עד לפני כמה חודשים נהנינו מריבית אפסית במשק, והחזרי המשכנתה היו די קבועים במשך שנים. אך החל מחודש אפריל האחרון מתייקרת הריבית ואיתה ריבית המשכנתאות, וזאת נוסף להתייקרויות האחרות במשק; לכן ההתחייבויות הכספיות על רכישת דירה צריכות היום להיות מחושבות הרבה יותר.
על פי נתוני בנק ישראל, ב-2021 נלקחו הלוואות משכנתה בהיקף שיא של 116 מיליארד שקלים, ואילו עד חודש יולי השנה נלקחו הלוואות בהיקף של כ-70 מיליארד שקל. עוד על פי הנתונים, היקף המשכנתה הממוצעת גדל והגיע ביולי לכ-1.04 מיליון שקל, לעומת, למשל, כ-700 אלף שקל ב-2019 (טרום הקורונה).
גם הסיכון של נוטלי המשכנתאות הולך וגדל – חלקם של מי שנוטלים מינוף גבוה של יותר מ-60 אחוז משווי הדירה מגיע השנה ל-46 אחוז (!) לעומת כ-30 אחוז לפני ארבע שנים, למשל. מינוף גבוה זה מגיע ל-57.4 אחוז דווקא בדירות זולות יחסית שמחירן 1-1.2 מיליון שקל.
בנק ישראל מציין נתון נוסף שעלול להצביע על קושי עתידי בהחזרי המשכנתה: "כ-15 אחוז מהמשכנתאות נלקחות עם הלוואה צרכנית סמוכה ללקיחת המשכנתה". מדובר במימון נוסף מגופים חוץ-בנקאיים בעיקר, כדי לממן את ההון העצמי הנדרש להלוואת משכנתה, אך לא פעם גם כדי לקנות רכב חדש, אולי שניים, במימון הלוואת המשכנתה הזולה יחסית להלוואות אחרות.
בסיועם של מומחה להתנהלות כלכלית במשפחה ויועצי משכנתאות, בנינו מדריך כלכלי לרכישת דירה באמצעות הלוואת משכנתה.
החזר המשכנתה מחושב מההכנסה הפנויה ולא מסך ההכנסות
בהתאם להוראות בנק ישראל, חסר דיור זכאי לעד 75 אחוז מימון באמצעות משכנתה, משפר דיור עד 70 אחוז מימון ומשקיע נדלֹ"ן עד 50 אחוז. קיים אחוז מימון מיוחד לזוכים בפרויקט מחיר למשתכן (עד 90 אחוז מימון משווי הזכייה).
הבנקים מאפשרים בדרך כלל החזר משכנתה שמגיע עד 40 אחוז מההכנסה הפנויה. לא בכדי בנק ישראל מתייחס אל "ההכנסה הפנויה" כזו שצריך להתחשב בה בהחזר החודשי על משכנתה. רוכשים רבים סבורים שאת חלקו של החזר המשכנתה מחשבים מסך ההכנסות שלהם; הם לא מביאים בחשבון שאם הם משלמים עוד שכר דירה עד שייכנסו לבית החדש, ועוד החזרים על הלוואות בבנק, או על רכב שרכשו, ההכנסות הפנויות שלהם להחזר החודשי למשכנתה קטנות משמעותית.
לדוגמה זוג צעיר שרוצה לקנות דירה בפריפריה ומעוניין לקחת משכנתה בסך 700 אלף שקל; סכום ההחזר החודשי הצפוי לו הוא 4,500 שקל ל-20 שנה. ההכנסות החודשיות של בני הזוג יחד הן 15 אלף שקל נטו. בני הזוג משלמים 1,000 שקל בחודש עבור הלוואה שלקחו לרכישת רכב (נשארו עוד שלוש שנים לתשלום); הם משלמים 3,000 שקל בחודש עבור שכר דירה (לעוד שנתיים לפחות, עד שייכנסו לבית החדש). לפיכך, ההכנסה החודשית הפנויה שלהם היא 11 אלף שקל, ולכן החזר חודשי של 4,500 שקל עומד בתנאי הבנקים.
"אנשים אוהבים לחיות, לקנות כי חיים פעם אחת. לצערי אין חינוך כלכלי בישראל. למשל, כשאתה רואה שלא תעמוד בהחזר החודש, תתקשר מראש לבנק – אל תחכה שהבנק יתקשר אליך"
ערן כרמל, יועץ משכנתאות
"עם זאת, עלייה בריבית והתייקרות המחיה השוטפת, כמו שאנחנו חווים לאחרונה, עלולה להביא לכך שהזוג הזה ייקלע לקשיים תוך זמן קצר מאוד", מזהיר יועץ המשכנתאות ערן כרמל, מבעלי חברת אבישי כרמל פיננסים בע"מ. לדבריו: "הריבית העולה לצד הגידול ביוקר המחיה דורשים בימים אלה מרוכשי הדירות קצת יותר זהירות בהיקפי ההתחייבויות שהם לוקחים עליהם לאורך עשרות שנים".
מהו שיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הפנויה שעליו אתה ממליץ ללקוחותיך?
"בפועל הבנקים מאשרים עד כ-40 אחוז מההכנסה הפנויה – הכנסות פחות התחייבויות פיננסיות קיימות. למשל, אם ההכנסה שלנו היא 20 אלף שקל ויש לנו החזר של 2,000 שקל על הלוואות שונות, ההכנסה הפנויה לצורך קבלת משכנתה היא 18 אלף שקל וכך הלאה".
המלצתו היא שההחזר על הלוואות הדיור יסתכם ב-30-25 אחוז מההכנסה הפנויה. "אותו זוג יכול להתחייב להחזר חודשי של עד 5,000 שקל, לא יותר". לדבריו, זה תמיד תלוי בנסיבות האישיות של כל אחד. למשל ירושה שמתקרבת יכולה לשנות את החישוב.
"אם שוכרים דירה ודמי השכירות מגיעים ל-35-30 אחוז מההכנסה, ושכירות היא גם דבר לא בטוח לאורך זמן, כי גם היא עולה ותלויה בבעלי הדירה", הוא מוסיף, "אז עדיף לקנות דירה בהחזר קצת יותר גבוה מ-25 אחוז. זה היה נכון לישראלים עד כה, כי ערך הדירות כל הזמן עולה. כל עוד תימשך המגמה הזאת, ההמלצה שלי תקפה, אבל אם תימשך הירידה בביקוש לדירות, יש גם אפשרות שמחירי הדירות יתחילו לרדת".
שי אבו הוא יו"ר איגוד יועצי כלכלת המשפחה, ולדבריו, לעיתים יש פער עצום בין שווי הדירה שיש לאנשים "בראש" לבין שווייה בפועל: "יש לא פעם הפרש ענק בין התחושות והרגש למציאות. הכרתי אישה שהייתה בטוחה שהדירה שלה שווה 24 מיליון שקל ושמאי העריך אותה ב-8.8 מיליון שקל בלבד. לא קונים דירה על סמך תחושה ועל סמך הערכה שלכם כמה הדירה שווה".
עוד הוא ממליץ שלא להתחייב להחזר חודשי של יותר משליש מההכנסה הפנויה. כמו כן, יש לקחת תמיד עליות נלוות לרכישת דירה כמו שכר טרחת עו"ד, רישומי טאבו מִנהל, שיפוצים, רהיטים, פתיחת תיק משכנתה, שמאי, ביטוחים ועוד, שיכולים להסתכם בתוספת עשרות אלפי שקלים למחיר הדירה.
אנשים מטבעם הם פזרנים
הכמיהה לחיים טובים היא בנפשו של כל אחד ואחת, ואנשים, בייחוד צעירים, נוטים להיות פזרנים, ולכן הם קופצים מעל הפופיק. "יש מי שרואים בהלוואת המשכנתה, הזולה יחסית להלוואות אחרות, הזדמנות לפנק את עצמם גם ברכב חדש וחדיש, לעתים שניים, לשני בני הזוג", טוענים השניים, "והם סבורים שהמאמץ שווה כמה מאות שקלים נוספים. הם שוכחים שערך הרכב יורד דרמטית בתוך שנתיים-שלוש, אבל הם ימשיכו לשלם עליו עוד עשרים שנה ויותר. ואז הם אומרים לעצמם, מילא, ערך הדירה שקניתי עלה, אז אקח עוד משכנתה על הבית ואחליף את הרכב. עוד כמה מאות שקלים נוספים להחזר החודשי, ועכשיו הם משלמים על שתי מכוניות, אחת שכבר לא בבעלותם והשנייה, גם ערכה יֵרד מהר מאוד".
"יש לא פעם הפרש ענק בין התחושות והרגש למציאות. הכרתי אישה שהייתה בטוחה שהדירה שלה שווה 24 מיליון שקל, ושמאי העריך אותה ב-8.8 מיליון"
שי אבו, יו"ר איגוד יועצי כלכלת המשפחה
מה שיעור ההחזר החודשי שאתם רואים בפועל?
"בעיקרון אפשר להגיע גם עד 90 אחוז מערך הנכס", משיב כרמל, "גופים חוץ-בנקאיים ישמחו להעניק הלוואות משכנתה נוספות לאלה של הבנק – בשעבוד שני אחרי הבנק למשכנתאות, וגם עד ארבעים שנה, אלא שהלוואות חוץ-בנקאיות הן יקרות יותר ויכולות להגיע לריבית של 10 אחוזים לשנה".
יועץ המשכנתאות מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, מסביר ש"מצד אחד כיום אפשר לקחת משכנתה בגובה של עד 90 אחוז משווי הנכס, אך הדבר כיום פחות מומלץ משום שלרוב משכנתה כזו יקרה מאוד מבחינת ריבית, ובמקרים רבים עדיף כבר להמשיך לגור בשכירות".
לדבריו, מומלץ לקחת משכנתאות עד 75 אחוז משווי הדירה הנרכשת, "אך היום צריך גם לראות שלאורך זמן ניתן לעמוד בהתחייבויות, גם במידה שהריביות ימשיכו לעלות. מי שמשלם היום 5,800 שקל לחודש על משכנתה, בעוד כארבע-חמש שנים ישלם 6,700 שקל, בהתאם לעליות הריביות של בנק ישראל ושל מדד המחירים לצרכן", הוא אומר.
איחוד הלוואות בפריסה ארוכה הוא פתרון להחזרים גבוהים?
לדברי כרמל: "אם אתם בעלי דירה, והמשכנתה בעלייה לא גבוהה, אז בעת מצוקה בעמידה בהחזר החודשי אפשר לאחד הלוואות פיננסיות שונות להלוואת משכנתה על הדירה הקיימת בפריסה ארוכה יותר. ההחזר אמנם יֵרד, אבל אני מקטין בכך את החלק היחסי שלי בדירה במקרה שאמכור אותה. מצד שני, אנשים אוהבים לחיות, לקנות כי חיים פעם אחת. לצערי אין חינוך כלכלי בישראל. למשל, כשאתה רואה שלא תעמוד בהחזר החודש, תתקשר מראש לבנק – אל תחכה שהבנק יתקשר אליך. זה פוגע בדירוג האשראי שלכם ויוצר כתם על שמכם.
"יש גם כלים שיכולים לעזור במצוקה בהחזר החודשי, שאנשים לא מודעים אליהם – יש אפשרות להקפיא את המשכנתה לחצי שנה ולעתים אף ליותר, זמן שנותן אוויר להתארגן כלכלית ואולי למכור את הדירה ולהחזיר את המשכנתה.
"לצערי, יש תופעות לא רצויות בתחום – כמו לווים שכשהם נקלעים למצוקה, יש את אלה שמתחכמים, לא משלמים במשך חודשים, כי בעקבות הנחיות בנק ישראל, המערכת הבנקאית יותר סלחנית בפינוי לווים בפיגור מביתם. הם שוכחים שהסכומים מצטברים עם הריביות, ובסוף צריך לשלם. אני ממליץ – אם נקלעתם למצב שבו אתם יודעים שאין לכם כסף כי ההכנסות קטנו או שההוצאות גדלו, אל תמשכו את הזמן ותגדילו את החובות; עדיף למכור את הבית ועם ההפרש שנשאר ביד לנסות לקנות נכס אחר זול יותר".
על כמה כדאי להתחייב בהחזר המשכנתה?
בנינו שלושה פרופילים של רוכשי דירות, ואיך הם צריכים לחשב את החזר המשכנתה מתוך הכנסתם הפנויה:
זוג צעיר מאזור המרכז, ללא ילדים, בעל הון עצמי של 200 אלף שקל והכנסה של 16 אלף שקל לחודש. הכנסה פנויה – 15 אלף שקל
שווי דירה מומלץ: מיליון שקל
כרמל: "החזר המשכנתה צריך להיות עד 28 אחוז מההכנסה הפנויה, כלומר, סביב ה-4,000 שקל. באמצעות מחשבון המשכנתאות בבנקים ראינו שעל החזר של כ-4,200 שקל בחודש לשלושים שנה, בריבית ממוצעת של 4 אחוזים, למשל, הם יוכלו לקבל משכנתה בשווי כ-900 אלף שקל. עם ההון העצמי, הם יוכלו לקנות דירה בשווי 1.1 מיליון שקל, כשהם מותחים את עצמם עד הקצה ולא מותירים לעצמם אוויר. קצת יותר ריאלי – דירה בשווי כ-1 מיליון שקל. במרכז הם לא ימצאו דירות במחיר זה, אולי דירה קטנה וישנה ברחובות או פתח תקווה".
אבו: "כמו שאמרתי קודם, שיעצרו ויחשבו. הכי טוב להם לעבור לפריפריה, שם מחירי הדירות יותר בהישג יד, החיים זולים יותר באופן כללי ולא פעם יש הטבות מס.
"אם הזוג מתעקש להמשיך להתגורר במרכז, אז הם יכולים לשכור דירה במרכז ולקנות דירה להשקעה באזורי הפריפריה בצפון ובדרום.
"במקרה כזה חשוב לזכור – כדאיות השקעה צריכה לבוא לידי ביטוי בפער חיובי בין תשלום המשכנתה על הדירה שנרכשה ובין התשלום שמתקבל מהשכרתה. זוג שישלם 3,500 אלף שקל משכנתה לחודש אבל יקבל רק 2,000 שקל מהשכירות, נכנס להרפתקה מסוכנת. עדיף שיחכו ויחסכו – מוטב לתת לכסף הקיים לצמוח בהשקעות סולידיות, הם צעירים וגם המשכורת שלהם תעלה בתוך כמה שנים. יש לי גם עצה חשובה שנכונה לכל אדם – תמיד מוטב להשאיר סכום כסף בצד לכל בעיה שתהיה. אם יש להם 200 אלף שקל הון עצמי, הייתי שם 100 אלף שקל בצד ולא בדירה. כיום חשוב גם לקחת מקדם בהחזר החודשי במשכנתה בסביבת ריבית הולכת וגדלה".
וידר: "במקרה כזה של הון עצמי נמוך, האפשרות לקנות דירה יורדת משמעותית, אך עדיין מומלץ לזוג הצעיר לקנות דירה בפריפריה בשווי של כ-800 אלף שקל, שכן ברוב המקרים השכירות של הדירה צפויה לכסות את גובה המשכנתה. כך יוכלו לרכוש נכס ראשון ולאחר כמה שנים, כשהיקף המשכנתה יורד ושווי הנכס עולה, יוכלו למכור את הנכס הקיים ולקנות נכס חדש שיהיה נכון יותר עבורם".
זוג בתחילת שנות ה-30, גר במרכז בשכירות ומשלם 5,500 שקל בחודש. לזוג שני ילדים במסגרת פרטית – גן ומשפחתון. הכנסתם מסתכמת בכ-25 אלף שקל בחודש, וההון העצמי העומד לרשותם מסתכם בחצי מיליון שקל. לאחר הורדת התחייבויות פיננסיות שוטפות מסתכמת הכנסתם הפנויה בכ-18 אלף שקל
שווי דירה מומלץ: 1.5 מיליון שקלים
אבו: "גם להם הייתי ממליץ לעבור לפריפריה, שם גם תשלומי החינוך זולים יותר. בכל מקרה, האפשרויות שלהם גדולות יותר. אני סבור שכשיש יעדים כלכליים, כספים לא הולכים לאיבוד. חשוב שהיעדים יהיו ריאליים ולא לרדת מהמסילה בדרך. לכן אני דוחף אנשים כן לקנות דירה רק מהסיבה הזאת. ניהול כלכלי לקוי של משק הבית הוא סיבה די מרכזית לגירושים.
"אם הם רוצים להישאר במרכז, עדיף שיקנו דירת שלושה-ארבעה חדרים בשכונות פחות טובות ועם הרבה סבלנות, כי תשתיות חדשות למשל שיכולות לשנות את פני השכונה יגדילו את שווי הדירות בשכונה. בכל מקרה, לגבי דירה במרכז, ההחזר החודשי של המשכנתה שלהם לא יכול להסתכם ביותר מ-7,000 שקל בחודש, בהתחשב ביוקר המחיה, החינוך וכדומה במרכז".
כרמל: "אם החזר המשכנתה אינו עולה על 6,000 שקל, והיום הם משלמים דמי שכירות בסך 5,500 שקל לחודש, אז עדיף לקנות דירה ולשלם עליה משכנתה".
וידר: "הזוג הזה יכול לקנות דירת ארבעה חדרים ב-1.5 מיליון שקל באזורי ביקוש נמוכים יותר כמו רמלה, נס ציונה, בת ים, באר יעקב, נתניה. אפשר גם למצוא דירת חמישה חדרים באזורים האלה בשווי של כ-2.2 מיליון שקל. לאור העובדה שבתוך שנה-שנתיים ההוצאה על גנים לילדים צפויה לפחות משמעותית, אנחנו ממליצים לקנות דירה בשווי של כמיליון וחצי שקל ולקחת משכנתה של כ-1,050,000 שקל כדי שיהיה למשפחה מספיק כסף גם לכל ההוצאות הנלוות, ושההחזרים החודשיים שיעמדו על כ-5,500 שקל לחודש יהיו בשווי השכירות הקיימת. אפשר להתחשב במקרה כזה גם בקרנות השתלמות ובכספים נזילים נוספים כחלק מהתחשיב הכלכלי, כי ההחזרים יכולים להגיע גם ל-6,300 שקל אם בנק ישראל ימשיך להעלות את הריבית ומדד המחירים לצרכן ימשיך להשפיע על הקרן".
משפרי דיור: זוג מקריית גת בני 40-35 עם שלושה ילדים – שניים בבית ספר ואחד בגן פרטי. הכנסה חודשית 25 אלף שקל. הכנסה פנויה – 19 אלף שקל. הון עצמי בסך כמיליון שקל מדירת שלושה חדרים בבעלותם, שעליה הם משלמים משכנתה קצת פחות מ-6,000 שקל בחודש. רוצים דירה גדולה יותר. נותר חוב במשכנתה בסך 400 אלף שקל לשש שנים
שווי דירה מומלץ: 2.2 מיליון שקל
וידר: "שווי הנכס המומלץ להם לרכוש הוא כ-2.2 מיליון שקל (דירת חמישה חדרים באזור מגוריהם) עם משכנתה בשווי 1.2 מיליון שקל. ההחזר ההתחלתי, כ-5,800 שקל, יהיה נמוך יותר מההחזר כיום. צריך להביא בחשבון צפי לעליית ההחזר לכ-6,700 שקל בתוך ארבע-חמש שנים, בהתאם לעליות הריביות של בנק ישראל ושל מדד המחירים לצרכן".