לא קל לקחת משכנתא בישראל: היצע התוכניות, המסלולים והריביות דורש מחקר מעמיק והשוואה מדוקדקת וקפדנית. איך אפשר להשלים את התהליך בצורה אפקטיבית, מתי חותמים על החוזה לרכישת דירה – ומתי כדאי לכם להתחיל לנהל משא ומתן על הריביות? כך תחתמו על משכנתא בשלושה צעדים פשוטים.
בחרו מדרגת מימון והשיגו אישור עקרוני
אחרי שהבנתם כמה הון עצמי עומד לרשותכם והכנתם תכנית כלכלית, הדבר החשוב ביותר הוא שתקבלו לפחות אישור עקרוני אחד מהבנק על מתן משכנתא. למעשה, המסמך מעיד על הסכמתו העתידית של הבנק להעניק לכם מימון בהתאם לסוג המשכנתא שבחרתם ובהתבסס על הכנסותיכם. אין טעם לדון עם הבנק על הריביות בשלב זה.
הבנקים מחלקים את המשכנתאות למדרגות אחוז מימון. מדרגות מימון הן היחס בין המשכנתא שאתם לוקחים לשווי הנכס; ככל שתעלו במדרגות, כך רמת הריביות שלכם תתייקר. המדרגה הנמוכה ביותר היא עד 45% מימון, אחריה מדרגת 45% עד 60% מימון ומדרגת 60% מימון ומעלה. המדרגה הגבוהה ביותר היא ב-75% מימון בדיוק, ובה תשלמו את הריביות הגבוהות ביותר. חשוב לדעת איזו מדרגת מימון אתם מתכוונים לבקש עוד לפני שאתם ניגשים לבנק.
החזר חודשי נמוך וקבוע? בדקו שוב
אחרי שקיבלתם אישור עקרוני לעסקה שלכם, אתם רשאים לחתום על חוזה הקנייה. זה הזמן להתחיל לתכנן את המשכנתא: ללמוד ולהבין מהם המסלולים הקיימים בשוק, מה היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם – ומהו ההחזר החודשי בו תוכלו לעמוד.
רוב נטלי המשכנתאות, שמגיעים לבנק לבד בלי להתייעץ עם מומחים ובלי שערכו מחקר בתחום, מבקשים את ההחזר החודשי הנמוך ביותר. הם מקבלים הרכב משכנתא זהה: אותה ההצעה עם החזר חודשי נמוך, המחולקת לשלושה מסלולים בפריסת שנים ארוכת טווח. מה שהם לא מבינים זה שהחזר חודשי נמוך יוצר הרכב משכנתא יקר בטווח הארוך. כשאתם מבקשים החזר חודשי נמוך במטרה לשלם כמה שפחות לבנק מדי חודש, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים בסוף סכום כפול לבנק.
חשוב לעשות סימולציות רבות כדי להבין איך מסלולים שונים ישפיעו על המשכנתא בטווח הארוך. כך תוכלו לבחור את המשכנתא המתאימה ביותר לתא המשפחתי שלכם.
השלב האחרון: מכרז ריביות יעיל
עכשיו כשביצעתם את התכנון הפיננסי המקדים, הבנתם מהו ההחזר החודשי הרצוי ובחרתם הרכב משכנתא, אתם יכולים לצאת למרכז ריביות בין הבנקים. המטרה: להשיג את הריביות הטובות ביותר.
כל שנותר לעשות זה לגשת עם התכנית שלכם לכל הבנקים ולהשוות בין ההצעות שתקבלו. כך אתם מגיעים מוכנים לבנק ולא מפקידים בידיו את השליטה על תמהיל המשכנתא שלכם.
חשוב לדאוג שתקבלו את האישורים בכתב; על תסתמכו על הזיכרון שלכם, וגם לא על ההצעה שהניחה בפניכם הבנקאית בכתב יד. בקשו את האישורים מודפסים מהמערכת, וכך תוכלו לגשת לבנקים אחרים ולהראות להם מה כבר קיבלתם.
טיפ נוסף וחשוב לא פחות הוא לא להתפתות לכל מה שהבנקים מציעים לכם, כמו יצירת חשבון חדש או "מסלולי משכנתא ייחודיים שיש רק להם". חשוב אמנם לשומר על ראש פתוח ולשקול את הדברים ברצינות, אך חשוב גם לוודא שהמשכנתא מותאמת לצרכים האישיים שלכם ולסוג העסקה.