המלחמה במחירי הדיור עוברת דרך הכיס שלנו: הערב (חמישי) פורסם תזכיר חוק שכולל מספר צעדי מיסוי משמעותיים בתחום הנדל"ן. התיקונים נועדו להוריד את מחירי הדיור על ידי מתן תמריצים למכירה של דירות מגורים במטרה להגדיל את היצע הדירות בשוק. אחד מהתיקונים מעדכן את מס הרכישה המוטל על רוכשי דירה ראשונה, על פי ההצעה שפורסמה בשבועות האחרונים. תזכיר החוק פורסם להערות הציבור עד ל-3 בפברואר, אז יחל הליך החקיקה שלו בכנסת.
התזכיר כולל 7 תיקונים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ואפשר לומר באופן כללי שהתיקונים פוגעים באוכלוסיית משקיעי הנדל"ן, שכוללת למעשה את כל מי שמחזיק ביותר מדירת מגורים אחת, ומיטיבים עם מי שרוכש דירת מגורים ראשונה. התיקונים צפויים לעודד מכירת קרקעות לבנייה למגורים, להקל במיסוי על רוב רוכשי דירה יחידה ולהרחיב את המס המוטל על משקיעים, ולתקן עיוותי מס שונים.
עדכון מדרגות מס רכישה על דירה יחידה
מוצע לרווח את מדרגות המס הנמוכות, כך שיקטן נטל המס על מי שרוכש דירות בשווי בינוני. כמו כן, מוצע להגדיל את נטל המס ברכישת דירה יחידה בסכומים גבוהים, לטובת מקור תקציבי לריווח מדרגות המס הנמוכות יותר. שינוי המדרגות חושב כך שרוכשי דירות ראשונות עד 3.5 מיליון שקלים, שהם 95% מרוכשי דירה יחידה, ייהנו מהוזלה במחיר. לעומת 5% שרוכשים דירה ראשונה במחיר גבוה יותר ייפגעו מהשינוי.
קיצור תקופת הטבות המס למשפרי דיור
התקופה שבה משפרי דיור יכולים להחזיק בשתי דירות מגורים, ועדיין להיחשב כבעלים של דירה יחידה לצורך הטבות המס, עומדת כיום על 24 חודשים. מוצע לקצר את התקופה ל-12 חודשים בלבד. לתקופה הארוכה יש השפעות שליליות על מחירי הדיור: רבים מחכים עד לסוף התקופה שבה ניתן למכור את הדירה השנייה כדי ליהנות מהעלייה במחירים, ובכך מצמצמים את היצע הדירות בשוק מה שמגביר עוד יותר את עליית המחירים. מבדיקות שנערכו באוצר עולה שדווקא משפרי הדיור הללו מגיעים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה יותר, אשר מאפשר להם להחזיק בשתי דירות במקביל. עובדה זו מחזקת עוד יותר את ההצעה הנוכחית.
הפחתה במס שבח על קרקעות "ותיקות" למגורים
שיעור מס השבח על קרקעות מגורים הופחת משמעותית בשנת 2000, וירד מ-49% ל-25%. על התשואות מהקרקע שלפני שנה זו עדיין משולם שיעור המס הגבוה, בעוד על 21 השנים האחרונות משולם המס הנמוך. כך נוצר תמריץ להמשיך ולהחזיק בקרקע, מכיוון שכל שנה שבה לא מוכרים את הקרקע מפחיתה את שיעור המס הכולל. על מנת לתמרץ את מחזיקי הקרקעות הוותיקים למכור אותן ליזמים, שיבנו עליהן דירות למגורים, מוצע להפחית את מס השבח שיוטל על הקרקע ל-25%, בתנאי שהשלמת הבנייה תתבצע בתוך 8 שנים מיום המכירה.
תיקון מס יסף על הכנסות מתשואות נדל"ן
כיום, מוטל מס נוסף על יחיד שהכנסותיו החייבות במס עולות על כ-650 אלף שקלים בשנה, בגובה של 3% על ההכנסות מעל סכום זה (מה שנקרא: "מס יסף"). עם זאת, הכנסות משבח של מכירת דירות מגורים, עד לתקרה של כ-4.75 מיליון שקלים, אינן נכללות בבסיס המס שעליו מוטל המס הנוסף, על אף שמדובר בהכנסה חייבת במס ככל הכנסה אחרת. התיקון מציע להכליל את ההכנסות משבח של דירות מגורים בבסיס המס שעליו מוטל מס יסף (בתנאי שלא מדובר בהכנסה שפטורה ממס שבח, למשל משום שמדובר בדירה יחידה).
סגירת הפרצה במיסוי דירות יוקרה
כיום ישנם מקרים שדירות, בדרך כלל דירות יוקרה, נמכרות על ידי הקבלן ללא שנעשה בהם שיפוץ הפנים בדירה והן מוגדות "דירת מעטפת". מבחינת נוסח החוק הקיים, קיימת מחלוקת בשאלה אם דירת מעטפת היא דירת מגורים ואם הרוכש של הדירה חייב בשיעורי מס הרכישה הגבוהים יותר המוטלים על דירת מגורים להשקעה. משום שאין הצדקה לכך שרוכשים של דירות מעטפת ייהנו מהטבות המס, מוצע לקבוע בחוק באופן מפורש כי דירת מעטפת תהיה חייבת במס רכישה כדירת מגורים.
ביטול פטורים לתושבי חו"ל
לפי נתוני רשות המסים כ-83 אלף דירות מגורים מצויות בבעלות תושבי חוץ (לא כולל דירות מגורים שנרכשו בידי ישראלים שהיגרו), וכ-40 אלף מהן מצויות בתל אביב וירושלים. כיום, תושבים זרים יכולים ליהנות מפטורים סוציאליים שונים הניתנים לתושבי ישראל, כמו הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה ופטור על השכרת דירות מגורים. בהינתן ההיצע המצומצם של דירות מגורים לתושבי ישראל ורמות המחירים הגבוהות מוצע לבטל הטבות אלה. השינוי יכנס לתוקף מתחילת שנת 2024 כדי לאפשר לתושבים הזרים למכור את הדירות שלהם תוך קבלת הטבת המס הקיימת, אם רצונם בכך.
ביטול פרצת מס מ-2014
החל מינואר 2014 נקבע כי מי שמוכר דירת מגורים שאינה דירתו היחידה, ושיום רכישתה הינו לפני ה-1 בינואר 2014, ייהנה מפטור ממס שבח בגין השבח הריאלי שנצמח מיום הרכישה ועד ל-1 בינואר 2014. גביה זו יצרה פרצה, לפיה גם מי שבבעלותו הייתה קרקע באותו זמן, ולא דירת מגורים, נהנה מההקלה אם בעת מכירת הנכס נבנתה על הקרקע דירת מגורים. התיקון מבקש לבטל את פרצה זו. על מנת לאפשר לציבור להתאים עצמו לתיקון נקבעה תקופת מעבר של 4 שנים שבה ניתן יהיה עדיין ליהנות מההטבה.