פטור ממס שבח גם ליורשים בהתחדשות עירונית

רשות המיסים פרסמה החודש נייר עמדה המבהיר כי יורשים בפרויקטים של התחדשות עירונית, פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, זכאים לפטור ממס שבח מכוח עיקרון "כניסה לנעלי המוריש". מדובר בצעד שנועד לפתור שנים של פרשנויות סותרות בין משרדי מיסוי מקרקעין, שיצרו חוסר ודאות והרתיעו יורשים מהצטרפות לפרויקטים.

עו"ד רועי אלקלעי, שותף במשרד תוסייה כהן-אלקלעי המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, מסביר את המשמעות המעשית. לדבריו, העיקרון קובע שהיורש נכנס לנעלי המוריש כאילו הוא עצמו מוכר את דירת התמורה. אם המוריש היה זכאי לפטור, גם היורש יוכל ליהנות ממנו.

הבסיס החוקי

בעקבות תיקון 96 לחוק מיסוי מקרקעין משנת 2021, נקבעה חזקה לפיה בעסקאות התחדשות עירונית, זכותו של הדייר או חליפו בדירה המקורית נחשבת לדירה גם בתקופת הבנייה, אף שהמבנה נהרס. כתוצאה מכך יורשים יכולים לקבל פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5), גם במכירת הדירה החדשה שתיבנה במסגרת הפרויקט. נייר העמדה מחדד כי הפטור חל גם אם המוריש מעולם לא התגורר בדירת התמורה.

תנאי הזכאות

כדי לממש את הפטור, על היורש לעמוד בשלושה תנאים: להיות בן זוג או צאצא של המוריש, שלמוריש הייתה דירה אחת בלבד במועד פטירתו, ושהמוריש היה זכאי למכור את הדירה בפטור אילו עשה זאת בעצמו.

איפה עדיין צפויים קשיים

לדברי אלקלעי, במקרה של ירושה שהתרחשה לפני יום התחולה של תיקון 96, הדירה שנהרסה לא תיחשב דירת מגורים מזכה, ולכן לא תזכה בפטור גם אם תימכר לאחר סיום הבנייה. כמו כן, הפטור אינו חל על עסקאות קומבינציה קלאסיות שאינן עסקאות התחדשות עירונית.

אלקלעי מוסיף כי למרות הברכה שבהבהרה, "השוק עדיין סובל מחוסר אחידות פרשנית בתחומים נוספים, ולעיתים קרובות בעלי דירות נדרשים להתמודד עם אי ודאות שנגזרת מאופן היישום במחוז כזה או אחר". לדבריו, על רשות המיסים להמשיך ולפעול ליצירת כללים ברורים ואחידים כדי לקדם את התחום.