למרות תקופת השפל בשוק הנדל"ן, הורדת הריבית האחרונה והצפי להורדות נוספות, עשויות להגביר את הפעילות ואת המכירות בענף. ברקע המגמה המתגבשת, אם מכרתם נכס נדל"ן ושילמתם לאחרונה מס שבח, אתם אזרחים שומרי חוק. אך במקביל, חשוב להכיר בכך שאולי מגיע לכם החזר על חלק ממס השבח או אפילו על כולו. מי אמור לספר לכם על החזר המס, ומה ניתן לעשות כדי לקדם את הנושא? משה גבע מ-AUREN ישראל משיב על כל השאלות.
דיווחים בעת מכירת נכס
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי בעת מכירת נכס, יש חובה לדווח לרשות המיסים על מכירתו לא יאוחר מ-30 יום מעת חתימת העסקה, ולשלם את מס הרכישה ומס השבח בסמוך. את הדיווח ואת תשלום המס, עושים לרוב עורכי הדין המייצגים את הצדדים לעסקה.
פריסת מס השבח והקשר למס הכנסה
הרווח מהמכירה ומס השבח, מדווחים בעת מכירת הנכס ומצטרפים לכלל ההכנסות של המוכר בשנת המכירה, וכך מגדילים משמעותית את סך ההכנסות באותה שנת מס. לדוגמה, אם קניתי בית בשנת 2020 ומכרתי אותו בשנת 2023 ברווח של 400,000 שקלים, הרווח והמס בגינו ידווחו בשנת המס 2023, בשיעור מס מקסימלי של עד 25%.
כאפשרות נוספת לאמור, המחוקק קבע מנגנון פריסה של מס השבח, המאפשר לחלק את הרווח שנוצר לעד ארבע שנים המסתיימות בשנת המכירה. כך, בהמשך לדוגמה שנתנו, השבח יחולק לארבע שנים מ-2020 עד 2023, כך שהרווח השנתי מהמכירה יתחלק ויהיה 100,000 שקלים לכל שנה שבפריסה.
ההבדל בין דיווח ותשלום מס בשתי האפשרויות, יכול ליצור תוצאת חבות מס שונה לחלוטין. ללא פריסה, הרווח יחויב כולו בשנת 2023 במס של 25%, ואם תנוצל האפשרות של פריסת הרווח ומס השבח, המס שישולם יכול להיות נמוך יותר משמעותית. הסיבות המגדילות את הסיכוי להחזר מס שבח, הן קודם כל נקודות זיכוי. פריסת מס שבח מאפשרת שימוש בנקודות זיכוי שאולי לא נוצלו בשנים מסוימות, ובכך ייתכן שניתן לקבל החזר מס.
שנית, הפסדי הון: שימוש בהפסדי הון שלא נלקחו בחשבון, יכול גם הוא ליצור החזר מס. בנוסף, ביחס לגיל, אחוז המס של אדם מעל גיל 60 פוחת – ולכן תוצאת המס יכולה להיות שונה. באשר להכנסות שונות מדי שנה: גובה ההכנסות של כל אדם משתנה מדי שנה, ולכן מעבר לגיל 60 בדרך כלל יש הפחתה ברמת ההכנסות. בהתאם לכך, מדרגת המס משתנה ופוחתת ואיתה גם חבות המס.
מתי כדאי לבדוק זכאות להחזר מס שבח?
ישנם מספר מועדים שבהם אפשר לבקש פריסת מס שבח, אבל בדרך כלל התהליך מבוצע בתחילת השנה שלאחר השנה בה בוצעה העסקה. צריך לקחת בחשבון שלפעמים מדובר בתהליך שיכול להמשך מספר חודשים, ולכן כדאי להתחיל כמה שיותר מהר.
מי אמור לספר למוכרים על האפשרות להחזר?
עו"ד שמטפל בעסקת נדל"ן, מטבע הדברים, מתמקד באירוע הנקודתי של הכנת חוזים ובבדיקה משפטית של הנכס וברישום הזכויות לפני ואחרי המכירה, עד גמר העברת התשלומים בין הצדדים ורישום מלוא הזכויות לטובת הקונים. לרוב עורכי הדין שעוסקים בתחום אין את הידע והנגישות למידע הנדרש לטיפול בפריסת מס השבח, והם אינם יכולים לטפל בהגשת בקשות להחזרי מס. אז מה כדאי לעשות כדי לקבל החזר מס שבח? אם מכרתם נכס נדל"ן בשנים האחרונות, ושילמתם מס שבח - כדאי לפנות לייעוץ בהתאם.
זאת, בפרט אם עברתם את גיל 60 ו/או אתם משקיעים בשוק ההון. הזמן לא מיטיב עם הדברים, כיוון שיש התיישנות על בקשות החזר מסוג זה. לכן, רק בדיקה פרטנית של כל מקרה, שתשקלל את הנתונים האישיים, את המס ששולם בעת העסקה, את הגיל והכנסות אחרות – תוכל להראות אם מגיע החזר של מס שבח.
הכותב הינו משה (מוש) גבע, עו"ד ושותף משפט ומיסוי ב-AUREN ישראל