למה המשכנתא שלכם כמעט לא יורדת? המדריך למחזור שיחסוך לכם כסף

משפחה ישראלית לקחה משכנתא לפני שבע שנים בסכום של 1.2 מיליון שקל. למרות שילומים קפדניים במשך כל התקופה, הם גילו זעזוע: יתרת החוב ירדה רק ב-52 אלף שקל ועמדה על 1.148 מיליון שקל.

הסיבה? כשלקחו את המשכנתא, רק הבעל עבד והאישה הייתה בבית עם הילדים. הכנסות נמוכות הובילו את הבנק להכווין אותם למשכנתא צמודת מדד - כדי להקטין את התשלום החודשי הראשוני ולעמוד בכלל ה-40 אחוז מההכנסה הנטו.

אבל הם לא הבינו את המשמעות: ריבית צמודת מדד גורמת לחוב "להתנפח" עם האינפלציה. כשהאינפלציה טיפסה, החוב גדל מהר יותר מהקצב שבו הם פרעו אותו.

"מחזור הוא ריענון חכם של תנאי המשכנתא", מסבירה רינת חצבאני, יועצת משכנתאות וזכיינית מאני פרו מבית מאני. "ניתן לבצעו בבנק הקיים או לעבור לבנק אחר. מיחזור פנימי לא דורש שמאות ובטחונות חדשים והתהליך מהיר יותר. מיחזור חיצוני כדאי כשהתנאים והריביות טובות בהרבה מהבנק הנוכחי".

חצבאני, בוגרת תואר ראשון במתמטיקה ותואר שני במנהל עסקים עם התמחות במימון, מביאה דוגמה מהשטח. בטיפול באותה משפחה, היא ביצעה שינויים משמעותיים: "שיניתי את תמהיל המשכנתא והעברתי חלק גדול לריביות שאינן צמודות למדד. קיצרתי את התקופה מ-23 שנים שנותרו ל-20 שנה".

התוצאות היו דרמטיות: חיסכון של 200 אלף שקל בעלות הכוללת, וירידה הדרגתית בהחזר החודשי של עד 2,700 שקל.

מתי וכיצד לבצע מחזור

"השוק משתנה, המצב האישי משתנה, והמשכנתא צריכה להשתנות איתכם", מדגישה חצבאני. "בדיקה מקצועית כל כמה שנים יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים".

יקי אברמוב, מנהל התחום המימוני בחברת מאני ייעוץ משכנתאות, מוסיף: "מחזור משכנתא איננו אירוע חד פעמי אלא כלי ניהול פיננסי שכדאי להפעיל באופן שוטף. הכלל פשוט: בדקו את מצב המשכנתא מדי שנה - בדיוק כמו בדיקת שיניים או צ'ק-אפ רפואי".

מה כולל תהליך המחזור?

התהליך מורכב מכמה שלבים עיקריים:

שלב הבדיקה והתכנון:

• בחינת מצב המשכנתא הנוכחית
• בדיקת המצב הפיננסי הנוכחי של הלקוח
• השוואת תנאים בבנק הנוכחי מול בנקים אחרים

השלב המעשי:

• בדיקות והערכות חדשות: הערכת שווי נכס, ציון אשראי, הכנסות והתחייבויות
• חישוב עלויות סגירה: דמי פתיחת תיק, עלויות בטחונות, שמאות לנכס במחזור חיצוני, קנסות פירעון מוקדם
• שינוי מסלול הריבית והתאמת תקופת ההלוואה

  

תמהיל המשכנתא: איך לבנות משכנתא מותאמת

תמהיל המשכנתא הוא הרכב הרכיבים השונים של המשכנתא. כמו בישול - אפשר להכין את אותה המנה ביחסים שונים של חומרי גלם.

הרכיבים העיקריים:

ריבית קבועה - וודאות מלאה לגבי גובה התשלום החודשי לאורך כל התקופה.

ריבית משתנה (פריים) - משתנה עם השוק ומאפשרת גמישות. מתאימה למי שמאמין שהריביות ירדו בעתיד.

ריבית צמודת מדד - מתחילה בהחזר חודשי נמוך יותר אך עולה עם האינפלציה. מתאימה למי שרוצה לשלם כרגע פחות, אך יש להבין שההחזר יעלה והקרן תרד לאט יותר.

"קביעת מסלולי הריבית והאחוזים של כל מסלול מתוך סך המשכנתא קריטיים לתהליך", מסבירה חצבאני. "ניתן לבצע הורדת ריביות למינימום האפשרי, הפחתת מרווחים בריביות משתנות, שינוי פריסת השנים, והתאמה לצרכי הלקוחות".

המטרות השונות של מחזור

התהליך מאפשר להשיג מספר מטרות במקביל:

חיסכון כספי - הורדת ריבית והקטנת תשלום חודשי, חיסכון עשרות אלפי שקלים לאורך השנים, ושחרור כסף למטרות נוספות.

שיפור מבנה המשכנתא - מעבר בין סוגי ריביות לפי המצב הכלכלי, איזון מחדש של הרכב הריביות, והתאמה לשינויים בהכנסות המשפחתיות.

ניצול הזדמנויות בשוק - תפיסת תקופות של ריביות נמוכות והתאמה למצב הכלכלי הנוכחי.

שיפור תנאים נלווים - הסרה או הקטנת עמלות ושיפור גמישות בפירעון מוקדם.

התאמה למצב האישי - התאמה לשינויים בגיל הפרישה, בהכנסה, ותכנון תזרים חודשי מיטבי.

המלצות מעשיות

אין הגבלה על כמות המחזורים - אפשר לבצע מחזור בכל פעם שמוצאים תנאים משתלמים יותר.

הבדיקה חינמית - יועצי משכנתאות מבצעים בדיקת כדאיות ללא עלות.

התהליך פשוט - הוציאו דוח יתרות לסילוק משכנתא מאתר הבנק או בטלפון למוקד.

התועלת עצומה - מחזור נכון יכול לחסוך מאות אלפי שקלים ולהפחית תשלומים חודשיים באופן משמעותי.

"הלקח העיקרי: אל תשכחו את המשכנתא ב'מגירה'", מסכמת חצבאני. "השוק משתנה, המצב האישי משתנה, והמשכנתא צריכה להשתנות איתכם ועם השוק".