המוצר היקר ביותר בישראל הוא ללא ספק דירת המגורים. אנו מרבים לחשוב על הדירה לא רק כאחד מהנכסים החשובים שיש לנו, אלא גם כהשקעה כספית המניבה תשואה משתלמת. אבל במציאות הכלכלית של השנים האחרונות, שבה הריבית במשק אפסית, אנחנו יכולים אפילו לשדרג ולהשביח את ערך הנכס, כך שיניב לנו את התשואה הגדולה ביותר. ישנן דרכים מוכרות יותר, ישנן פחות, ישנן קלות יותר לביצוע וישנן פחות, אבל בהחלט אפשר להשביח את ערך הנכס ככה שנרוויח עוד מהקנייה וההשקעה בו. כיצד? הנה מספר דרכים בעזרתם תוכלו להגדיל את הערך הנדל"ני של הנכס שלכם.
1. תמ"א 38
התוכנית אושרה על ידי מממשלת ישראל בשנת 2005, ומטרתה חיזוק מבנים אשר נבנו לפני שנת 1980, ואינם עומדים בתקן המחמיר של מיגון וחיזוק כנגד רעידת אדמה (ת"י 413). במסגרת התוכנית, מתאפשרים קבלת היתרי בניה לחיזוק ושיפוץ מבנה קיים, וכפועל יוצא ממימוש התמ"א מתקבלים גם היתרים לתוספות בניה, הקלות מס ופטורים משמעותיים. ביצוע תמ"א 38 מוביל להשבחת ערך הנכס ללא כל עלות מצד הדיירים, ותוספות משמעותיות הכוללות:
- חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה
- שיפוץ פנים וחוץ למבנה
- הוספת מעלית
- הוספת ממ"ד
- הרחבת יחידות דיור קיימות
- תוספת מרפסות שמש
- החלפת תשתיות חשמל, מים וכיו"ב
בסיום פרויקט תמ"א 38, דיירים מדווחים על עלייה של 35 אחוזים בערך הדירה. עם זאת, הנכונות של יזמים להוציא לפועל פרויקטים כאלה באזורי פריפריה פחותה יותר.
2. התקנת מערכת סולארית על הגג
הממשלה כבר הכירה ביתרונות הרבים שיש בניצול אנרגיית השמש והקלה משמעותית ברגולציה ובבירוקרטיה לאימוץ הטכנולוגיה הסולארית, כך שלכל בית בישראל יתאפשר לייצר את החשמל לעצמו בדרך ירוקה. בתוך כך, הממשלה אימצה את שיטת ה"מונה נטו", המאפשרת לצרכן הפרטי לקזז את החשמל אותו הוא מייצר מחשבון החשמל שלו. מנגנון ההתקזזות קובע שכאשר סך הייצור וסך הצריכה שווים, הצרכן לא משלם לחברת חשמל מאומה מלבד תשלום שנתי קבוע. כאשר סך הצריכה גבוה מסך הייצור, הצרכן משלם לחברת חשמל על הצריכה נטו. כאשר סך הייצור גבוה מסך הצריכה, תישמר היתרה לטובת הצרכן כקרדיט לקיזוז בתקופות החשבון הבאות.
בנוסף, אם בעבר על מנת להתקזז עם חברת החשמל על החשמל שנצבר, הצרכן היה נדרש לדיווחים לרשויות המס כעוסק מורשה, כיום המדינה החליטה להעניק פטור מוחלט מכך, עד סך הכל ייצור חשמל בשווי של 24 אלף שקל בשנה. כמו כן, ועדת הפנים והגנת הסביבה אישרה בחודש דצמבר 2016 מתן פטור מהיטל השבחה, פטור ממס הכנסה, פטור מארנונה, ופטור ממע"מ למתקינים מערכת סולארית ביתית.
לאור כל ההקלות הרגולטוריות הללו, התקנת מערכת סולארית על הגג שלנו מסתמנת כהשקעה נדל"נית מבטיחה ומשתלמת. ככלל אצבע, ניתן לומר כי כל 10 מ"ר גג מאפשר התקנת לוחות סולאריים בהספק של 1 KW, במחיר של 7,000 שקלים. הלוחות מפיקים 1650 קילו וואט שעה בשנה בשווי של כ-912 שקלים לשנה לפי תעריף חברת החשמל הנוכחי, העומד על 55.3 אג' לקילוואט שעה.
לדוגמא: עלות מערכת סולארית ביתית בהספק של 10 KW הינה כ-70 אלף ₪, כש- 14 אלף ₪ ישולמו במזומן והיתרה תשולם באמצעות הלוואה לתקופה של עד 10 שנים. התקנת המערכת ומימונה בדרך זאת מקנה חיסכון בתשלום השוטף של כ- 10% כבר מחשבון החשמל הראשון, וחיסכון של כ-9,000 שקלים בשנה, בכל שנה לאחר סיום החזר ההלוואה.
דני דנן, מנכ"ל Enerpoint ישראל מציין כי: "סביר להניח שבעוד כעשור, בתים שלא יחזיקו בגג סולארי, יהיו יוצאי הדופן".
3. הוספת מרפסת
ככלל, בניית מרפסת מחייבת היתר בנייה. על פי רוב, בבניינים ותיקים תכניות הבינוי מתירות תוספת של מרפסות, ואם יש מגבלות תכנוניות בדרך כלל נמצא להן פתרון אדריכלי. מבחינת השכנים, יש צורך בהסכמה של 75 אחוז מבעלי הזכויות בבניין להקמת מרפסת. ניתן לבחור בהתקנת מרפסת בטון, או מרפסת פלדה, אך לרוב היא תהיה יקרה ביותר מ-20 אחוז מהמרפסת הקונבנציונלית. הוספת המרפסת יכולה להביא לתוספת של עד 10 אחוזים לערך הדירה.
4. שיפוץ חיצוני
שיפוץ חיצוני למבנה יכול לנוע בין טיוח כולל של המבנה, לבין ביצוע עבודות צבע ותיקונים בלבד. הדבר דורש הסכמה של שלושת רבעי הדיירים, ויכול לתרום לעלייה של 10 אחוז בערך הדירה.
יודעים מה הסיפור הבא של mako כסף? כתבו אלינו money@mako.co.il
5. השבחת הנכס באמצעות שיפוץ פנימי
השיפוץ הפנימי בדירה הוא הקשה ביותר לתמחור, ורמת התשואה תלויה ברמת ההשקעה. כך למשל, לנכס בן ארבעה חדרים, הנמצא במצב טוב יחסית ניתן לבצע שיפוץ קל ופשוט, הכולל בעיקר שיפורים קוסמטיים כגון צביעת הקירות, החלפת דלת הכניסה לדירה, החלפת גופי התאורה בגופים חסכוניים ודקורטיביים, החלפת המרצפות הישנות והלא מלוטשות באמבטיה ובמטבח באבן גרניט איכותית ומודרנית. שיפוץ בהיקף כזה יעמוד על השקעה כוללת משוערת של כ-30 אלף שקל, וצפוי להניב כ-45-75 אלף שקל תשואה.
ניתן לבצע שיפוץ נרחב יותר באותו הנכס, שכולל טיפול בחלל הדירה על כל חלקיה (שפכטל לכל הקירות וסיודם, החלפת דלתות פנים), שבירת קירות על מנת ליצור חללים חדשים, שיפוץ נרחב של חדרי האמבטיה ואף הוספת נקודות אינסטלציה חדשות ועוד. שיפוץ שכזה יכול להעניק מראה חדש לכל החלל, יעלה במשוער 60 אלף שקל וצפוי להניב כ-200 אלף שקל תשואה.
6. הוספת חדר על גג הבניין
הדבר טעון באישור של 75 אחוזים מדיירי הבניין, ויכול להתקיים רק כאשר הדירה בקומה האחרונה והגג בבעלותכם, ויש ברשותכם היתר בנייה. ושוב, בדומה להשבחת הנכס באמצעות שיפוץ פנימי - גם ההשקעה וגם התשואה תלויות בגודל החדר וברמת ההשקעה בגימורו.