400 אלף דירות חסרות, והבנייה לא סוגרת את הפער

מוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי פרסם היום (יום ד') מחקר שמצביע על כשל מבני בשוק הדיור הישראלי, כשל שחורג הרבה מעבר לעניין המחירים. לפי המחקר, שנכתב על ידי החוקרת יעל מישלי, מספר משקי הבית גדל מהר בהרבה מקצב הבנייה, הדירות שנבנות אינן מתאימות לאוכלוסייה שזקוקה להן, ושוק השכירות שמשרת יותר ויותר ישראלים נשלט כמעט כולו בידי משכירים פרטיים עם חוזים לשנה.

הנתונים חדים: בין 2000 ל-2022 מחירי הדירות עלו בכ-130%, בעוד ההכנסה נטו של משקי הבית עלתה בכ-45% בלבד. מאז 2007 מחירי הדירות צמחו בקצב שנתי ריאלי של כ-5.2%, לעומת גידול של 2% בלבד בהכנסה. ההחזר החודשי הממוצע על משכנתה לדירת ארבעה חדרים עמד בסוף 2024 על 11,407 שקל, כמחצית מההכנסה נטו של משק בית בעשירון השישי.

אחד הממצאים המרכזיים במחקר נוגע לפער בין גידול האוכלוסייה לגידול במספר משקי הבית. מאז שנות ה-70 מספר משקי הבית בישראל גדל בכ-350%, בעוד האוכלוסייה גדלה ב-290%. הסיבה: ירידה מתמשכת בגודל משק הבית הממוצע, מ-3.8 נפשות בשנות ה-70 ל-3.2 נפשות ב-2022.

עלייה בגיל הנישואים, עלייה בשיעור הגירושים והזדקנות האוכלוסייה הובילו לכך שמשקי בית קטנים, יחידים וזוגות, מהווים כיום 46.4% מכלל משקי הבית, לעומת 41.4% בתחילת שנות האלפיים. אילו גודל משק הבית היה נשאר כמו בשנות ה-70, מספר משקי הבית בישראל היה עומד על 2.5 מיליון. בפועל הוא עומד על 2.9 מיליון. הפער הזה לבדו יצר ביקוש מצטבר של כ-400 אלף דירות.

הבנייה לא הדביקה את הפער, והדירות לא מתאימות

בין 1990 ל-2023 נוספו בישראל כ-1.73 מיליון משקי בית, אך באותה תקופה החלו להיבנות רק כ-1.61 מיליון דירות. כשמסתכלים על דירות שהבנייה שלהן הושלמה, הפער גדל עוד יותר, לכ-272 אלף דירות חסרות.

גם כשדירות נבנות, הן אינן מותאמות לביקוש. כ-45% ממשקי הבית בישראל מונים נפש אחת או שתיים, אבל שיעור הדירות הקטנות, עד שלושה חדרים, מכלל התחלות הבנייה נותר נמוך מ-20%. יזמים מעדיפים לבנות דירות גדולות ויקרות לקהל מבוסס, ורשויות מקומיות אינן מעודדות, ולעתים אף חוסמות, בניית דירות קטנות.

שיעור משקי הבית ששוכרים דירה עלה מ-26.8% ב-2007 ל-32.4% ב-2022. בקרב בני 25–34 כמחצית כבר גרים בשכירות, לעומת 30% לפני עשרים שנה. גם בני 35–54 השיעור הוכפל, מ-15% ל-32%.

שוק השכירות הזה נשען כמעט כולו על משכירים פרטיים, כ-89% מהדירות להשכרה. המגזר הציבורי והמוסדי ביחד מהווים פחות מ-5% מהשוק. החוזים נחתמים לשנה בלבד, אין מערכת רשמית שמודדת את משך השכירות בפועל, ואין שחקנים גדולים שמסוגלים להציע יציבות ארוכת טווח. ניסיונות לפתח שכירות מוסדית, כמו החברה הממשלתית "דירה להשכיר" שהוקמה ב-2013, לא הצליחו לשנות את מבנה השוק.

נטל כבד במיוחד על בעלי הכנסות נמוכות

המחקר מדגיש את הנטל הכבד על בעלי ההכנסות הנמוכות: כ-54% ממשקי הבית בחמישון התחתון מוציאים מעל 40% מהכנסתם הפנויה על שכר דירה. מדובר באחד השיעורים הגבוהים ביותר במדינות ה-OECD, גבוה מארצות הברית, בריטניה ומרבית מדינות אירופה.

נתונים אלה מלמדים שמחירי הדירות התנתקו מהתשואה על השכרה, ושהשקעה בדיור משתלמת בעיקר בזכות עליית הערך ולא בזכות שכר הדירה.

המחקר מצביע על שני כיווני פעולה: ראשית, התניית אישורי בנייה בתמהיל דירות מגוון שכולל דירות קטנות, בהתאם להרכב הדמוגרפי של האוכלוסייה. שנית, פיתוח שוק שכירות מוסדי עם חוזים ארוכי טווח, באמצעות תמריצי מיסוי וקרקעות ייעודיות, בדומה למודל הבריטי של Build-to-Rent שצמח משמעותית מאז 2012.

לפי המחקר, עלות תוכניות סבסוד הרכישה כמו "מחיר למשתכן" הסתכמה ב-10.9 מיליארד שקל בין 2015 ל-2021, עם תרומה מוגבלת לצמצום פערים. לעומת זאת, עידוד שכירות ארוכת טווח דורש משאבים נמוכים בהרבה, בעיקר פטורי מס והנחות בקרקע, אך מייצר מלאי דירות מתמשך.

פרופ' איל קמחי, סגן נשיא מוסד שורש, אמר: "משבר הדיור בישראל אינו רק משבר בנייה. הוא משבר מדיניות. המדינה מתכננת בנייה למגורים, אבל לא את הדירות שאנשים צריכים, לא בקצב שנדרש, ולא במסגרת מדיניות כוללת של שוק שכירות ודיור ארוך טווח. בלי שינוי תפיסה של הממשלה ורשויות התכנון, משבר הדיור יהפוך לבעיה מבנית קבועה של המשק הישראלי".