מחירי הדירות חזרו לטפס? המציאות מאחורי מה שהקבלנים רוצים שנחשוב

אחרי שמונה חודשים של ירידות רצופות ובניגוד לציפיות בשוק, מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) חזר לעלות. לפי הפרסום מחמישי האחרון, המדד עלה ב-0.7% בחודשים אוקטובר-נובמבר 2025 בהשוואה לספטמבר-אוקטובר.

כפי שדיווחנו ב"מהדורה המוקדמת", במערכת הכלכלית לא צפו את שינוי המגמה ואף היו מי שטענו כי מדובר בנתון לא מייצג. צלילה מעמיקה יותר מראה כי מתחת לפני השטח מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, שמעוררת שאלות על מה המדד באמת מודד.

הנתונים שמגיעים מהשוק עצמו מצביעים דווקא על העמקת הקיפאון בשוק. סקירת הנדל"ן של הכלכלן הראשי באוצר, שפורסמה אף היא בשבוע שעבר, מראה שמכירות הקבלנים בשוק החופשי צנחו לפחות מ-1,900 דירות בנובמבר - אחת הרמות הנמוכות ביותר זה 20 שנה.

הרוכשים שכן נכנסים להסכמי רכישה מתקשים לעמוד בתשלומים: בנק ירושלים מדווח שכל נוטל משכנתה חמישי בישראל מבקש כיום לפרוס אותה לתקופה המקסימלית האפשרית - שיעור שהוכפל תוך חמש שנים. נתוני בנק ישראל שמצוטטים בסקירת האוצר מספקים סיבה אפשרית למגמה: בעוד שהחזרי המשכנתה הממוצעים עלו ב-30% מאז 2021 - השכר הממוצע עלה באותה תקופה ב-12% בלבד.

אז איך מתיישבים הנתונים האלו עם עליית המחירים לכאורה שמציגים נתוני הלמ"ס?

השיטה של הקבלנים להסתיר את הורדת המחירים

הסבר אפשרי לפער קשור לאופן שבו הקבלנים מדווחים על מחירי הדירות ללמ"ס. כשקבלן נותן לרוכש הטבת מימון - למשל, הלוואה של 300 אלף שקל ללא ריבית - המחיר שהוא מדווח במערכות הרשמיות עשוי לכלול גם את ההטבה הזו, ולא רק את המחיר המזומן של הדירה. כלומר, הוא מדווח על מכירת דירה במחיר של 2.3 מיליון שקל, שמשוקללת במחיר זה במדד - אף שבפועל הקונה משלם רק 2 מיליון שקל.

כך לפחות מעריכה גלית בן-נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר, כפי שציינה בפוסט שפרסמה בפייסבוק. בן-נאים היא למעשה מי שחתומה על סקירת הנדל"ן של האוצר. לדבריה, בחינה ידנית של חוזי מכר של קבלנים מחודש נובמבר חשפה שבחלק מהחוזים מופיע משפט שלפיו "התמורה על פי ההסכם כוללת סכומים המשתלמים גם עבור הדירה וגם עבור הפרש המימון. קרי, הריבית". או בעברית: הקבלן מכניס את ההטבה שהוא מעניק לקונה לתוך המחיר הרשמי שהוא מדווח לרשויות המדינה.

בן-נאים מצטטת בפוסט שלה תגובה שמסר בכיר בלמ"ס בשיחה עם "גלובס" כשנשאל מדוע הלשכה לא נותנת ביטוי להטבות המימון של הקבלנים במדד מחירי הדירות שלה: "אין מדינה בעולם שעושה שעטנז בין מחיר הדירה ומחיר ההון, וגם הלמ"ס לא תחליף את מחירי העסקאות הרשמיים בהערכות סובייקטיביות".

אלא שלטענתה, בחלק מהמקרים הקבלנים עצמם עושים את ה"שעטנז" הזה. "לא יודעת אם זה ההסבר היחידי לעליית המדד האחרון", היא כותבת, "אבל הצליח לקבלנים. אולי יותר מדי". בסוף דבריה היא מעלה את התהייה אם מדד מחירי הדירות של הלמ"ס איבד את יעילותו.

המגמה המדאיגה שמשקפת את מצוקת הלווים

סקירת האוצר מראה את התוצאה של מבצעי מימון מפתים שהקבלנים הציעו בשנתיים האחרונות, בניסיון לפצות את הקונים על עליית הריבית במשק: מספר גבוה של ביטולי עסקאות. לפי האוצר, כ-1,300 עסקאות שנחתמו בשנים 2023-2025 בוטלו.

באזור באר שבע בוטל השיעור הגבוה ביותר מבין העסקאות: 6.5% מהעסקאות שנחתמו ב-2023 בוטלו, מהן שני שלישים בשל "קשיים כלכליים" של הרוכשים. מדובר באזור שבו הכלכלן הראשי מציין ש"שכיחות הטבות המימון לא מבוטלת".

לדברי לירן סלע, מנכ"ל סלע השקעות ופיננסים, ביטולי העסקאות מהווים "ניקוי רעלים של שוק שהתמכר להזרקת אשראי". לדבריו, שנים של מבצעי מימון והטבות קבלנים יצרו "דור של רוכשים שחתם על חוזה בלי משכנתה, בלי הון עצמי ובלי יכולת אמיתית לשלם".

המחיר של ההתנהלות הזו, כפי שכתב בנק ישראל בדוח שפרסם בפברואר אשתקד: רוכשים שנכנסים לעסקה בלי ביטחון ביכולת המימון שלהם "עלולים לספוג הפסד בשיעור של כ-10% ממחיר הנכס" - כלומר מאות אלפי שקלים.

למרות ביטולי העסקאות והאזהרות, הטבות המימון לא נעלמות מהשוק - ולפי בן-נאים דווקא מחריפות. בפוסט שלה היא מציינת שהטבות המימון "כבר אינן רק במתכונת המוכרת של 20/80 וכדומה, אלא כאלו שגם עוקפות את מגבלות המימון של בנק ישראל וגם את חובת הדיווח על כך לרשות המסים".

המניע לכאורה ברור: מלאי של כ-83 אלף דירות שבידי הקבלנים וממתינות למכירה, ללא קונים. "פלא אם כך שהקבלנים מתחרים ביניהם מי מציע הטבות מפליגות יותר?" היא כותבת, "אבל מקפידים שזה [ההטבה] לא יגיע למחיר הרשמי".

הורדת מחיר רשמית עלולה לפגוע ברוכשים קודמים וליצור לקבלנים בעיות במימון פרויקטים. אז הקבלנים מעניקים את ההטבות בדרכים שלא ישתקפו במדד מחירי הדירות של הלמ"ס.

מה כל זה אומר עבור מי שמתלבט אם עכשיו הזמן לרכוש או למכור דירה? לפי נתוני האוצר, המלאי הגבוה של דירות לא מכורות והירידה החדה במכירות עשויים לכאורה ליצור מרווח למשא ומתן עבור רוכשים פוטנציאליים. זו עשויה להיות הזדמנות - אך גם כזו שטומנת בחובה סיכון כספי משמעותי.