כמו כל השקעה פיננסית, גם משכנתא היא השקעה לטווח רחוק עם מחיר שמשתנה מעת לעת וצרכים אישיים שמשתנים. אם אתם מוצאים שאתם מתקשים לעמוד בגובה החזר המשכנתא החודשי, או אולי להיפך- קיבלתם סכום כסף שיכול לאפשר להקטין את יתרת ההלוואה, אפשר לשקול מחזור המשכנתא בתנאים נוחים יותר.
כיום כשהריבית על המשכנתאות ירדה, ותנאי השוק השתנו, מחזור המשכנתא עשוי להביא לתנאי החזר נוחים יותר והפחתה בעלויות.
מה זה אומר בעצם?
מחזור משכנתא הינו שילוב של שתי פעולות נפרדות: נטילת משכנתא חדשה והחזר מלוא סכום המשכנתא הקיימת בתשלום אחד (פירעון מוקדם מלא), מכספי המשכנתא החדשה.
למה עכשיו?
בנק ישראל הודיע בסוף 2020 על ביטול ההוראה שהגבילה את מרכבי ריבית הפריים בהלוואות משכנתא לשיעור של עד שליש מההלוואה, ומתן אפשרות למימון עד שני שלישים מהמשכנתא בריבית פריים.
המהלך הזה יביא להפחתת ההחזר החודשי, משום שריבית הפריים נמוכה יותר מהריבית הקבועה הנקבעת בשוק ההון. ההוראה נכנסה לתוקף בתחילת מרץ 2021. בבנקים הגדולים העריכו שכ-12 אחוזים מנוטלי הלוואות המשכנתא ימחזרו אותן.
"הריביות כיום בשוק נמצאות בשפל של הרבה מאוד שנים ולא בטוח כמה זמן יישארו איתנו", אומר ברוך פיירשטיין, חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות. "כבר היום, אנחנו רואים תחילה של עליה בלקיחת מסלולי הלוואות לא צמודות, שנובע מצפי לעלייה משמעותית במדד".
הבנקים ירצו לשמר את הלקוחות ולכן ילכו לקראתם
השינוי של בנק ישראל, שהסיר את מגבלת שליש הפריים, מכריח את הבנקים לנסות ולשמר את הלקוחות שלהם.
עד לא מזמן, לקוח שביקש למחזר משכנתא קיבל באופן מובנה ריביות גבוהות משמעותית מלקוח שנוטל משכנתא חדשה (על פי הדו"חות שמפרסם בנק ישראל, מדובר בפער של כחצי אחוז). כעת, עם ההקלה של בנק ישראל ,שעוררה ציפייה משמעותית למחזורי משכנתאות, הבנקים הבינו כי אם לא ישקיעו מאמץ בשימור לקוחות, הם יאבדו נתח שוק משמעותי למתחרים".
אז לרוץ למחזר?
"התשובה תלויה בפרמטרים של המשכנתא האישית והמטרה במחזור" אומר פיירשטיין. "החלק החשוב בבדיקה הוא גובה עמלת הפירעון המוקדם. בהרבה מקרים ובפרט במשכנתאות שנלקחו בשנים האחרונות, עמלת ההיוון תהיה גבוהה מאוד בשל ירידה משמעותית בריבית הממוצעת, כך שבעצם קרן ההלוואה במחזור יגדל משמעותית".
"במחזור, חשוב לוודא תוך כמה שנים מחזירים את ההשקעה, כך שאם הלקוח יחזיר את המשכנתא לפני הזמן – הוא לא יפסיד כסף . בהיות שמשכנתא ממוצעת בישראל היא 7-8 שנים, אז אם הגדלת קרן ההלוואה בסכום עמלת הפירעון תביא את הרווח רק לאחר תקופה זו, כנראה שלא כדאי לרוץ ולמחזר".
למחזר באותו בנק, או בבנק אחר?
"כמו בכל שוק תחרותי, גורם חדש ינסה לתת הצעה טובה יותר, אך זה כמובן לא מונע את האפשרות לחזור לבנק הקיים ולנהל משא ומתן . חשוב להבין, כי מחזור חיצוני זה משכנתא חדשה לכל דבר ,והיא כוללת עלויות נוספות של שמאות ואגרות רישום, וזאת לפני הפרוצדורה המייגעת", אומר פיירשטיין . "בנוסף, צריך לדעת כי במחזור פנימי ניתן לבצע "מחזור חלקי" כך שניתן למחזר רק חלקים מסוימים ועל ידי כך לשפר את הצעת הריבית".
ויש גם הונאות בתחום
יחד עם גל המחזורים, צצות חברות "ייעוץ משכנתא" חדשות שמבטיחות חיסכון רב בכסף באמצעות מחזור המשכנתא. התאחדות יועצי המשכנתאות, מתריעה מפני חלק מהחברות הללו, שמטרתם אינה תמיד טובת הלקוח, אלא ניצול הזדמנות של הגדלת רווחי החברה.
כיום תחום ייעוץ המשכנתאות אינו מוסדר בחוק ואין כל פיקוח או רגולציה על מקצוע היועץ. על כן מומלץ להיעזר בהמלצות ממכרים ולברר היטב את מקצועיות היועץ. ההתאחדות מציעה תמרורי אזהרה לזיהוי חברות "הייעוץ" הבעייתיות:
- "נסו לגשש אם מדובר בחברה חדשה: לרוב, מדובר בחברות חדשות, או כאלו שמשנות את שמן מידי פעם לאחר שהשם הקודם 'הוכתם'. גלו את שם החברה או שם הבעלים, חפרו קצת בדף הפייסבוק שלה וקראו תגובות והמלצות אם יש, ובעיקר נסו לקבל המלצות ממכרים.
- עמלה קבועה גבוהה על פעולת המיחזור - אם החברה דורשת תשלום של עשרות אלפי שקלים בעבור המחזור, ומדובר במחזור סטנדרטי ללקוח רגיל עם משכנתא סטנדרטית, עברו לחברה אחרת.
- עמלה כאחוז מסוים מהחיסכון שנוצר: אם החברה גובה את העמלה בחישוב של אחוז מסוים מהחיסכון שנוצר, כדאי להתרחק. סכום החיסכון שנוצר מהמחזור תלוי בהרבה גורמים לא ידועים ובעיקר בהנחות כלכליות ולכן לא ניתן לאמוד אותו, לכן העמלה לא יכולה להיגזר כאחוז מסוים מהחיסכון.
- תשלום לא על בסיס הצלחה: אם החוזה מחייב אתכם בתשלום "מלא" על בסיס ההצעה של החברה, ללא קשר לאישור הבנק להצעה, זה פתח לעוקץ.
- שיקוף הפרמטרים לכדאיות המחזור : למחזור נלווים בדרך כלל עמלת פירעון מוקדם ועלויות נוספות ועל היועץ לשקף לכם זאת, מפני שהם גורעים מהחיסכון שנוצר. בפגישה עצמה, בדקו אם היועץ לוקח את הגורמים הללו בחשבון ומציג לכם את החיסכון שנוצר בניכוי אלו".
באתר האינטרנט של ההתאחדות יועצי המשכנתאות קיים מאגר של יועצים מקצועיים החברים בהתאחדות שמפוקחים תחת הרגולציה הפנימית של ההתאחדות.