ארבע שנים למכור 86 אלף דירות: שוק הדיור החדש בשפל חסר תקדים
הקבלנים מצאו את עצמם עם מלאי דירות חדשות שלא נמכרו שכמעט הוכפל תוך ארבע שנים, קצב המכירות בשוק החופשי צנח בשליש, והנתונים חושפים תמונה עגומה אף ממשבר שנות ה-2000, אבל דווקא עיר אחת מצליחה לשחות נגד הזרם
שוק הדירות החדשות בישראל שוקע לשפל היסטורי. לפי ניתוח של הכלכלנית גלית בן נאים, לשעבר הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, כ-86 אלף דירות חדשות עומדות היום למכירה בלי שנמצא להן קונה. רק לפני ארבע שנים עמד המלאי הזה על כ-44 אלף דירות. בקצב המכירות הנוכחי, ייקח לקבלנים ארבע שנים למכור את כל המלאי הקיים, וזה עוד בלי להביא בחשבון דירות חדשות שייצאו לשיווק בינתיים, אולי במחירים תחרותיים יותר שידחקו את הוותיקות הצדה.
המספרים מדברים בעד עצמם. בשנת 2024 נמכרו בשוק החופשי כ-22 אלף דירות חדשות. זהו שיעור של דירה אחת לכל קילומטר רבוע משטח המדינה. לשם השוואה, בשנת השפל הקודמת, בתחילת שנות ה-2000, עדיין נמכרו 1.7 דירות לקמ"ר. ובשנת 2015, שנת שיא יחסית, מכרו הקבלנים בשוק החופשי כ-38 אלף דירות.
הנתונים מצביעים על ירידה של 34% במכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לשנה שקדמה לה. "איך שלא מסתכלים על זה, מדובר על אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו במכירות הקבלנים בשוק החופשי בעשור האחרון", אומרת בן נאים.
הרצליה: הכתם הירוק על המפה
בתוך התמונה העגומה הזו בולטת עיר אחת שהצליחה לשחות נגד הזרם. הרצליה לא רק התברגה בצמרת הערים המובילות במכירת דירות חדשות בשנה שעברה, אלא גם רשמה גידול של 30% במכירות. היא הגיעה למקום השלישי, מיד אחרי ירושלים ותל אביב.
מה עומד מאחורי ההצלחה? בן נאים מצביעה על גורם מרכזי אחד: הטבות מימון. ב-67% מהעסקאות בעיר הוצעו הטבות מימון מצד הקבלנים, שיעור גבוה בהרבה מרוב הערים האחרות בדירוג. רק נתיבות התקרבה, עם שיעור של 64%.
מבט מעמיק מגלה שגם ההצלחה של הרצליה מסתירה בעיה. נכון לסוף דצמבר 2025 נותרו בעיר 1,379 דירות חדשות שלא נמכרו, לפי נתוני הלמ"ס. בסוף 2024 עמד המספר על 843 דירות בלבד. גידול של 64% במלאי הלא מכור. כלומר, גם עיר שמכרה יותר, צברה בו־זמנית הרבה יותר מלאי.
ההשוואה לנתיבות מחדדת את הנקודה. גם שם נותרו למכירה כמעט אותו מספר דירות חדשות, 1,340. החדשות הטובות מבחינת נתיבות הן שקצב הגידול במלאי הלא מכור שלה מתון יותר. אולם בן נאים מזהירה שהתמונה עדיין לא מלאה. "הנה לכם עוד בעיה שיצרו הטבות המימון בסגנון 10/90", היא אומרת. "אפילו שנתיים אחרי טרם אפשר לסגור מספרים. ולא בגלל זה החליט בנק ישראל להגביל אותן".
הנתון הזה מעלה שאלה רחבה יותר על הטבות המימון עצמן. אם המנגנון שמניע מכירות גם מנפח מלאי ומקשה על סגירת ספרים. ייתכן שהוא חלק מהבעיה לא פחות משהוא חלק מהפתרון.