התחלות הבנייה בשיא, המכירות צונחות: שוק הדיור בנקודת הכרעה

ענף הבנייה הישראלי חווה פער הולך וגדל. היקפי הבנייה רושמים רמות שיא, ועשרות אלפי יחידות דיור יוצאות לדרך. עם זאת, הביקושים נחלשים וקצב המכירות יורד. המציאות הזו מציבה את היזמים בפני אתגר כלכלי משמעותי.

סקירה שפרסם אגף הכלכלה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ מציגה תמונה כפולה. שנת 2025 הסתיימה עם השלמת בנייתן של 60 אלף דירות. זוהי עלייה של 10% לעומת השנה הקודמת. התחלות הבנייה חצו את רף 80 אלף יחידות הדיור.

במקביל, בחודשים ינואר ופברואר 2026 צנחו המכירות ב-20% בהשוואה לתקופה המקבילה. הירידה ממשיכה את המגמה משנת 2025. אותה שנה הסתיימה עם צניחה של 25% במכירות.

הפער בין הבנייה למכירות הוביל להצטברות מלאי אדיר. מלאי הדירות הלא-מכורות עומד כיום על 86 אלף. נתון זה משקף היצע של 32 חודשים. מנגד, מלאי הדירות המוכנות לאכלוס צנח ב-30% ל-10,000 דירות בלבד.

הקבלנים מתמודדים במקביל עם זינוק חד בעלויות. מחירי הנפט בעולם קפצו ב-60% על רקע המלחמה עם איראן. הדבר דוחף למעלה את מחירי חומרי הגלם. מדד תשומות הבנייה צפוי לעלות ב-1.8%. בפועל, יזמים מדווחים על התייקרויות דו-ספרתיות בחומרי גלם.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, רוני בריק, מעריך כי השוק חווה חוסר איזון זמני. לדבריו, הביקוש הבסיסי לדיור נותר גבוה ורק נדחה. הוא מוסיף כי קצב הבנייה הגבוה אינו מספיק. הקצב מתקשה להדביק את גידול האוכלוסייה.

בריק טוען כי יזמים לא יספגו הפסדים לאורך זמן. הוא צופה כי התייצבות השוק תביא לחידוש עליות המחירים. העליות אף עשויות להיות חדות מהמוכר לנו. בנוסף, זמן הבנייה הממוצע לדירה התארך ל-38 חודשים.

מנגד, כלכלני בנק דיסקונט מציגים תחזית מתונה יותר. האסטרטג הראשי בבנק, שמואל קצביאן, ניתח את השלכות המצב המקרו-כלכלי. הוא מעריך כי סעיף הדיור במדד יעלה ב-2.6% בשנה הקרובה. זהו קצב מתון בהשוואה לשנה האחרונה.

קצביאן מסביר כי ירידה של 1.7% במחירי הדירות תשפיע בהמשך על מחירי השכירות. הוא מעריך שבנק ישראל יפחית את הריבית בקצב חד מהצפוי. הפחתה זו תסיט רוכשים פוטנציאליים משוק השכירות אל שוק הרכישה.

המלאי הגבוה של דירות לא-מכורות תומך להערכתו בהתמתנות המחירים. קצביאן צופה כי בעיות ההיצע בענף ישתחררו חלקית עם סיום המלחמה. הוא מזהה גם שינוי ברור בהעדפות הציבור. הביקוש לדירות עם ממ"ד יגדל על חשבון דירות ישנות, עניין שיאזן את השפעת האינפלציה בתחום.