מתווה המשכנתאות: מי באמת ייהנה מהכסף

הצעת החוק לסבסוד משכנתאות שמקדם ראש הממשלה בנימין נתניהו הפכה לאחד הנושאים הכלכליים הסוערים ביותר בשבועות האחרונים. גם מי שלא עוקב אחר התקשורת הכלכלית כנראה שמע על המהלך, שמבקש לפצות נוטלי משכנתאות על עליית ההחזרים בעקבות גל העלאות הריבית. בעזרת מתן ורטמן, מנכ"ל קארין פיננסים, עשינו סדר כדי להבין מי זכאי, כמה כסף מדובר ומה עומד מאחורי הביקורת.

מה מציע המתווה בפועל?

"המדינה מבקשת לסבסד חלק מההתייקרות בהחזרי המשכנתה שנגרמה בגלל עליית הריבית", מסביר ורטמן. "בפועל, מי שההחזר החודשי שלו עלה יקבל החזר שיכול להגיע עד כ-75% מהעלייה. לדוגמה, אם ההחזר קפץ ב-1,600 שקל, המדינה עשויה להחזיר כ-1,200 שקל בחודש. ההטבה מתוכננת להינתן במשך חמש שנים, והיא מתמקדת בדירות שנרכשו לפני העלייה החדה בריבית".

הצעת החוק גובשה במועצה הלאומית לכלכלה בראשות פרופ' אבי שמחון. היא קובעת פיצוי למי שרכש דירה במחיר של עד פי שניים מהמחיר הממוצע ב-2022, כ-1.7 מיליון שקל. העלות המוערכת: כעשרה מיליארד שקל בחמש השנים הקרובות.

למי המתווה מיועד?

"הסיוע מיועד בעיקר לבעלי דירה ראשונה שרכשו נכס עד סוף 2022, לפני שהריבית התחילה לעלות בצורה משמעותית", אומר ורטמן. "יש גם מגבלת מחיר: ככל שהדירה יקרה יותר, כך ההטבה יורדת, עד שבשלב מסוים היא נעלמת. מדובר במתווה שמכוון בעיקר לשכבת הביניים, לפחות על הנייר".

האם כל מי שנפגע מעליית הריבית ייהנה מהסיוע?

"לא", אומר ורטמן. "המתווה לא נותן מענה לכל מי שנפגע מיוקר המחיה. הוא מתמקד רק בבעלי משכנתהות, ולא כולל שוכרים שנאלצו לשלם יותר על שכר דירה בשנים האחרונות. גם בתוך קבוצת בעלי המשכנתאות לא כולם זכאים, אלא רק מי שעומד בתנאים מסוימים של מועד רכישה ומחיר דירה".

הביקורת על המתווה חריפה במיוחד. מה עומד מאחוריה?

"הביקורת מגיעה כמעט מכל הגורמים המקצועיים: בנק ישראל, אגף התקציבים במשרד האוצר והייעוץ המשפטי לממשלה", אומר ורטמן. "יש כמה טענות מרכזיות".

הטענה הראשונה, לדבריו, תקציבית. "התוכנית עולה מיליארדים, ובתקציב המדינה הנוכחי אין מקור מימון. זה אומר שכדי להעביר את הכסף לסבסוד המשכנתהות, יצטרכו לקצץ במקום אחר".

הטענה השנייה נוגעת לאפליה. "מי שהתנהל בזהירות ולקח משכנתה בריבית קבועה, גם אם היא יקרה יותר מראש, לא יקבל שקל. הפיצוי הולך דווקא למי שלקח סיכון עם ריבית משתנה".

בנק ישראל הצביע על עיוות נוסף: מי שרכש דירה צבר הון משמעותי הרבה יותר ממי ששוכר דירה, כי מחירי הדירות זינקו בכ-40% מאז 2020. הפיצוי, לפי הביקורת, מתעלם ממי שכלל לא הצליח להיכנס לשוק הדיור ונאלץ לשלם שכר דירה גבוה יותר.

ורטמן מוסיף נקודה נוספת: "יש גם היבט מקרו-כלכלי. הריבית עלתה כדי לרסן את האינפלציה. אם הממשלה מחלקת כסף, היא עלולה לפגוע בדיוק במה שבנק ישראל מנסה להשיג".

מעבר לכל זה, יש עיוות נוסף שקשור לזוכי מחיר למשתכן?

כאן חשוב להוסיף נקודה שחלקה ממנה מוכרת פחות לציבור. מאז 2015 ניתנו 530 אלף אישורי זכאות להשתתפות בהגרלות למבצעי דירות בהנחה. כ-140 אלף משקי בית זכו בהגרלות, ונהנו מהטבה ממוצעת של כ-600 אלף שקל לדירה. אותם זוכים נהנו גם מעליית ערך הדירה בעשרות אחוזים מאז. כעת, אם הצעת החוק תאושר, הם עשויים לקבל עוד עשרות אלפי שקלים כפיצוי על עליית הריבית. במקביל, מי שלא זכה בהגרלה, או מי שכלל לא רכש דירה, לא יראה שקל.

ומה לגבי ההשפעה על המגזר החרדי והערבי?

"הנתונים מראים שהמשכנתאות במגזר החרדי קפצו הכי הרבה, בכ-13.5%, כי שם נטלו הרבה הלוואות במסלול פריים", אומר ורטמן. "לכן החרדים נחשבים למרוויחים הגדולים מהתוכנית".

הנתון הזה לא מפתיע: בחברה החרדית שיעור הבעלות על דירה גבוה מזה שבחברה הלא-חרדית, וחרדים נוטים לרכוש דירות זולות יחסית, שנופלות בטווח הזכאות של המתווה. למעשה, הפוליטיקאים החרדים הם שהציפו את מצוקת ההחזרים ודחפו את המהלך.

מנגד, בחברה הערבית מקובל לקחת הלוואות צרכניות לרכישת דירה, בשל קושי לשעבד נכסים. הלוואות כאלה לא נכללות במתווה הסבסוד, ולכן החברה הערבית צפויה ליהנות ממנו הרבה פחות.

מה הסיכוי שהמתווה ייצא לפועל?

המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד אביטל סומפולינסקי, קבעה כי על ההסדר המוצע מרחפת "עננה חוקתית", רמז לכך שהחוק עשוי להיפסל בבג"ץ. ישיבת ועדת השרים לחקיקה שהייתה אמורה לאשר את ההצעה נדחתה בסוף השבוע למועד לא ידוע. בנק ישראל, אגף התקציבים והייעוץ המשפטי לממשלה ממשיכים להתנגד להצעה, אך ראש הממשלה טרם הודיע על נסיגה ממנה.