הדרך משדה התעופה של פראג אל המרכז התיירותי שלה מזכירה יותר מכל את פתח תקווה: כמו הבת של השכן ביום ממש רגיל, וכמו כל שכונה בכל עיר ובכל מדינה שנראתה אי פעם על המפה. אך כשהמונית מפליגה אל עבר האזור העתיק ומבנים יפהפים מתקופת ימי הביניים נגלים באופק, אפשר להבין מה גרם לאריק איינשטיין לזמר על העיר שבוית החלום.

אבל הפעם, היופי העיקרי שעומד במוקד הוא דווקא היופי הנדל"ני של העיר. האם הבירה הצ'כית היא באמת יעד רציני להשקעה?

הנדל"ן בפראג דומה מאוד למבנים ההיסטוריים ולתושבים שלה: שמרן ויציב מאוד. אחד היזמים המקומיים הוא עמוס אוזן, ביטחוניסט לשעבר שהקים בפראג את חברת השקעות הנדל"ן Conbiz. הוא מספר שהתיירות בעיר פורחת. כמעט 8.5 מליון תיירים מגיעים רק לפראג מדי שנה, ומאכלסים ברובם את האזור העתיק והמרכזי של העיר – פראג 1.

"באזור הזה אין בנייה חדשה", הוא מספר, "אך יש לא מעט פרויקטים ממוקדים של שיפוץ והשכרה לטווחים קצרים, כדוגמת Airbnb ודומיו. אנחנו מחזיקים מעל 100 דירות ברחבי העיר, חלקן דירות משופצות וחלקן דירות בפרויקטים חדשים, בפרברי פראג 1 ובשכונות המגורים סביב".

הבנייה החדשה בעיר: הדחפורים עובדים, אך לא מספיק

מיד נחזור אל הדירות המשופצות, אך קודם ניתן כבוד לבנייה החדשה. חברת Horizon Holding היא חברת בת של שיכון-בינוי הישראלית. בין השאר, החברה מנצחת על פרויקטים בתחום הנדל"ן באירופה ונחשבת לאחת מחמשת חברות היזמות המובילות בפראג.

מנכ"ל החברה ב-11 השנים האחרונות, ישי פורמן, הוא ישראלי מבטן ומלידה, חיפאי במקור. אך אחרי כמעט 19 שנים של מגורים בצ'כיה, נישואים למקומית וילדים למודי חורפים אירופאיים שיש להם "5 מעילים, מעיל לכל חודש בחורף כי מזג האוויר כאן משתנה כל הזמן", קשה שלא להאמין שהוא אינו מקומי.

"בשנת 2011 החלה בנייה מואצת של בין 5,000-7,000 דירות בשנה", אומר פורמן. "היום יש לנו תשעה פרויקטים פעילים, מתוכם שלושה בשלבי בנייה ומכירה ובסך הכל 2,500 דירות – אבל זה עדיין לא מספיק, ואנחנו ממשיכים לחפש פרויקטים חדשים. ב-10 השנים האחרונות אנחנו עדים לביקוש הולך וגובר והיצע שלא מצליח לעמוד בקצב. נכון להיום, כ-50 אלף דירות עדיין חסרות".

דירת airbnb בפראג  (צילום: ענר טאוסיג )
דירת Airbnb בפראג | צילום: ענר טאוסיג

"אנחנו לא יכולים להפשיר קרקעות או ליצור הזדמנויות יש מאין, אבל אנחנו כן יכולים לתת 'פייט' למצב הקיים", מספר עמוס אוזן. "אופן ההשקעה החכם ביותר בעיניי וזה שבחרתי באופן אישי להשקיע בו, הוא בשכונות המגורים של פראג. במודל הזה, קונים דירות שני חדרים ברבעים הממוקמים סביב פראג 1 ונהנים משכירות לטווח ארוך המושכת אליה בעיקר סטודנטים או זוגות צעירים. גם אם יש צורך לשפץ את הדירה, ההוצאה הממוצעת לשיפוץ בטלה ביחס לרווח ולהשבחה של הנכס".

כמה זה עולה לנו?

כמו ישראלית טובה, אני חותרת אל השורה התחתונה: כמה עולה להיות בעליה של דירה בבירת צ'כיה. באחד הערבים שלנו בעיר, עמוס לוקח אותי אל אחת הדירות שפיקח על מכירתן ושיפוצן – דירת שני חדרים בגודל 45 מ"ר בלב פראג 1, מרחק הליכה קצרצר מכיכר ואצלב ההומה.

זוהי דירה קלאסית שהייעוד שלה הוא השכרה בסגנון Airbnb לטווח קצר. "כמה היא עולה?", אני מבררת, ועמוס מפשפש בזיכרונו, מחשב חישובים והופך את הקרונות המקומיות לשקל ישראלי: "דירה כזו עלתה מיליון שקלים לפני שיפוץ. השיפוץ עלה כאן 100 אלף שקל".

גם ישי פורמן מזכיר מחירים דומים: "מחיר של דירה בפראג, בשכונות הפרבריות ולא בפראג 1, הוא כ- 90,000 קרונות למטר. אם גודלה של דירה ממוצעת הוא 75 מטרים – נקבל מחיר של 6,750,000 קרונות, שהם כמיליון ומאה אלף שקלים".

מהן הדירות הפופולריות ביותר?
"דירות של חדר שינה וסלון בגודל של כ-60 מטר נמכרות הכי הרבה", עונה פורמן. "הן נמכרות בעיקר לזוגות צעירים שלא רוצים מלכתחילה את הדירות הגדולות. החיים כאן מתנהלים אחרת וסדרי העדיפויות שונים. זוגות צעירים לא ירכשו דירה גדולה שתתאים לכל החיים, להיפך – הם מתאימים את הדירה לאורח החיים הנוכחי שלהם. נולדו עוד ילדים? רק אז עוברים לבית גדול יותר. זו בחירה שלא קשורה בהכרח ליכולת הכלכלית שלהם, המחירים הרי עדיין זולים, זו פשוט הסתכלות שונה".

אך המחיר, כך אומר עמוס, הוא לא השחקן היחיד במשוואה. "מחירי ההשקעה כאן נמוכים עדיין, זה נכון, אך בעיניי העובדה שהמטבע הצ'כי הוא אחד היציבים בעולם משחקת תפקיד חשוב לא פחות. חלק מהבנקים נותנים למשקיעים ישראלים עם פרופיל מתאים מימון של עד 60% בקניית דירה, ואל תטעי לחשוב שהם עושים את זה מתוך טוב לב או חביבות יתר, הבנק הצ'כי נחשב לשמרני מאוד – ואם הוא עושה זאת, זה רק מתוך אמונה בהתפתחות המדינה וביציבות של שוק הנדל״ן המקומי".

ישי פורמן (צילום: Horizon holding, יחסי ציבור)
ישי פורמן | צילום: Horizon holding, יחסי ציבור

על אף האופטימיות, אוזן מסביר שאף אחד לא יעשה בפראג את עסקת חייו. "התשואות כאן עדינות ומתאימות למשקיעים סולידיים", הוא מסביר. "אנחנו מדברים על כ-4-5% תשואה בדירות המיועדות להשכרה לטווח ארוך ו7-10% לדירות טווח קצר. עם זאת, יש כאן אלמנטים של יציבות, ביטחון ועליית ערך שאתה באמת יכול לסמוך עליהם, ובשבילי השקט הנפשי שהגורמים האלה מייצרים שווה יותר מהכול".

"היעדר שפה הוא נכות"

"משקיע שמתכוון לקנות נכס בישראל יערוך שורה ארוכה של בדיקות", אומר עורך הדין שי אליאב ממשרד עו"ד גינדי כספי. " אף רוכש לא יוותר על שיחה עם בעלי הנכס ועם השוכרים בנכס ובסביבתו. רוכש נכס יבקש לראות עסקות בקרבת מקום, להגיע לשטח, לדבר עם מתווכים פעילים באזור, להתייעץ עם עורכי דין לגבי החוזה וכדומה. אבל משום מה כשזה נוגע להשקעות נדל"ן בחו"ל — אנשים פשוט מעמיסים את המוצר על העגלה, מבלי לטרוח אפילו לקרוא את המרכיבים. אין קיצורי דרך, ההמלצה היא לערוך את כל הבדיקות שניתן לפני חתימה על הסכם – משפטית, תכנונית וכלכלית".

האתגרים האלה קיימים גם בפראג, כפי שאני מגלה בשיחה עם איש עסקים ישראלי בשם אלון, בן 65 מהמרכז, שכבר השקיע בשני נכסים בפראג.

"החיסרון העיקרי בעיני הוא לעשות עסק במדינה שאתה לא מכיר", משתף אלון. "שפה היא הכל, והיעדרה הוא נכות. אם אתה לא יודע לדבר אתה מרגיש דפוק. המסמכים כתובים בשפה המקומית, ויכולים למכור לך אופניים ולומר שזה אוטו. כאן הליווי שקיבלתי נכנס לתמונה ועוזר, נתנו לי סיכומים באנגלית והנחו אותי צעד אחר צעד איזה מסמכים צריך להכין. אלמלא זה אני לא חושב שהייתי נכנס לעסקאות האלה באופן עצמאי".

"אחד הדברים שהכי קשה לישראלים הוא הבדלי המנטליות", אומר אוזן, "אנחנו מדינה של קומבינות והבנקים כאן ממש לא מכירים את התכונה הזו – אם לא תביאי להם בדיוק את המסמכים שהם צריכים, הם יאבדו את זה. בדומה לכך, אם תציעי לבעלי הדירה מחיר נמוך ב-20% מהמחיר בו פורסמה – הם פשוט יפגעו ולא ירצו לעשות איתך עסקים. התפקיד שלי כישראלי שמכיר את המנטליות הישראלית, היא להדריך אותם מה צריך ולעצור אותם כשהם מתחילים לסבך את הדברים".

לתקן סתימה ממרחק של 4,000 ק"מ

כשביקרנו בדירת ה-AIRBNB המשופצת, עמוס אוזן התקשר לבעל הדירה החדש. אל הדירה עמדו להיכנס למחרת השוכרים הראשונים – זוג בריטי צעיר בטיול בפראג. בעל הדירה כעס. חברת הניהול הבטיחה לו שהווילון המפריד בין חדר השינה לסלון יותקן, ושלצד מכונת הקפה יהיו קפסולות קפה מוכנות. עמוס הקשיב, הבטיח לטפל בדברים למרות שהתפקיד שלו כמתווך הסתיים.

"זה קשה לשלוט בדברים ממרחק", הוא אומר. "זו הדירה שלך, הבייבי שלך, השקעת בה המון כסף – ועכשיו אתה צריך לשחרר את הניהול בה לחברה מקומית. גם לי יש דירה בארץ, וכשיש בה תקלה אני צריך לנסות לטפל בה מרחוק או לגייס את קרובי המשפחה שלי שיעשו זאת".

"אין ספק שזה אחד האתגרים שיש בהשקעה בינלאומית", הוא ממשיך, "אבל אני חושב שאחד הדברים שצריך ללמוד כשנכנסים לעסק הזה הוא גם לדעת לשחרר. אתה יודע שאתה לא יכול לטפל בכל ממרחק של 4,000 ק"מ, אז אתה בוחר חברת ניהול טובה וסומך על המקצועיות והניסיון שלהם. אנחנו למדנו שכדי שהלקוחות שלנו יהיו מרוצים וכדי שתהיה להם רמת ביטחון גבוהה, אנחנו מנהלים בעצמנו את הנכסים בשכונות המגורים. נכון ששימוש בחברת ניהול מורידה את רמת התשואה – אבל המטרה של כל משקיע היא ליהנות מהכנסה כמה שיותר פסיבית, בלי להתעסק עם כלום, וזו הדרך היחידה להגיע לשם".

רק שלא יגיע משבר

השלטון הקומוניסטי בצ'כיה נפל יחד עם מסך הברזל בברלין, בשנת 1989, ופינה את מקומו לקדמה, טכנולוגיה ויצירת כלכלה חזקה: "פראג מאוד השתנתה", מספר ישי פורמן. "הגעתי לכאן לפני הרבה שנים ואני עד לשינוי הזה. היום העיר הזו גדולה מספיק כדי להוות מוקד משיכה מיוחד במינו, אך עדיין מספיק קטנה כדי להישאר אינטימית. אם פעם הצ'כים לא ידעו איך להתנהג לתיירים וקיבלנו כאן שירות ברמה של קומוניזם מלפני 30 שנה –היום החברות הבינלאומיות, התיירות והגלובליזציה גרמו להם להבין שהם חייבים לשנות גישה".

"חוץ מזה, צ'כיה עומדת על הרגליים האחוריות בכל מה שקשור להגירה", מוסיף עמוס אוזן. "אין כאן הרבה מהגרים, כי הממשלה פשוט לא נותנת לזה לקרות, כך שלפי דעתי בעיות הדמוגרפיה מהן מרבית אירופה עתידה לסבול בשנים הבאות, צ׳כיה משכילה למנוע זאת מראש".

"גם לפני חמש שנים לא האמנו שהמחירים עוד יעלו", מסכם ישי פורמן, "ואנחנו רואים שהם תמיד יכולים לעלות עוד – וכמובן גם להיעצר אם יהיה משבר עולמי".

"כל משקיע שואל את עצמו איפה אנחנו ממוקמים בדיוק על הגרף", מוסיף עמוס אוזן, "ואין באמת לאף אחד תשובה חד משמעית. כרגע אנחנו נמצאים אחרי עליית מחירים גדולה, אך למרות זאת רוב היזמים בתחום מעריכים שתהיה עלייה נוספת של 15-20%. לטעמי, פראג מתפתחת ותמשיך להתפתח. זו עיר שילובים מעניינים – מרכז היסטורי ומרכז עסקים, עיר בירה מרכזית ותוססת שיש בה המון פוטנציאל בשילוב עם אומה שמתחילה להיפתח לאט לאט לעולם המודרני. אני מאמין שהיא תממש את הפוטנציאל ותעוף עוד יותר קדימה, והיופי הוא שבהשוואה לערי בירה אחרות בסביבתה – המחירים כאן נמוכים עדיין. אני אולי משוחד, אבל בעיניי פראג היא היפה מכולן".