בכירה במשרד האוצר מציגה: כך הקבלנים "סידרו" עליית מחירים

פוסט שפרסמה לאחרונה גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מעורר שאלות לגבי העלייה האחרונה במדד מחירי הדירות. הדברים נכתבו על רקע מדד הלמ"ס שהצביע על עליית מחירים של 0.7% בנובמבר 2025, לאחר רצף ירידות. אלא שלטענת בן נאים, מדובר בתמונה חלקית ואף מטעה.

לדבריה, למרות העלייה שפורסמה, שוק הדירות החדשות נמצא בשפל עמוק: בנובמבר נמכרו בשוק החופשי 1,873 דירות בלבד, ירידה של 18% לעומת נובמבר אשתקד. גם אחרי הצניחה החדה באוקטובר לא נרשם ריבאונד, ושנת 2025 מסתמנת כשנה עם רמות מכירה נמוכות במיוחד, בדומה לשנים החלשות ביותר בעשורים האחרונים.

בן נאים מסבירה כי הקבלנים לא ממהרים להוריד מחירים רשמיים, אלא מעבירים את התחרות לשטח הטבות המימון. לפי נתוני האוצר, כ־25% מהעסקאות בנובמבר כללו הטבות מימון, אך בן נאים מזהירה: חלק מההטבות כלל לא מדווחות ככאלה.

בבדיקה ידנית של חוזי מכר שנלוו לדיווחי עסקאות, זיהתה בן נאים תופעה חוזרת: הטבות מימון, לעיתים הלוואות ללא ריבית, מגולמות ישירות במחיר הדירה החוזי. כלומר, המחיר המדווח כולל לא רק את שווי הדירה, אלא גם את עלות המימון. בפועל, מדובר בהנחות שיכולות להגיע למאות אלפי שקלים.

אותו מחיר חוזי משמש גם בסיס למדד מחירי הדירות. התוצאה: מדד שעולה, גם כשבפועל הביקושים חלשים, היקף הביטולים גבוה ומלאי הדירות הלא מכורות ממשיך לתפוח. בן נאים מדגישה כי לפי נתוני האוצר, בשוק קיימות כ־83 אלף דירות חדשות לא מכורות, עוד לפני החזרת עסקאות שבוטלו למלאי.

המסר של בן נאים ברור: העלייה במדד אינה בהכרח סימן להתאוששות. כשהטבות מימון נטמעות בתוך החוזים, המחירים עולים על הנייר, והמדד מתקשה לשקף את מצב השוק האמיתי.