בוני התיכון תובעת 85 מיליון שקל מדיירים שביטלו הסכם פינוי-בינוי ברעננה
הצדדים חתמו על עסקת פינוי-בינוי, אבל כשהתברר שהתוכנית המקורית לא משתלמת והחברה ביקשה לעבור למסלול אחר, בעלי הדירות רצו לצאת. עכשיו הסכסוך הגיע לבוררות. נציג הדיירים: "מדובר בניסיון הפחדה"
פורסם:
בוני התיכון הגישה תביעה לבוררות נגד בעלי זכויות במתחם פינוי-בינוי ברחוב קרן היסוד 25-35 ברעננה, ודורשת לאכוף את הסכמי ההתחדשות העירונית שנחתמו עימם. לחלופין היא תובעת פיצוי של 85 מיליון שקל. התביעה הוגשה לבורר השופט בדימוס יחזקאל קינר, לאחר שהדיירים הודיעו על ביטול ההסכמים.
במרכז הסכסוך עומדת שאלה תכנונית: באיזה מסלול יקודם הפרויקט. היזמית טוענת שהתוכנית העירונית הקיימת, שאושרה בדצמבר 2024, אינה ישימה מבחינה כלכלית, ושההסכמים מאפשרים לה לקדם תוכנית בניין עיר חדשה בתנאי שהתמורות לבעלי הזכויות יישמרו. הדיירים, מצידם, טוענים שעומדת להם הזכות לסרב להגשת תוכנית חדשה. באי כוחם, עורכי הדין נעמה אריאל ורון טורקלטאוב, טוענים שהחברה הודיעה כבר מיד לאחר החתימה שאינה יכולה להעמיד את התמורות שהובטחו במסגרת התוכנית הקיימת, "הכל בניגוד לאשר נקבע במפורש בהסכם".
במתחם 96 דירות קיימות. בדצמבר 2024 נערך כנס שבו החלו בעלי הזכויות לחתום על ההסכמים, ובפברואר 2025, לאחר שהושג הרוב הדרוש, חתמה עליהם גם היזמית. מדובר בשלושה הסכמים, שלפי התביעה זהים בתוכנם בהתאמות הנדרשות.
התמורות שנקבעו כוללות דירה חדשה בשטח הדירה הקיימת בתוספת 27 או 33 מ"ר ומרפסת של 12 מ"ר. דירות הבעלים ימוקמו מהשליש האמצעי של הבניין ומעלה ויהיו בעלות שני כיווני אוויר לפחות. לטענת היזמית, היא כבר שילמה לבעלי הזכויות 750 אלף שקל כמענקי חתימה.
מי ידע על הקושי?
התוכנית העירונית מטילה על המתחם מגבלות שמקשות על מימוש הפרויקט, לפי התביעה. בין היתר, חובת הקצאה של 450 מ"ר לשטח ציבורי בנוי בכל אחד משלושת המגרשים ואיסור על איחוד חלקות לשטח העולה על ארבעה דונם.
תחשיב כלכלי מנובמבר 2025, המתואר בתביעה, בחן פרויקט של 252 דירות: 96 דירות תמורה לבעלים ו-156 דירות ליזם, לצד 1,350 מ"ר למבני ציבור. לפי התחשיב, שיעור הרווח עמד על 12.2% מהעלויות וכ-11% מהמכירות. היזמית טוענת שמדובר בשיעור רווח שאינו מאפשר לצאת לביצוע.
פרסומת
עוד היא טוענת שהקושי הכלכלי היה ידוע לדיירים עוד לפני חתימת ההסכמים. כבר ביוני 2024, טוענת היזמית, הוגשה בשיתוף הדיירים התנגדות לתוכנית העירונית שבה נטען שאין כדאיות כלכלית לפרויקט במתכונתו. לשיטתה, בהסכמים עוגן מנגנון שמאפשר לקדם תוכנית חדשה אם יתברר שהמסלול הקיים לא עובד, תוך שמירה על מלוא התמורות לבעלים.
לפי התביעה, היזמית בחנה חלופות תכנון והציגה אותן לדיירים וליועציהם, אבל הם סירבו לשתף פעולה עם קידום תוכנית חדשה ואף לא העבירו לה ממצאים מקצועיים שיסתרו את מסקנותיה.
ב-31 במרץ 2026 שלחו הדיירים, באמצעות בא כוחם, הודעה על ביטול מותנה של ההסכם. במכתבם נכתב: "סעיף 1.11 מותיר לשיקול דעתם המוחלט של מרשיי את הזכות לסרב להגשת תוכנית חדשה". באפריל 2026 הודיעו כי הביטול השתכלל.
היזמית דוחה את עמדת הדיירים וטוענת שהודעות הביטול נמסרו בניגוד להוראות ההסכמים: לא הוצגה החלטה של 67% מבעלי הזכויות החתומים ולא ניתנה התראה של 30 יום כפי שנדרש. לטענתה, עצם הסירוב לשתף פעולה עם קידום התוכנית החדשה הוא הפרה יסודית של ההסכמים.
פרסומת
באי כוח הדיירים מכנים את התביעה "תביעת הפחדה" ומצביעים על סתירה פנימית בטענות היזמית: "אותה חברה שטענה שמדובר בפרויקט שאינו רווחי" דורשת עכשיו עשרות מיליוני שקלים בגין הפסד רווח.
הפיצוי הכספי שנתבע כחלופה לאכיפה מורכב מ-80 מיליון שקל בגין אובדן הרווח היזמי הצפוי, חמישה מיליון שקל בגין פגיעה במוניטין, כ-2.29 מיליון שקל שהוציאה לקידום הפרויקט וכשני מיליון שקל בגין תשומות ניהול. בתביעה מובהר שסכום הפיצוי אינו כולל נזקי השבה.
לצד האכיפה, מבקשת בוני התיכון להורות לדיירים לשתף פעולה בקידום התוכנית החדשה ולחתום על מסמכי התכנון הנדרשים, ולאסור עליהם להתקשר או לנהל מגעים עם יזם אחר בקשר למתחם.
עו"ד נעמה אריאל ועו"ד רון טורקלטאוב מסרו בשם הדיירים: "התביעה שהוגשה על ידי חברת בוני התיכון אינה אלא דוגמה קיצונית לחוסר תום ליבם של יזמים, אשר במסגרת שלב המכרז מציגים לדיירים הבטחות לתמורות מפליגות, רק כדי להפר את הבטחותיהם מיד לאחר שהם נבחרים לשמש כיזמים. יובהר, עוד בטרם יבשה הדיו על הסכם ההתקשרות שנחתם בין חברת בוני התיכון לבין מרשינו הדיירים הודיעה חברת בוני התיכון כי היא איננה יכולה להעמיד לדיירים את התמורות להן התחייבה, כי הפרויקט איננו רווחי בתנאי תוכנית בניין העיר המפורטת בהסכם ההתקשרות, וכי היא נדרשת לצאת למסע הרפתקה מפרך להגשת תוכנית בניין עיר חדשה, הכל בניגוד לאשר נקבע במפורש בהסכם. מובן כי מרשינו לא יכלו להסכים להישאר בני ערובה בידיה של בוני התיכון ובהתאם, הדיירים שאיבדו כל אמון בחברה היזמית הודיעו לה כי הם לא מסכימים להמשיך בהתקשרות עמה ובתגובה, אותה חברה שזה רק התקשרה עמם בהסכם, הגישה כנגדם תביעה דמיונית חסרת כל יסוד ובסיס במסגרתה היא דורשת תשלום של עשרות מיליונים של שקלים בגין "הפסד רווח" והכל על ידי אותה חברה שטענה שמדובר בפרויקט שאינו רווחי. מדובר בתביעת הפחדה ומרשינו לא יחתו ולא יראו והם יעמדו על זכותם להפסקת ההתקשרות".
תגובת בוני התיכון: "צר לנו שקומץ של בעלי אינטרס בוחרים להציג בצורה מטעה ומסולפת מחלוקת שחברת בוני התיכון נאלצה להיגרר אליה. בחירתנו כיזם הפרויקט נעשתה לאחר תהליך ממושך ומעמיק של למעלה משנתיים, שכלל משא ומתן עיקש וקפדני מצד הדיירים בליווי יועציהם, ושתוצאתו הובילה לחתימתם של כ-87% מדיירי המתחם על הסכם מחייב עם החברה, הסכם שכעת אותו קומץ בעל אינטרס מנסה להתנער ממנו, אגב פגיעה בחברה וביתר בעלי הזכויות.
בשל אי-הוודאות התכנונית בשלב החתימות, הסכימו הצדדים להסדיר מראש כמה אופציות לאופן הקידום התכנוני של המתחם, ואכן לאחר מאמצים גדולים שהשקיעה בוני התיכון בקידום התכנוני של הפרויקט באמצעות אחד ממשרדי האדריכלים הגדולים והמובילים בישראל, הוצג בהתאם להוראות ההסכם מתווה תכנוני הנותן מענה מיטבי למורכבות התכנונית והכלכלית במתחם, תוך שמירה על כל ההתחייבויות החוזיות.
לצערנו, אותו קומץ בעלי אינטרס פעל ופועל להכשיל את ההתקשרות המחייבת עם החברה, אגב העלאת טענות בלתי נכונות, ובאופן שגורר את הפרויקט להרפתקה מיותרת שבסופה כולם ניזוקים. החברה פועלת למימוש זכויותיה מתוך רצון להוציא את הפרויקט לפועל, כשהסעד הכספי הוא חלופי בלבד, ככל שבעלי הזכויות יתעקשו שלא לבצע את הפרויקט עם בוני התיכון למרות ההסכם המחייב, וביקשה להסדיר את העניין בהליך בוררות בהתאם להוראות ההסכם.
בוני התיכון סמוכה ובטוחה שבסופו של יום כלל בעלי הזכויות בפרויקט יצליחו לנטרל את הגורמים המכשילים, שאז יתאפשר לכל הצדדים לבנות פרויקט לתפארת, בסטנדרטים ובאיכות הגבוהים ביותר, כפי שבוני התיכון בונה ומוציאה אל הפועל מזה עשרות שנים".
מצאתם טעות לשון?