הקבלנים בלחץ: צניחה של 25.5% במכירת דירות חדשות ב-2025
34 אלף דירות חדשות נמכרו בשנה החולפת, שליש מהן בסבסוד ממשלתי. המלאי טיפס ל-86 אלף דירות וכמעט 30 חודשי היצע. דוח הלמ"ס חושף בלימה חדה בשוק הראשוני והיפוך מגמה שהחל כבר ביוני 2024
שוק הדירות החדשות בישראל סיכם את 2025 בנפילה חדה. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו היום (חמישי), במהלך השנה נמכרו כ-34 אלף דירות חדשות בלבד – צניחה של 25.5% לעומת 2024. עם זאת, מדובר עדיין בעלייה של 24% לעומת 2023, שנה שבה שוק הנדל"ן ספג את הזעזוע הראשוני של מלחמת חרבות ברזל.
הדירות החדשות היוו 37.5% מכלל העסקאות בשוק. בסיכום שנתי נרשמו כ-90,700 עסקאות דירה – ירידה של כ-12% לעומת השנה הקודמת.
נתון בולט בדוח הוא משקלן הגבוה של דירות מסובסדות. כ-10,160 דירות חדשות, כמעט שליש מכלל המכירות, נמכרו במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות. המשמעות: ללא מנגנוני הסבסוד, היו מספרי המכירות נמוכים אף יותר.
ברבעון הרביעי של 2025 עמד חלקן של הדירות החדשות על כ-40% מכלל העסקאות, אך גם ברבעון זה נרשמה ירידה – הן לעומת הרבעון שקדם לו והן לעומת התקופה המקבילה ב-2024. בדצמבר נמכרו כ-3,680 דירות חדשות, ויותר מרבע מהן היו דירות מסובסדות.
היפוך מגמה שהחל באמצע 2024
הירידה לא התחילה ב-2025. נתוני המגמה של הלמ"ס מראים כי בין אביב 2023 לאביב 2024 חלה התאוששות הדרגתית, עם עלייה חודשית עקבית במכירת דירות חדשות. אלא שביוני 2024 התהפכה המגמה. מאז נרשמה ירידה חודשית ממוצעת שנמשכה לאורך כל 2025.
תמונה דומה מצטיירת בכלל העסקאות בשוק. מיולי 2024 ואילך מסתמנת ירידה חודשית מתונה אך עקבית. במילים אחרות, הנפילה השנתית שנרשמה ב-2025 אינה אירוע נקודתי אלא תוצאה של שינוי כיוון שהחל חצי שנה קודם לכן.
בפילוח גאוגרפי הובילו מחוזות המרכז והדרום בהיקף העסקאות ב-2025. הערים שבהן נמכר מספר הדירות החדשות הגבוה ביותר היו תל אביב-יפו, אופקים, ירושלים, לוד ונתניה.
הירידה במכירות נרשמה כמעט בכל המחוזות, אך מספר יישובים חרגו מהמגמה הארצית ורשמו דווקא עלייה: באר יעקב, הרצלייה, נוף הגליל ואלעד.
אולי הנתון המדאיג ביותר מבחינת הקבלנים הוא המלאי. בסוף דצמבר 2025 עמד מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה על כ-86 אלף יחידות. בניכוי עונתיות מדובר בכ-83 אלף דירות.
מספר חודשי ההיצע, כלומר הזמן שיידרש למכור את כל המלאי הקיים בקצב המכירות הנוכחי, הגיע ל-29.2 חודשים. מאז אפריל 2022 נרשמה עלייה מתמשכת במלאי, אם כי בחודשים האחרונים נראה שהעלייה נבלמה. עדיין מוקדם לקבוע אם מדובר בייצוב אמיתי או בהפוגה זמנית.
כשליש מהמלאי מרוכז במחוז תל אביב וכרבע במחוז המרכז. ירושלים מובילה בין הערים הגדולות במספר הדירות שנותרו למכירה, ואחריה תל אביב-יפו.
בניגוד לנפילה בדירות חדשות, שוק היד השנייה הציג תמונה שונה. כ-56,660 דירות יד שנייה נמכרו ב-2025, ירידה מתונה של 1% בלבד לעומת 2024, ועלייה לעומת 2023. הפער בין שני השווקים מחדד את הקושי הספציפי של הקבלנים, שמתמודדים עם מלאי גדל ומכירות מתכווצות.