מגדל טראמפ חדש יוקם בטביליסי, והיזם הישראלי כבר בפנים

כאלף מוזמנים, ובהם ראש ממשלת גיאורגיה, בכירי ממשל, אנשי עסקים ונציגי תקשורת מרחבי העולם, השתתפו בשבוע שעבר באירוע ההשקה של מגדל טראמפ טביליסי. האירוע, שהתקיים באתר הפוניקולר המשקיף על בירת גיאורגיה, לווה בזיקוקים ובמופע שבו עשרות רחפנים יצרו בשמי העיר את דגל ארה"ב ואת פסל החירות. עלות ההפקה לבדה הוערכה בכמיליון דולר.

במסגרת האירוע הוצג לראשונה באופן רשמי מגדל טראמפ טביליסי, המבנה המרכזי בפרויקט Downtown Tbilisi. מדובר בפרויקט בהיקף השקעה של כ-2 מיליארד דולר, הכולל שישה מגדלים על שטח של כ-600 אלף מ"ר. מגדל טראמפ יהיה הראשון שייבנה, צפוי להתנשא לגובה של כ-280 מטרים וכ-65 קומות (לפי הנתונים שהציגו היזמים באירוע), ולפי לוחות הזמנים הוא אמור להיות מושלם עד 2031. המתחם כולו צפוי להיות מוכן ב-2033.

לפי דיווח של ה-Wall Street Journal, הקרקע שעליה ייבנה הפרויקט נרכשה מקרן בשליטת משפחתו של בידזינה איוואנישווילי, המיליארדר הגיאורגי ומייסד המפלגה השלטת Georgian Dream. על איוואנישווילי, הנחשב לבעל ההשפעה המרכזי במדינה, הוטלו סנקציות אמריקאיות בסוף 2024. לפי רשומות חברות גיאורגיות שאליהן מתייחס העיתון, המפתחים התחייבו לשלם לקרן עד 85 מיליון דולר, והעסקה הושלמה ביולי 2026.

עסקת הקרקע מעניקה לפרויקט נדבך גיאופוליטי מורכב. גיאורגיה, שנחשבה בעבר לאחת השותפות הקרובות ביותר של ארה"ב בין המדינות הפוסט-סובייטיות, עברה בשנים האחרונות הידרדרות דמוקרטית שעוררה ביקורת אמריקאית חריפה. לפי ה-WSJ, מזכיר המדינה האמריקאי מרקו רוביו התייחס לגיאורגיה כבעלת "ממשל אנטי-אמריקאי". בית הנבחרים אף אישר בתמיכה דו-מפלגתית הצעת חוק המורה על שקילת סנקציות נגד מנהיגים פוליטיים גיאורגיים.

על רקע זה, אנליסטים גיאורגיים רואים בעסקה מעין מחווה של הקהילה העסקית כלפי ממשל טראמפ, איתות לרצון לשמור על קשר פתוח עם ארה"ב בתקופה שבה הערוצים הדיפלומטיים מתוחים. גיורגי ח'ישטובאני, כלכלן ופרופסור באוניברסיטת אילייה בטביליסי, אמר ל-WSJ כי "הפרויקט הזה נועד בעיקר ליצור איזושהי זיקה לממשל טראמפ".

השותפים: מגיאורגיה דרך ניו יורק ועד ישראל

לפרויקט חותמת ישראלית בולטת: מני בניש, שותף מייסד בקבוצת Archi, מהחברות הגדולות בשוק הנדל"ן הגיאורגי. בניש, יליד גיאורגיה המשמש גם כקונסול כבוד של גיאורגיה בישראל, הקים את Archi בשנת 2006 יחד עם איליה צולאיה. צולאיה, לפי ה-WSJ, הוא חבר פרלמנט לשעבר מטעם מפלגת Georgian Dream השלטת. Archi היא אחת משתי החברות היזמיות שעומדות מאחורי הפרויקט, לצד חברת INVIA.

הקשר לארגון טראמפ נוצר באמצעות יזם הנדל"ן הניו-יורקי אלכס ספיר, שמשפחתו ממוצא גיאורגי. לפי ה-WSJ, ספיר ביקר בגיאורגיה בשנה שעברה ופגש את המפתחים המקומיים, ולאחר מכן חיבר ביניהם לבין ארגון טראמפ. משפחת ספיר בנתה בעבר את Trump SoHo בניו יורק. ארגון ספיר (The Sapir Organization) משמש כשותף-יזם בפרויקט, וכן משתתפות בו Block Stone Capital, Finvest Georgia ו-Vector Group כשותפות מיעוט.

הסכם המיתוג נחתם במאי 2026 במאר-א-לאגו, לאחר שמשלחת גיאורגית שכללה את צולאיה ואת סמסון פחאקאדזה, נשיא קונצרן Wissol Group, הגיעה לפלורידה לחתימה עם אריק טראמפ.

מודל העסקה: מותג, לא בעלות

אריק טראמפ, בנו של הנשיא דונלד טראמפ וסגן נשיא בכיר בארגון טראמפ, השתתף באירוע ההשקה בטביליסי בשיחת וידאו. לדבריו, שלושה גורמים הניעו את הארגון להיכנס לפרויקט: המיקום, השותפים והעיתוי. המגדל ממוקם סמוך לפארק המרכזי של טביליסי וייבנה כמתחם המשלב מגורים, מלונאות, משרדים, מסחר ומסעדות. את השותפים המקומיים תיאר טראמפ הצעיר כגורם מכריע, ואחד התנאים שהארגון הציב היה שירותי תכנון מצד חברת Gensler, ממשרדי האדריכלות הבין-לאומיים הגדולים בעולם. לגבי העיתוי, הציג טראמפ את גיאורגיה ככלכלה בצמיחה ואת טביליסי כעיר שמבקשת לבסס את עצמה כיעד בין-לאומי.

מגדל טראמפ אינו בבעלות דונלד טראמפ או הארגון שלו. מדובר בעסקת רישוי מותג: הפיתוח נעשה על ידי השותפים המקומיים, בעוד ארגון טראמפ מעניק את השם, מעורב בקביעת הסטנדרטים ומספק כוח שיווקי. לפי ה-WSJ, המודל כולל בדרך כלל עמלה ראשונית של כ-5 מיליון דולר ואחוז מההכנסות. בשנה שעברה דיווח טראמפ על 59 מיליון דולר מעסקאות רישוי נדל"ן בחו"ל, עלייה מ-45 מיליון דולר ב-2024.

זהו גם הניסיון השני להקים מגדל טראמפ בגיאורגיה. לפי ה-WSJ, לפני כ-15 שנה שילמו מפתחים בעיר הנופש בטומי כמיליון דולר לארגון טראמפ עבור רישוי מותג למגדל, אולם העסקה קרסה.

בניש, שמכר כבר אלפי דירות בטביליסי למשקיעים ישראלים, מעריך שגם בפרויקט היוקרה הישראלים יהיו שחקן משמעותי, וירכשו כ-10% עד 15% מהדירות במגדל. לפי הנתונים שהוצגו באירוע, בשנה שעברה השקיעו ישראלים כ-200 מיליון דולר ברכישת כ-2,000 דירות בגיאורגיה, כ-500 מהן בפרויקטים של Archi. החברה בונה כיום כ-30 פרויקטים למגורים ברחבי טביליסי, ולדברי בניש, בשנה האחרונה מכרה יותר מ-3,000 יחידות, כאשר תחזית המכירות ל-2026 עומדת על כ-4,000 יחידות. Archi הרחיבה את פעילותה גם לשווקים בין-לאומיים והשיקה פרויקטים בפלורידה.

המחירים: פי שלושה ממחיר השוק הרגיל

דירות בפרויקטים אחרים של Archi, למשל בשכונת דידי דיגומי בטביליסי, נמכרות לפי הנתונים שמציג בניש בכ-1,300 עד 1,400 דולר למ"ר. במגדל טראמפ המחיר גבוה משמעותית ועומד על כ-7,000 דולר למ"ר. כך, דירה של כ-50 מ"ר במגדל תעלה כ-350 אלף דולר. לפי בניש, ניתן יהיה להשכיר דירה כזו ב-2,000 עד 2,500 דולר בחודש, ולאחר דמי ניהול, תחזוקה והוצאות נוספות עשוי המשקיע להישאר עם כ-2,000 דולר נטו בחודש, כלומר תשואה שנתית של כ-7%.

מבחינת בניש, אחד הסיפורים המרכזיים הוא הפער בין המחירים בטביליסי לבין מחירי היוקרה בערים אחרות. הוא משווה את מחיר מגדל טראמפ, כ-7,000 דולר למ"ר, למחירים של כ-22 עד 23 אלף דולר למ"ר בפרויקטי יוקרה ממותגים בדובאי, ולמחירים שעשויים להגיע ל-50 אלף דולר למ"ר ואף יותר בפרויקטים יוקרתיים בתל אביב. בפער הזה הוא רואה אפשרות שטביליסי תעבור תהליך של מיצוב מחדש בשוק הבין-לאומי.

גם צולאיה, שותפו של בניש, משווה את טביליסי לדובאי בתקופה שבה הפכה ליעד בין-לאומי. לדבריו, יותר מאחד מכל ארבעה רוכשי דירות של החברה כיום הוא רוכש בין-לאומי, ושיעור זה ממשיך לגדול. הנתונים שהציגו היזמים מצביעים על כלכלה גיאורגית שצמחה בקצב ריאלי ממוצע של כ-9% בשנה בארבע השנים האחרונות.

לכן הפרויקט אינו בנוי רק סביב מגדל מגורים. התוכנית כוללת שטחי מסחר, מלונאות ומשרדים, לצד מסעדות וחנויות יוקרה. המתחם המסחרי מתוכנן בהשראת Bal Harbour Shops במיאמי, אחד ממרכזי הקניות היוקרתיים בארה"ב.

לטובת המשקיעים, תנאי הרכישה מקלים: 20% תשלום במזומן ועוד 60 תשלומים ללא ריבית וללא הצמדה, כאשר העסקה מגובה בערבות בנקאית מלאה. המימון של הפרויקט עצמו מגיע משני הבנקים הגדולים בגיאורגיה, TBC Bank ו-Bank of Georgia.

בניש, שמכיר את שני השווקים, מזהיר ישראלים שמגיעים לגיאורגיה ומנסים לנהל את הפעילות העסקית בדיוק כפי שהם רגילים בישראל. לדבריו, התרבות העסקית המקומית שונה ודורשת היכרות עם המנטליות ועם השותפים המקומיים.

מבחינתו, מגדל טראמפ הוא מבחן ליכולת של טביליסי לתמחר את עצמה מחדש בעיני משקיעים זרים. המחיר של כ-7,000 דולר למ"ר ממקם את המגדל הרחק מעל שוק המגורים הרגיל בעיר, אך עדיין מתחת למחירי פרויקטי יוקרה ממותגים בערים כמו דובאי ותל אביב. השאלה היא אם הפער הזה יישאר יתרון, או שבשנים הקרובות, עם התקדמות הפרויקט, המחירים יעלו ויצמצמו אותו. אם החזון של היזמים יתממש, המגדל לא יהיה רק הבניין הגבוה ביותר בגיאורגיה, אלא ניסיון להפוך את טביליסי עצמה למותג נדל"ן בין-לאומי.