האם בעקבות פסק הדין יתייקרו כל מחירי הדירות?

החלטה משפטית אחת שניתנה לאחרונה בבית המשפט המחוזי, במסגרת פרויקט המגורים שלונסקי, מצליחה לעורר דאגה בקרב גופי המימון, חברות הביטוח וגופי האשראי החוץ-בנקאיים בענף הנדל"ן. במבט ראשון, הסכסוך נראה כעוד משבר מוכר שפרץ בין רוכשי דירות לבין יזם שנקלע לקשיים. אלא שמאחורי המקרה הפרטני מסתתר תקדים שעשוי לשנות לחלוטין את מודל ניהול הסיכונים בענף.

השאלה המרכזית שעלתה בתיק היא מה מתרחש כאשר גוף מממן כבר החליט להציל פרויקט כושל, הזרים אליו כסף נוסף, מינה בעל תפקיד, התקשר עם קבלן חדש והחזיר את העבודות למסלול – אך במקביל, רוכשים עדיין דורשים לצאת מהעסקה ולמשוך את כספם בחזרה באמצעות ערבויות חוק המכר.

עד היום, תוכנית חילוץ של פרויקט תקוע נשענה על מקורות מרכזיים וידועים מראש: אשראי נוסף שהעמיד הגוף המממן, יתרות התמורה שהרוכשים היו אמורים להמשיך לשלם, ומכירת הדירות שטרם נמכרו תוך שמירה על שווי הפרויקט עד להשלמתו. אלא שהחלטת בית המשפט מעלה אפשרות אחרת – גם לאחר שנוצר אופק ממשי להשלמת הבנייה, רוכשים מסוימים רשאים לחזור בהם מהעסקה.

לממן את הבנייה ואת עזיבת הרוכשים במקביל

עבור גופי המימון, מדובר בתרחיש מורכב שמערער את הוודאות הכלכלית. הגוף המממן עשוי להידרש לשלם לרוכש מכוח הערבות, לוותר על יתרת התשלומים העתידיים מאותו לקוח, לקבל בחזרה דירה למלאי ולממן את שיווקה מחדש – וכל זאת בזמן שהוא כבר מזרים אשראי נוסף כדי לסיים את עבודות הבנייה. המשמעות ברורה: מי שלוקח על עצמו לממן את הצלת הפרויקט עלול להידרש, באותו הזמן, גם לממן את יציאת הרוכשים ממנו.

ההשלכות של הפסיקה אינן נעצרות רק בפרויקטים שכבר הגיעו להליכי כינוס או חדלות פירעון. אם הקביעה תעמוד במבחנים משפטיים נוספים, ייתכן שגופי המימון ייאלצו להכניס אותה למודלים כבר בעת אישור הליווי הראשוני לפרויקט חדש. עד כה, תרחיש הקיצון התמקד בשאלה כמה כסף יידרש לסיום פרויקט במקרה של קריסת יזם. כעת, נדרשת המערכת לבחון כמה כסף יידרש לסיום הפרויקט אם חלק מהרוכשים כלל לא יישארו בו.

תרחיש כזה מחייב את המממנים להביא בחשבון את עלויות מימוש הערבויות, אובדן התזרים, עיכובים בשיווק, והסיכון שדירות שחזרו למלאי יימכרו מחדש בתנאי שוק נחותים. בפרויקט בעל שיעור רווחיות גבוה ניתן לספוג זעזוע כזה, אך בפרויקטים שבהם כרית הביטחון מצומצמת מלכתחילה – החלטה של חמישה רוכשים לצאת מהעסקה עלולה להפוך את הקערה על פיה ולבטל את כדאיות ההשקעה כולה.

ייקור האשראי עלול להתגלגל לרוכשים

לשינוי במודל הסיכון צפויה להיות השפעה רחבה על מחירי המימון בענף. כאשר הסיכון של הגוף המלווה גדל, הוא מתורגם כמעט תמיד לדרישות הון עצמי גבוהות יותר מהיזם, לרזרבות גדולות יותר, למרווחי אשראי רחבים, לעלויות ערבויות גבוהות ולתנאי ליווי קשיחים. כך, פסיקה שנועדה להגן על רוכש שנתקע במשך שנים בפרויקט, עלולה בטווח הארוך לייקר את מנגנון המימון של כלל פרויקטי המגורים. העלות העודפת הזו עשויה להתגלגל בסופו של דבר גם לרוכשי הדירות העתידיים.

במצבי משבר, האתגר צפוי להיות גדול אף יותר. כאשר בנק או חברת ביטוח מחליטים להזרים עשרות מיליוני שקלים לתוכנית הבראה, הם נשענים על מודל כלכלי סדור. אם במהלכה רוכשים רשאים לנטוש, תוכניות החילוץ יידרשו מעתה לבדיקות לחץ מחמירות הרבה יותר לפני אישורן.

אף על פי שמדובר בהחלטה של בית משפט מחוזי ולא בהלכה מחייבת של בית המשפט העליון, שהתקבלה בנסיבות של איחור חריג, בענף מעריכים כי הסוגיה לא תישאר בגבולות התיק הספציפי. המתח שבין זכויות הרוכש לבין היכולת להשלים פרויקט כושל כבר הגיע בעבר לעליון (בפרשת גרניט), אך ללא הכרעה עקרונית בשאלה הרחבה. כעת, הסוגיה עשויה לשוב לשולחן הדיונים.

עורכת הדין קרן כהן בלחרסקי, שותפה מייסדת במשרד המלווה בנקים וגופי מימון חוץ-בנקאיים, מבהירה את חומרת המצב. "זה פסק דין שצריך להגיע לא רק למחלקות המשפטיות אלא גם לוועדות האשראי, למנהלי הסיכונים ולמנהלי הליווי", היא מפרטת. "הוא מכניס למשוואת הסיכון משתנה שלא ניתן עוד להתייחס אליו כאל תרחיש קצה: האפשרות שמממן יידרש להשלים פרויקט ובמקביל להתמודד עם מימוש ערבויות על ידי חלק מהרוכשים. הסוגיה אינה אם צריך להגן על רוכשי דירות – ברור שכן. השאלה הקשה היא כיצד מאזנים את ההגנה על הרוכש הבודד עם היכולת הכלכלית להציל את הפרויקט עבור כלל המעורבים בו".

כהן בלחרסקי מדגישה כי "מי שמסתכל על פסק הדין רק דרך הפריזמה של יחסי יזם–רוכש מפספס את האירוע הגדול יותר. עד היום השאלה המרכזית מבחינת המממן הייתה האם במקרה של קריסת היזם ניתן יהיה להשלים את הפרויקט. עכשיו צריך לשאול גם מי יישאר בפרויקט עד שנשלים אותו".

עורך הדין רועי גפני, שותף במשרד, מוסיף כי ההחלטה חורגת מהמגמה שהתגבשה בפסיקה בשנים האחרונות, אשר נטתה להעדיף את המשך קידומם של פרויקטים שנקלעו לקשיים ואת הגנת האינטרס הקולקטיבי של הנושים. לדבריו, במקרה הנוכחי ניתן משקל רב יותר לזכויות החוזיות והקנייניות של הרוכשים ולנזק שנגרם להם.

"ההחלטה עשויה להגדיל את החשיפה של גורמי מימון ומבטחים למימוש ערבויות חוק מכר", מסכם גפני, "ולהשפיע על אופן ניהול פרויקטים בהליכי חדלות פירעון או כינוס, לחזק את כוחם של רוכשים במקרים של איחורים חריגים – ולהביא לבחינה מחודשת של מנגנוני ניהול הסיכונים והביטחונות בפרויקטים למגורים".