הזיזו לי את החניה בגלל תמ"א 38, האם זה חוקי?

השאלה השבועית

"אנחנו גרים בבניין משותף שמקדם פרויקט חיזוק מפני רעידות אדמה. רוב הדיירים תומכים, אבל במסגרת התכנון מבקשים להזיז לי חניה שצמודה לדירה שלי, ואפילו לאפשר מעבר בשטח המשותף לדיירים מבניין סמוך. אני מתנגדת. האם יכולים לעשות את זה בלי ההסכמה שלי?"

למה זה חשוב

זו שאלה שמעסיקה מאות אלפי בעלי דירות בישראל. פרויקטים של חיזוק ותוספות בנייה הפכו לחלק קבוע מהנוף העירוני, אבל לצד החיזוק וההשבחה הם נוגעים בנקודות הרגישות ביותר: חניות, גגות, מחסנים והרכוש המשותף.

דיירים רבים מגלים רק בשלב מתקדם שהפרויקט משנה גם את זכויות הקניין שלהם. השאלה שעולה: האם בשם הבטיחות מותר לעשות זאת גם ללא הסכמתם?

התשובה המשפטית

עו"ד ירין רביבו ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה, מסביר את העיקרון המנחה בפסיקה הישראלית: יש להבחין בין שלילה ממשית של זכות קניינית לבין התאמה תכנונית סבירה.

במילים פשוטות: אם החניה לא נלקחת ממך אלא מועברת למיקום חלופי סביר, ואם השינוי הכרחי לקידום פרויקט שאושר ברוב משמעותי ומתבצע בתום לב – המפקח על רישום המקרקעין רשאי לאשר את המהלך גם ללא הסכמת כל הדיירים.

השאלות שנבחנות בכל מקרה

כשדייר מתנגד לשינוי בזכויותיו במסגרת פרויקט חיזוק, המפקח על המקרקעין בוחן ארבע שאלות מרכזיות:

ראשית, האם הפגיעה הכרחית לביצוע החיזוק? אם אפשר לתכנן אחרת בלי לפגוע בדייר, יש לעשות זאת.

שנית, האם הפגיעה מידתית? העברת חניה ממקום למקום שונה מביטול חניה לחלוטין.

שלישית, האם זכות השימוש נשללת או רק משתנה? שינוי מיקום אינו בהכרח פגיעה, כל עוד התוצאה הסופית שומרת על הזכות המהותית.

ורביעית, האם ההתנגדות מבוססת על פגיעה אמיתית או שמא מדובר בהתנגדות עקרונית לפרויקט כולו? התנגדות שמטרתה לטרפד את הפרויקט לא תזכה להגנה משפטית.

העיקרון המנחה

כאשר מדובר בפרויקט בטיחותי מובהק והתכנון סביר, האינטרס הציבורי גובר על ההתנגדות הפרטית. המסר שעולה מהפסיקה ברור: חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אינו מותרות תכנונית, אלא צורך ציבורי ראשון במעלה.

לכן, דייר בודד לא יוכל לחסום חיזוק מבנה רק בשל אי-נוחות או שינוי נקודתי – כל עוד לא נשללת ממנו זכות קניינית מהותית באופן בלתי הפיך.

יש לכם שאלה משפטית?

שאלות בתחום הנדל"ן, הבתים המשותפים או ההתחדשות העירונית? שלחו למערכת והן עשויות להתפרסם בטור.