ירושלים בונה למשפחות, ת"א לרווקים – ואופקים? מפתיעה

אם ב-2024 נדמה היה ששוק הנדל"ן הישראלי נכנס לקיפאון, הרי שמחצית 2025 מוכיחה אחרת: הבנייה נמשכת בקצב גבוה – אבל כל עיר הולכת לכיוון אחר לגמרי. בירושלים בונים בגדול, בתל אביב בקטן, והפריפריה? סוגרת פערים ומפתיעה בנתונים שלא נראו כאן שנים.

הניתוח שביצעה קבוצת יסודות לנתוני הלמ"ס במחצית הראשונה של השנה מציג תמונה ברורה: הישראלים ממשיכים להעדיף דירות משפחתיות מרווחות, בעוד שהמטרופולינים הגדולים, ובעיקר תל אביב, ממשיכים להמר על דירות קטנות יותר, שמאפשרות לחיות במרכז העיר בלי לשבור חסכונות לכל החיים.

דירות 4 חדרים שולטות – וירושלים בראש

דירות 4 חדרים הן הסוג הכי מבוקש בישראל, ומהוות השנה 34% מכלל התחלות הבנייה – עלייה לעומת 2024. אחריהן דירות 5 חדרים (27%), 3 חדרים (23%), דירות גדולות של 6 חדרים ומעלה (13%) ומיקרו-דירות קטנות (עד שני חדרים) שמהוות רק 3%. בירושלים מדובר בבום של ממש: העיר מובילה את טבלת דירות ה-4 חדרים עם 1,228 התחלות בנייה, ודוחקת את תל אביב-יפו למקום השני עם 1,102 בלבד. את הרשימה סוגרות באר יעקב עם 630, פתח תקווה עם 623 ורמת גן עם 512.

גם הדירות הענקיות – של 6 חדרים ומעלה – ממשיכות להיות נחלתה של ירושלים, שמובילה עם 319 התחלות. אחריה יישובים ישראליים ביהודה ושומרון עד 10,000 תושבים עם 200, קצרין (151), אור יהודה (145) ועכו (141).

אבל הדרמה האמיתית מגיעה מדרום – אופקים רשמה את מספר דירות ה-5 חדרים הגבוה ביותר בארץ: 483 יחידות חדשות, לעומת 466 בתל אביב, 461 בבית שמש, 438 בירושלים ו-385 ברמת גן.

ומה עם הדירות הקטנות?

כשזה מגיע לדירות קטנות יותר – 3 חדרים – ירושלים ממשיכה להוביל, ועוקפת לראשונה את תל אביב: 1,002 התחלות לעומת 944 בלבד בתל אביב-יפו. בהמשך הרשימה נמצאות פתח תקווה (418), רמת גן (404) ואופקים (388).

ואם מדברים על הקטנות באמת – תל אביב שומרת על תואר בירת המיקרו-דירות של ישראל עם 306 התחלות של דירות עד שני חדרים. מיד אחריה אשדוד עם 297, ובהמשך נתיבות (132), בת ים (100) וירושלים (74).
צחי סופרין, סגן יו"ר קבוצת סופרין: "אנחנו רואים תנועה של רוכשים מתל אביב הוותיקה לאזורים מזרחיים ודרומיים כמו נחלת יצחק. המחירים שם עדיין נעים סביב 45 עד 60 אלף שקל למ"ר, וזה מאפשר לאנשים להישאר בעיר בלי לוותר על מרחב מגורים נורמלי".

עינב כהן, סמנכ"לית השיווק של אפי קפיטל, מוסיפה: "הדירות הקטנות בתל אביב הן מוצר שחייבים בעיר כזו. המחירים הגבוהים הפכו את זה לאפשרות היחידה כמעט למי שרוצה לגור בלב המטרופולין".

מגמות ברורות: משפחות בונות, צעירים מצטמצמים

למרות ההבדלים בין הערים, התמונה הכללית די יציבה: רוב הישראלים ממשיכים לבנות דירות בינוניות-גדולות של 3 עד 5 חדרים, וההיצע של הדירות הקטנות נשאר מוגבל מאוד. המשמעות היא שהשוק עדיין לא נותן מענה אמיתי לזוגות צעירים, גם בערים שבהן הקרקע יקרה והצורך גבוה.

עו"ד אייל בלכר כהן, מנכ"ל קבוצת יסודות: "אין שינוי מהותי בתמהיל הדירות, אבל יש פער גדול בין מה שהציבור צריך לבין מה שנבנה בפועל. בערי הביקוש דרושות הרבה יותר דירות קטנות – אבל אילוצי התכנון והעלויות הגבוהות גורמים ליזמים לבנות דירות גדולות יותר, שלא תמיד מתאימות ליכולת הכלכלית של הקונים".

בשורה התחתונה: 2025 מציגה שוק מפוצל – ירושלים בונה למשפחות ולחיים ארוכים, תל אביב מתכווצת לדירות קטנות, ואופקים מתבררת כהפתעה הגדולה של השנה. בין שתיים לארבעה חדרים, בין דרום לצפון – כל ישראלי רק רוצה למצוא את הפינה שלו.