כבר עכשיו קשה יותר לקבל הלוואה בשעבוד הדירה

ההלוואה לכל מטרה בשעבוד דירת מגורים הפכה בשנים האחרונות לכלי פיננסי נפוץ. משפחות רבות השתמשו בה כדי לרכוש רכב, לסגור חובות יקרים או לסייע לילדים, בזכות ריבית זולה יחסית של 5.5%-7%, לעומת 9%-10% בהלוואה בנקאית רגילה, ואפשרות לפרוס את ההחזר על פני שנים ארוכות. עד אוגוסט 2026 נלקחו משכנתאות לכל מטרה בהיקף של כארבעה מיליארד שקל מתחילת השנה, קצב שנתי של כשישה מיליארד שקל, גידול של כ-15% לעומת 2025.

אלא שמה-1 באוקטובר השתנו כללי המשחק. בנק ישראל מחייב כעת את הבנקים לבחון בצורה מחמירה יותר את יכולת ההחזר של לווה שכבר מחזיק הלוואה המובטחת בנכס ומבקש אשראי נוסף כנגדו. תקרת יחס ההחזר הוגבלה ל-50% מההכנסה הפנויה, וכבר מעל 40% הבנק מחויב בהקצאת הון גבוהה יותר, מה שמייקר את הריבית ללווה.

הרקע לשינוי, לדברי בנק ישראל, הוא עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובמיוחד אשראי נוסף שנלקח סמוך לקבלת המשכנתה הראשונה. כשכל הלוואה נבדקת בנפרד, כל אחת נראית סבירה, אף שבפועל משק הבית מתמודד עם החזר חודשי מצטבר גבוה. לדברי מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, משפחה שחשבה שיש לה מרווח אשראי גדול על הדירה עלולה לגלות שהסכום שהבנק מוכן לתת לה כיום קטן משמעותית מההערכה שלה.

חריג אחד נקבע בהוראות: הלוואות שנותרו להן עד 18 חודשים לפירעון אינן נכללות בחישוב החדש, מתוך כוונה להתמקד בהתחייבויות ארוכות טווח שמכבידות על ההכנסה הפנויה.

השינוי המשמעותי הנוסף הוא שהבנק בוחן מעתה את הנכס ואת החוב המובטח בו כמכלול. הכלל חל גם כאשר ההלוואות המובטחות באותו נכס ניתנו על ידי גופים שונים, ולכן פיצול האשראי בין מלווים שונים אינו מוציא את ההתחייבות הקיימת מחישוב יכולת ההחזר. לדברי וידר, מי שמסתכל רק על הריבית מפספס את השינוי המהותי: כללי קבלת האשראי משתנים, וכל משק בית חייב לבחון את התמונה הפיננסית המלאה.

מחמירים מצד אחד, מאפשרים מצד שני

במקביל להחמרה בבדיקת יכולת ההחזר, בנק ישראל דווקא מאפשר לבעלי דירות לקבל במקרים מסוימים יותר אשראי כנגד הנכס. בדרך כלל, הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירת מגורים מוגבלת לשיעור מימון של עד 50% משווי הנכס. כעת קובעה הקלה שניתנה במקור כהוראת שעה בעקבות מלחמת חרבות ברזל: ניתן להגיע לשיעור מימון כולל של עד 70%, ובלבד שסכום ההלוואה שמעבר לרף של 50% לא יעלה על 200 אלף שקל.

לדוגמה, דירה ששווה שני מיליון שקל: 50% משווייה הם מיליון שקל. לכאורה, 70% הם 1.4 מיליון שקל, אבל מכיוון שהחלק שמעבר ל-50% מוגבל ל-200 אלף שקל, התקרה המעשית תעמוד על 1.2 מיליון שקל, כפוף ליכולת ההחזר ולתנאי הבנק.

לדברי וידר, השאלה כיום אינה רק כמה אפשר להוציא מהדירה, אלא אם המשפחה באמת יכולה לעמוד בהחזר לאורך זמן. שווי גבוה של הדירה עשוי לאפשר שיעור מימון גבוה יותר, אבל הוא אינו עוקף את מבחן ההכנסה.

שינוי נוסף נוגע לרוכשי דירות בתוכניות ממשלתיות במחיר מופחת. תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון עלתה מ-1.8 מיליון שקל ל-2.1 מיליון שקל, מה שעשוי לאפשר בחלק מהמקרים משכנתה גבוהה יותר ביחס להון העצמי, ולהקל על מי שמתקשה לגייס את הסכום הנדרש להשלמת העסקה.

הגופים החוץ-בנקאיים מציעים פתרון, שיכול להיות בעייתי

שוק ההלוואות החוץ-בנקאיות הפך בשנים האחרונות לשחקן משמעותי בתחום המשכנתאות. כיום קיימים מודלים המשלבים משכנתה בנקאית עם אשראי משלים מגוף חוץ-בנקאי, ולדברי וידר, ניתן במוצרים מסוימים להגיע למימון כולל של כ-85% מערך הנכס, עם אפשרות לפרוס את האשראי לתקופה של עד 40 שנה. אפשרויות אלה עשויות להתאים ללווים שהבנק אינו מוכן להעמיד להם את מלוא הסכום הנדרש.

אלא שהגדלת שיעור המימון אינה מגיעה ללא מחיר. לדברי וידר, הכסף החוץ-בנקאי בדרך כלל יקר יותר, ולכן יש לבחון את העלות הכוללת ולא רק את השאלה אם העסקה הושלמה. הוא מעריך שזה אחד האפקטים של ההוראות החדשות: ככל שהבנקים יבחנו בצורה מחמירה יותר את כלל התחייבויות הלווה, חלק מהלקוחות יחפשו את יתרת המימון מחוץ למערכת הבנקאית.

כמה באמת כדאי לקחת

השינוי המהותי אינו רק טכני אלא תפיסתי. במשך שנים השאלה המרכזית של רבים הייתה "כמה משכנתה הבנק מוכן לתת לי". בכללים החדשים, כדאי להסתכל פחות על המספר המקסימלי ויותר על כלל החובות וההוצאות של המשפחה.

לדברי וידר, אחת הטעויות הנפוצות היא להתמקד בהחזר החודשי הנוכחי בלי להשאיר מרווח לשינויים עתידיים. "אם משפחה מסוגלת היום להחזיר 8,000 שקל, זה לא אומר שהיא צריכה לבנות משכנתה שמנצלת את כל הסכום", הוא אומר. "צריך להשאיר מרווח ביטחון לשינויים בהכנסה ולהוצאות לא צפויות. המשכנתה הנכונה היא לא זו עם ההחזר הנמוך ביותר ולא זו שמאפשרת לקחת את המקסימום, אלא זו שמתאימה למשפחה גם היום וגם בעוד חמש ועשר שנים".

עבור בעלי דירות עם משכנתה קטנה והכנסה גבוהה, השינוי עשוי לעבור כמעט בלי שירגישו בו. אבל עבור משפחות שכבר מקדישות חלק גדול מההכנסה החודשית להחזר חובות, שווי הדירה לבדו כבר אינו ערובה לאשראי נוסף. "המשכנתה של 2026 כבר אינה מוצר שלוקחים פעם אחת ושוכחים ממנו", מסכם וידר. "צריך לנהל אותה יחד עם כל החובות של משק הבית. השאלה הנכונה היא כבר לא כמה הבנק מוכן לתת לי, אלא כמה באמת נכון לי לקחת".