האם הבית שלכם יהפוך לנכס שאי אפשר למכור? משבר האקלים מגיע למשכנתה

במהלך מבצע "שאגת הארי", אירעו ברחבי ישראל פגיעות רבות ברכוש: בניינים ניזוקו מהדף, ודירות רבות נפגעו מרסיסים ומפגיעות ישירות של טילים. לפי נתוני קרן הפיצויים של רשות המיסים, במהלך 40 ימי המבצע הוגשו יותר מ-28 אלף תביעות בגין נזק לרכוש, מתוכן כ-18 אלף בשל נזק למבנים.

לצד הנזק הגלוי לעין שנגרם בעקבות המלחמה, מתגלה זירה אחרת, רחבה עוד יותר, שמקורה דווקא במשבר האקלים: בשנים האחרונות, העלייה בתדירות ובעוצמה של אירועי קיצון כמו הצפות ושריפות מובילה חברות ביטוח ברחבי העולם לצמצם כיסויים, לייקר פוליסות ואף להימנע לחלוטין מביטוח נכסים באזורים שלמים. במצב כזה, בתים עלולים לאבד מערכם פשוט משום שלא ניתן לבטח או למכור אותם. האם אזורים שלמים בעולם עלולים להפוך לבלתי נגישים גם מבחינה כלכלית?

במקומות שונים בעולם, התרחיש הזה כבר מזמן אינו תיאורטי. בארצות הברית, חברות הביטוח כבר מצמצמות את פעילותן באזורים המוגדרים כבעלי סיכון גבוה. חלקן מפסיקות להציע פוליסות חדשות או אף מבטלות כיסויים קיימים, בעוד אחרות מעלות את הפרמיות באופן חד ודרמטי. בקליפורניה, למשל, מדובר בעיקר באזורים החשופים לשריפות יער – תופעה שהפכה לתכופה והרסנית במיוחד בשנים האחרונות. בפלורידה, לעומת זאת, מדובר באזורים המועדים להצפות ולהוריקנים, שגם הם נעשו עוצמתיים ושכיחים יותר בעשור האחרון.

מחקר אמריקאי מקיף שניתח עשרות מיליוני פוליסות ביטוח מצא כי פרמיות הביטוח לבתים עלו ביותר מ-30% מאז שנת 2020. העליות החדות ביותר נרשמו באזורים החשופים לסיכוני אקלים ישירים. עוד עולה מהמחקר כי באותם אזורים בעלי סיכון אקלימי גבוה במיוחד, נרשמו קפיצות במחירים שהן גבוהות בהרבה מהממוצע, לצד ירידה משמעותית במספר הפוליסות החדשות שחברות הביטוח מוכנות להנפיק.

שינוי עומק בשוק הביטוח

נתונים אלה הם חלק מתמונה רחבה יותר של שינוי עמוק באופן שבו סיכוני אקלים מתורגמים לסיכון כלכלי. פרופ' קולין פרייס, מהחוג לגיאופיזיקה באוניברסיטת תל אביב וחבר פורום מדעני ומדעניות האקלים, מסביר כי לא מדובר בתגובה זמנית של שוק הביטוח, אלא בשינוי יסודי המבוסס על נתונים שנצברים במשך עשרות שנים.

"אם בתחילת שנות ה-80 נרשמו בעולם כ-200 אירועי טבע גדולים בשנה, היום אנחנו כבר עומדים על מעל ל-800 אירועים בשנה", הוא מציין. פרייס מדגיש כי עיקר העלייה נובע מאירועים הקשורים ישירות לשינוי האקלים – כמו הצפות, הוריקנים, שריפות וגלי חום – ולא מתופעות גאולוגיות יציבות יותר כמו רעידות אדמה או צונאמי.

מבחינת חברות הביטוח, המשמעות היא הרסנית: מודל הסיכון שעליו התבסס הענף במשך עשורים פשוט נשחק. "חברות הביטוח רגילות לעבוד עם תדירות יציבה יחסית של אירועים, אבל כאשר הנזקים מגיעים שוב ושוב, ולעיתים בתדירות של שנים בודדות במקום אחת לכמה עשורים, הן פשוט מפסידות כסף", מסביר פרייס.

התוצאה המיידית היא התייקרות חדה של הפרמיות או פשוט אי-מתן ביטוח לאזורים שלמים. לטענת פרייס, מדובר רק בתחילת התהליך: "ברגע שחברות הביטוח מפסיקות לבטח, העלויות עוברות לממשלות, ובסופו של דבר לציבור דרך המיסים. זהו אפקט דומינו שממחיש עד כמה משבר האקלים הוא לא רק סוגיה סביבתית, אלא עניין כלכלי משמעותי שישפיע על כולנו".

המגמה הזו נושאת השלכות רחבות על שוק הדיור כולו. כשפוליסות אינן מתחדשות או מתייקרות באופן קיצוני, בעלי נכסים מוצאים את עצמם במלכוד: אין להם ביטוח בתוקף, וכתוצאה מכך הבנקים מסרבים להעניק להם משכנתאות חדשות או למחזר הלוואות קיימות. כך נוצרת תופעת "לכודי המשכנתה" – מצב שבו בעלי נכסים אינם יכולים למכור את ביתם או לעבור דירה, גם כשערך הנכס נשחק והולך. במקביל, השוק כבר מתחיל לתמחר את הסיכון מחדש: מחירי הנכסים באזורים פגיעים יורדים, ולעיתים נפתח פער הולך וגדל בין ערך הנכס התיאורטי "על הנייר" לבין היכולת הממשית לממש אותו בשוק.

האם כל האזורים יישארו "ברי-מגורים"?

מבט רחב יותר מגלה שינוי תפיסתי בנוגע לשאלה אילו אזורים נחשבים לברי-מגורים. "יש אזורים, במיוחד לאורך החופים בארצות הברית או בתוך אזורי יער בקליפורניה, שבהם חברות הביטוח פשוט לא מוכנות לבטח יותר, כי הסיכון שם כבר אינו תיאורטי אלא כמעט ודאי", אומר פרייס.

לדבריו, במקרים כאלה בעלי בתים נאלצים לבחור בין תשלום פרמיות אסטרונומיות לבין ויתור מוחלט על ביטוח – צעד מסוכן שמוביל לעיתים לנטישה הדרגתית של אזורים שלמים. "כשאין ביטוח, אנשים צריכים לקחת את כל הסיכון על עצמם או פשוט לעבור למקום אחר", הוא אומר. הוא מוסיף שגם כאשר המדינה נכנסת לתמונה ומספקת רשת ביטחון, מדובר בפתרון מוגבל וזמני בלבד. "בסופו של דבר, כאשר השוק הפרטי והמגזר הציבורי מתקשים לשאת בעלויות, נשאלת השאלה עד כמה בכלל ניתן להמשיך ליישב את אותם אזורים". בכך, משבר האקלים מתחיל לעצב מחדש לא רק את שוק הביטוח אלא את מפת המגורים העולמית עצמה.

גם בישראל מתחילים להופיע סימנים ראשונים למגמה דומה. פרופ' פרייס מדגיש כי בעוד שבאזורים רבים בעולם הסיכון המרכזי נוגע למבנים ולתשתיות בשל הצפות או הוריקנים, בישראל ההשפעה המרכזית כרגע היא אחרת. "בישראל ההשפעה היא פחות על מבנים ויותר על החקלאות", הוא מסביר. העלייה בתדירות ובעוצמה של גלי חום, בצורות ואירועי קיצון נוספים פוגעת פגיעה ישירה ביבולים ובביטחון התזונתי.

עם זאת, גם בתחום הנדל"ן הישראלי עלולות להופיע השלכות הדומות לאלו שנראות בעולם. "באזורים עם סיכון גבוה יותר, כמו הרי ירושלים או הכרמל שבהם יש צמחייה רבה בסמיכות לבניינים, אפשר לצפות ליותר שריפות עוצמתיות בעתיד", הוא אומר. פרייס מעריך כי בהתאם לכך, חברות הביטוח בישראל עלולות להתחיל לתמחר מחדש את הסיכונים הללו. המשמעות תהיה עלייה אפשרית בפרמיות ושינוי בתנאי הכיסוי באזורים ספציפיים, גם אם התופעה בארץ עדיין אינה מפותחת כמו בארה"ב או באירופה. לצד זאת, הוא מזכיר כי בישראל חלק ניכר מההתמודדות עם נזקי אקלים וטבע נשען על תקציבי המדינה. לכן, גם אם מנגנון השוק פועל כאן מעט אחרת, התוצאה הסופית דומה: הסיכון הכלכלי לא מתאדה, הוא פשוט עובר מהשוק הפרטי אל הכתפיים של הציבור כולו.

הכתבה הוכנה על ידי זווית – סוכנות הידיעות של האגודה הישראלית לאקולוגיה ולמדעי הסביבה