זה הזינוק האמיתי במחיר המשכנתה - והוא גבוה פי 6 מהמדד הרשמי

החדשות בקצרה:

• הלמ"ס מחשבת את רכיב הדיור במדד לפי שכר דירה תיאורטי ולא לפי המשכנתה.
• חוקרי מרכז טאוב בנו מדד חלופי שבוחן את עלות המימון בפועל.
• הממצא: הריבית הממוצעת על משכנתה זינקה ב-52% בשנת 2023.
• התוצאה: משקי הבית נשאו במקביל בעליית מחירי הדיור ובזינוק בהחזרי המשכנתה.

מדד המחירים לצרכן אמור לשקף את העלייה ביוקר המחיה, אבל רבים בישראל מרגישים שהנתונים הרשמיים לא מציגים את התמונה המלאה. מחקר חדש שמפרסם היום (רביעי) מרכז טאוב מראה שחישוב של הזינוק האמיתי במחיר המימון של רכישת דירה - כמה עלתה לנו המשכנתה, בפועל - מציג תמונה שונה לחלוטין מזו שמשקפים נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לפי המחקר, בשנת 2023 לבדה עלות מימון המשכנתה זינקה בקצב מהיר פי 6 מהמדד הרשמי.

לטענת החוקרים, רכיב "שירותי דיור בבעלות", שמהווה כ-18% ממדד המחירים לצרכן, לא מודד את מה שבעלי דירה משלמים בפועל עבור המשכנתה. הלמ"ס מבססת את חישוב הרכיב על מה שהיא מכנה "שכר דירה זקוף" - הערכה תיאורטית של כמה היו משלמים בעלי הדירה אילו היו שוכרים את הדירה שלהם.

מדובר בשיטה שמקובלת במדינות רבות בעולם, כולל בארה"ב, ושנהוגה בישראל מ-1999. הסיבה לכך היא שהיא מייצבת את המדד ומונעת ממנו לקפוץ כששוק הדיור משתולל - אבל יש לה גם מחיר: הריבית שמשלמים בעלי הדירות בפועל עבור המשכנתה בכלל לא נכנסת לחישוב.

רוכשי הדירות ספגו מכה כפולה

במסגרת המחקר בנו ראש תחום הכלכלה במרכז טאוב פרופ' בנימין בנטל והחוקר הבכיר ד"ר לביב שאמי מדד חלופי, או "מדד משלים", בפיהם. במקום "שכר דירה זקוף", הם בחנו את עלות מימון הדיור בפועל - כלומר את ריבית המשכנתה הממוצעת כפול מחיר דירה ממוצע. לרכיב החדש הם העניקו בדיוק את אותו משקל שמקבל רכיב הדיור במדד הרשמי של הלמ"ס.

תוצאת השינוי הייתה מובהקת: בשנים 2022 ו-2023, כשבנק ישראל העלה את הריבית בחדות, חישובי בנטל ושאמי מצאו שהריבית הממוצעת על המשכנתה זינקה ב-42% ו-52% בהתאמה - והמדד המשלים שבנו הציג זינוק של פי 4 ופי 6 מהמדד הרשמי. לפי החוקרים, הזינוק נבע בעיקר מהשפעת עליית הריבית, תוך שהוא נתמך גם בהמשך העלייה במחירי הדירות.

המחקר חושף תופעה מטרידה: בשנים שבהן בנק ישראל דחף ריבית גבוהה כדי לצנן את הביקוש לדיור - מחירי הדירות בפועל המשיכו לעלות. במקום שהריבית תרגיע את השוק, משקי הבית נאלצו לשאת במקביל גם מחיר גבוה יותר לדירה וגם החזר חודשי גבוה יותר על המשכנתה. בנטל ושאמי מבהירים שאין בכך כדי לערער על תוקף המדד הרשמי או להחליף אותו, ומציעים את המדד המשלים ככלי שיעזור לבנק ישראל להבין טוב יותר את השפעת ההחלטות שלו.

ההכבדה שיצרה העלאת ריבית בנק ישראל הולידה בשנה האחרונה שורה של הצעות חקיקה שנויות במחלוקת, שנועדו להקל על בעלי המשכנתאות. על פניו, ממצאי המחקר היו יכולים לשמש כנימוק לתמיכה בהצעות אלו - אבל בנטל מסר שאינו תומך ביוזמות שלדבריו "ספגו ביקורת חריפה ומוצדקת".