לפני מספר חודשים הגיע לבית המשפט מקרה מעניין. מדובר היה בבני זוג שערב נישואיהם חתמו על הסכם ממון שלפיו לאישה אין זכויות בדירה שהבעל רכש לפני החתונה.
השניים גרו בדירה וגידלו בה את ילדיהם. לימים החליטו לרכוש דירה משותפת אך מנהל מיסוי מקרקעין סירב להעניק לאישה פטור ממס רכישה על החלק שלה בדירה, מתוך הנחה שלתא המשפחתי יש כבר דירה אחת.
ערר שהגישה האישה התקבל והמס בוטל. בפסק הדין נקבע כי כשבני הזוג נוהגים בהפרדה רכושית יש לכבד את האוטונומיה הכלכלית שלהם ולהתייחס לכל אחד מהם בנפרד בכל הקשור להטבות מס.
המקרה ממחיש את המורכבות בדיני מיסוי מקרקעין, תחום בו חלו בשנים האחרונות התפתחויות משמעותיות.
באילו מקרים יינתן פטור ממס שבח? האם יש מס על העברת דירה ללא תמורה?
עורך דין ירון בן אור, בעל משרד העוסק בתחום דיני המקרקעין על כל רבדיו, השיב לשאלות הגולשים.
צפו בשידור החי >>
בני שאל: לפני כשנתיים ירשתי דירה יחד עם אחי והיא נרשמה על שמנו בחלקים שווים. לאחרונה אני ובת זוגי רכשנו דירה חדשה ב-1,350,000 שקל. האם נחויב במס רכישה?
כאשר אתה יורש דירה למעשה מחצית הדירה שירשת מהוריך מהווה נכס מקרקעין ולכן כשאתה קונה עם אישתך דירה נוספת הרי שהחלק שלך בדירה מהווה דירה שניה ולכן על החלק שלך ברכישה לא תהיה זכאי לפטור ממס. אולם זוגתך כן תהיה זכאית לפטור על המחצית שלה בהנחה שתוכיחו לרשויות המס שאכן מדובר בהפרדה רכושית מלאה ושאין לזוגתך כל חלק בדירה שירשת.
יונית שאלה: בחמש השנים האחרונות אני גרה בברלין. יש בבעלותי דירה בתל אביב ואני מעוניינת למכור אותה. אין לי נכסים נוספים. האם אני זכאית לפטור ממס שבח?
יונית שלום קודם כל אין כמו הארץ את מוזמנת לשוב ארצה זה דבר ראשון. דבר שני חשוב לזכור ולדעת שבמדינת ישראל אחרי חמש שנים המוסד לביטוח לאומי מפסיק להכיר בתושבות ולכן השאלה האם את תושבת ישראל או לא היא שאלה קריטית לתשובה. בהנחה שאת תושבת ישראל הרי שאת זכאית לפטור ממס שבח אולם אם אינך תושבת ישראל ואת תושבת מדינה זרה, לצורך העניין גרמניה, הרי שבמקרה כזה היה ותוכיחי למדינה, לרשויות המס במדינת ישראל, שאין לך נכס נוסף בגרמניה או בכל מקום אחר, אזי יתכן והרשויות בכל זאת יעניקו לך את הפטור הגם שהחוק קובע שלתושב זר אין פטור ממס שבח.
ענבל שאלה: לאחר 10 שנות נישואים ושני ילדים אני ובעלי החלטנו להתגרש. הורי מעוניינים לעזור לי ולהעביר לי את אחת מדירותיהם ללא תמורה. אילו מיסים יחולו על העסקה?
אז ככה ענבל קודם כל אני מצטער לשמוע על הגירושים. בכל מקרה, אין קשר לגירושים בינך לבין בעלך למתנה למעשה שהוריך נותנים לך. כאשר הוריך נותנים לך מתנה הרי שהיה ואין לך דירה נוספת אזי את תהי זכאית לפטורים הרלוונטיים ואם יש לך דירה נוספת אזי לא תהיי זכאית לפטורים הרלוונטיים. אולם יש לדעת ולזכור, כאשר הורה מעביר לילדו במתנה או ללא תמורה נכס מקרקעין ועל עסקה כזאת יש חיוב במס, אזי החיוב המס יופחת לשליש ממס הרכישה בלבד.
ירדן שאל: לי ולאשתי יש שתי דירות. באחת אנחנו גרים ואת השנייה משכירים. אנחנו מעוניינים למכור את דירת המגורים שלנו ולרכוש אחת אחרת במקומה. האם נחויב במס רכישה?
אז התשובה היא כן. כאשר אתם מוכרים את הדירה שלכם הרי שהדירה שמושכרת למעשה היא הדירה היחידה שיש לכם וכאשר אתם קונים את הדירה החדשה הרי שדירה זו היא למעשה הדירה ולכן תחויבו במס רכישה.
ראובן שאל: קניתי דירת גג ובניתי על שטח הגג שמוצמד אליה דירה נוספת. האם אחויב במס שבח בעתיד?
ראובן שלום בהנחה שבנית את הדירה הנוספת בהתאם לזכויות בניה ובהתאם לתוכניות ובהתאם להיתר בניה כדין הרי שמדובר בדירה נפרדת מהדירה הקיימת לא בדירה אחת שהורחבה אלא בדירה חדשה, ולכן בעתיד אכן תחויב בתשלום מס.
מתן שאל: עומד להתבצע בבניין שלנו פרויקט פינוי בינוי. במסגרת ההסכם המתגבש בימים אלה אני אמור למכור ליזם את דירתי הישנה ולרכוש ממנו דירה חדשה שיבנה בבניין החדש שיקים. האם אני זכאי לפטור ממס רכישה ומס שבח?
אז קודם כל התשובה היא חיובית, כאשר יש מספר תנאים הקבועים בחוק. בהנחה שהתמורה שתקבל מהיזם בגין הדירה הישנה שמכרת לו היא דירה חדשה בלבד בגודל של עד 120 מטר או של עד 150% מהגודל של הדירה הישנה ולא יותר מ 200 מטר, הרי שבמקרה כזה תהיה זכאי מפטור ממס רכישה וממס שבח. יש לדעת ולזכור שכאשר מתבצעת עסקה במקרקעין יש חיוב לדווח על העסקה לרשויות המס גם אם היא בגדר פטור. אבל במקרה כזה מדובר בעסקת פינוי בנוי כיוון שמדובר בעסקה מורכבת הרי שרשויות המס למעשה דוחים את חיוב הדיווח אודות ביצוע העסקה עד לאחר שהיזם יקבל את מלוא התנאים להתחלת הבניה, היינו חתימות של כולם והיתר בניה כדין.
תמר שאלה: אני ובעלי מעוניינים לחתום על הסכם גירושין שבמסגרתו הוא יקבל את דירת המגורים המשותפת ואני אקבל מגרש בצפון שרכשנו יחד לפני כעשור. האם נחויב במס על העברת הזכויות?
אז ככה תמר, סעיף 4א לחוק קובע שעסקת העברת זכויות אגב גרושים אינה מחויבת במס כל עוד היא נעשית בין בני הזוג המתגרשים, או מבני הזוג המתגרשים לילדיהם ובלבד שהעברה כזו מקבלת אישור של בית משפט. היינו כאשר תחתמו על הסכם גירושים ראוי לפנות לבית משפט שייתן לאותו הסכם תוקף של פסק דין ואז תהיו פטורים ממס.
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה
המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל