"השאלה איננה אם המחירים יעלו, אלא באיזה קצב"

שוק הנדל"ן בישראל חווה האטה קלה בעקבות המלחמה הנוכחת והריביות הגבוהות במשק. עם זאת, גורמים בשוק מאמינים שמדובר בירידה זמנית, בעיקר במחוזות הדרום שבהם הפוטנציאל להשקעות רווחיות נותר גבוה במיוחד.

בדיקת מצב שוק הנדל"ן בנגב מעלה תמונה מורכבת: מחירים נגישים בערים המרכזיות, הטבות מס משמעותיות ביישובי הפריפריה, וביקוש עקבי מצד סטודנטים ומשפחות צעירות. בה בעת, הפערים במחירים בין הערים השונות יוצרים הזדמנויות השקעה מעניינות למי שיודע לנתח את השוק כראוי.

באר שבע: מחירים נגישים בעיר בצמיחה

בירת הנגב עוברת תמורה דרמטית מעיר פועלים מסורתית לעיר אוניברסיטאית והייטקיסטית בעלת חשיבות אסטרטגית. שלושה מוסדות אקדמיים, מעבר יחידות צה"ל לנגב ותעשיית הייטק מתפתחת מציבים אותה על מפת ההשקעות הארוכות טווח.

מחירי הדירות בבאר שבע:

• דירות 3 חדרים: 550 אלף - 1.25 מיליון שקל
• דירות 4 חדרים: 800 אלף - 1.65 מיליון שקל
• דירות 5 חדרים: 1.1 - 2.3 מיליון שקל

בשוק הבתים הפרטיים, בתים דו-משפחתיים מתחילים מכ-2.2 מיליון שקל, בעוד וילות באזורים מבוקשים כמו כלניות ונווה נוי נמכרות בין 3.5 ל-4.5 מיליון שקל. העסקאות הגבוהות ביותר חצו את רף 5 מיליון שקל.

שי שטרן, זכיין רי/מקס פלוס באר שבע, מספר: "בבאר שבע ישנה אוכלוסייה צעירה - סטודנטים, משפחות מקומיות ומשקיעים מהמרכז. למרות האתגרים הכלכליים הנוכחיים, המשקיעים החכמים מנצלים את ההזדמנות לרכישות טובות עכשיו. מי שמבין את חוקי המשחק יודע שההשקעות הגדולות נמצאות דווקא בתקופות של חוסר ודאות".

שוק השכירות הפעיל

באר שבע מתהדרת בשוק השכירות הדינמי ביותר בישראל. הביקוש הגבוה של סטודנטים מאוניברסיטת בן-גוריון ומהמכללות הסמוכות יוצר פעילות מתמדת עם מחירי שכירות נגישים:

• דירת 3 חדרים במרכז העיר: 3,000 - 3,500 שקל
• דירת 4 חדרים בשכונות החדשות: 4,000 - 4,800 שקל

השילוב בין סטודנטים למשפחות קבועות יוצר שוק שכירות יציב עם תשואות מעל 4% ללא חישוב עליית ערך. כמו כן, עלויות המחיה הנגישות יחסית והקירבה למקומות עבודה בצה"ל ובהייטק מושכים זוגות צעירים ומשפחות.

תופעת הסטודנטים-המשקיעים

תופעה מעניינת שצוברת תאוצה בעיר היא סטודנטים הרוכשים נכסים. צעירים בגילאי 25-28, לעיתים עם תמיכת הורים, קונים דירות בשכונות ב' ו-ד' ומשלמים במשכנתא פחות ממה שהיו משלמים על שכירות במרכז הארץ. שכונות אלו מתאפיינות באווירה צעירה עם ברים ומכוני כושר המושכים גם משוחררים וחוזרי טיול גדול.

סטודנטים ומשקיעים שקנו דירות באזורים הסטודנטיאליים לפני 3-4 שנים יכולים למכור היום בכ-200 אלף שקל יותר במקומות מסוימים, ומגמה זו צפויה להימשך.

דוגמה לכך היא עסקה שנרשמה לאחרונה בשכונה ב' החדשה: דירת 4 חדרים בשטח 80 מטר ברחוב דרך מצדה, קומה ראשונה, נמכרה תמורת 830 אלף שקל. הדירה המשופצת מושכרת כיום ב-3,000 שקל - תשואה של 4.3% שמעידה על כדאיות ההשקעה באזור.

שטרן מסכם את התמונה הכוללת: "מי שמסתכל על העשור הקרוב רואה עיר בתנופה - תשתיות תחבורה חדשות, הרחבת אזורי תעסוקה ופרויקטי מגורים בקנה מידה גדול". ההערכה שלו משקפת את עמדת גורמים רבים בשוק: "השאלה איננה אם המחירים יעלו, אלא באיזה קצב".

דימונה וירוחם: התפתחות מהירה והטבות מס

דימונה, שבשנים האחרונות חצתה את רף 40 אלף תושבים, חווה התפתחות יוצאת דופן. תנופת הבנייה של שכונות חדשות יצרה פער מחירים בין הנכסים החדשים לישנים, מה שפתח חלון הזדמנויות למשקיעים.

כבר אי אפשר למצוא דירות במחירים שהיו נהוגים לפני שנתיים - הרף המינימלי עלה ל-400 אלף שקל. מי שרכש אז במחירים הנמוכים יותר רואה עלייה של 50% עד 100% בערך הנכס.

דוגמה עדכנית לשוק בדימונה: דירת 3 חדרים בשטח 80 מטר ברחוב מרחבים, קומה רביעית עם מעלית, נמכרה תמורת 595 אלף שקל - מחיר שעדיין נחשב נגיש יחסית למשפחות וממחיש את ההזדמנות במקום.

רות ושגיב כהן, זכייני רי/מקס הישגים בדימונה וירוחם, מסבירים: "המשקיע רוכש במחיר הנמוך ביותר בארץ ומקבל תשואה גבוהה של 5%. הצמיחה המהירה של העיר מביאה שכונות חדשות המאוכלסות במלואן על ידי משפחות צעירות מתוך העיר ומכל הארץ".

מחירי הנכסים בדימונה:

• דירות ישנות: החל מ-450 אלף שקל
• דירות חדשות: החל מ-1.2 מיליון שקל
• וילות מפנקות (כולל בריכה): כ-3 מיליון שקל

הפיתוח המואץ כולל תשתיות, מוסדות חינוך, פארקים והעשרה תרבותית. הדבר מושך משפחות מכל הארץ, משקיעים רבים ולאחרונה גם עולים חדשים מצרפת.

ירוחם: הפנינה הקהילתית

ירוחם, הנמצאת רבע שעה מדימונה וקרובה לעיר הבה"דים, מתוארת כפנינה קהילתית. אופיה הפסטורלי מושך משפחות צעירות המחפשות איכות חיים שלווה עם מרחבים ונוף מדברי.

היישוב מפתח קהילה פעילה המגשימה חלומות של זוגות צעירים למגורים בקרקע פרטית. האוכלוסייה הציונית-לאומית מעודדת הגירה פנימית של חברים ומשפחות נוספות לקהילה.

מחירי הנכסים בירוחם:

• דירות 3 חדרים: החל מ-500 אלף שקל
• דירות חדשות: החל ממיליון שקל
• וילות גדולות: כ-2.6 מיליון שקל (עסקה אחרונה)

התשואה על השכירות נעה בין 4 ל-5 אחוזים, והקירבה לעיר הבה"דים מעודדת משקיעים הרואים פוטנציאל לטווח הארוך.

עבור משקיעים המתגוררים במרחק, רי/מקס הישגים מספקת שירותי ניהול נכסים מקיפים לאורך השנה, החל משיווק הדירה ועד טיפול בתחזוקה שוטפת. שירות זה חוסך למשקיעים את הטירחה ומאפשר השקעה נוחה מרחוק.

עומר ומיתר: היוקרה של הנגב

נכס מעמד הביניים-גבוה בבאר שבע מדגים את הפוטנציאל: דירת דופלקס גן 5 חדרים בשכונת הפארק, רחוב נחל שילה, בשטח 125 מטר עם גינה של 64 מטר, שתי חניות תת-קרקעיות ומחסן פרטי, נמכרה תמורת 2.13 מיליון שקל. מחיר זה, שנחשב גבוה לבאר שבע, עדיין נמוך משמעותית מנכס דומה במרכז הארץ.

עומר ומיתר, יישובים צמודים לבאר שבע, מייצגים את פסגת איכות החיים בנגב. שני היישובים מתאפיינים ברמה סוציו-אקונומית גבוהה ובאוכלוסייה איכותית.

עומר, אחד היישובים הבולטים בישראל, מציע בתים פרטיים במחירים של 3-6 מיליון שקל. הביקוש הגבוה מגיע בעיקר מבכירי צה"ל, אקדמיה והייטק המחפשים איכות חיים גבוהה בסביבה איכותית.

מיתר, יישוב קהילתי מבוקש, מציע בתים פרטיים בטווח של 2.5-4.5 מיליון שקל. האוכלוסייה הצעירה יותר והקהילתיות החזקה יוצרים תדמית של "מושב מודרני" המושך משפחות צעירות.

שטרן מציין: "שני היישובים מחזקים את באר שבע ומייצרים מעטפת יוקרתית שמעלה את ערך המותג של האזור כולו. זה מוכיח שבירת הנגב היא לא רק עיר בפני עצמה, אלא מרכז מטרופוליטני שלם".