ-213 אלף שקל.

מי שרוצה היום את הדירה שיכול היה לרכוש לפני חמש שנים נפגע בשלושה מקומות: הדירה עצמה יקרה יותר, צריך להביא יותר כסף מהבית, וגם המשכנתה יקרה יותר.

מי שלא מוצא היום את הדירה שהוא רוצה בתקציב שלו יכול לקוות לירידת מחירים, אבל כדי לחזור לרמת המחירים של 2021 נדרשת ירידה של כ-24% במדד מחירי הדירות, לפי הניתוח. וגם ירידה כזו לא בהכרח תחזיר את אותה דירה שהייתה זמינה אז: סוג הדירות שנמכרות סביב שני מיליון שקל וגודלן השתנו, ובמקביל נותרת שאלת הריבית.

השורה התחתונה: בשש הערים שנבדקו, אותו טווח מחירים קונה היום דירה קטנה ב-12% עד 33% מזו שנרכשה לפני כחמש שנים, ומספר החדרים ירד בכחצי חדר ועד יותר מחדר שלם. כשמצרפים לחישוב גם את הריבית, הפגיעה המחושבת בכוח הקנייה מגיעה ל-21% עד 39%. שני מיליון שקל נשארו שני מיליון שקל. מה שהשתנה הוא הדירה לקנותם איתם.