10% מהמשכנתה: המדינה הפקירה את רוכשי הדירות - ואלה מי שמרוויחים על חשבונכם

החדשות בקצרה:

• מבקר המדינה: המדינה איבדה שליטה על שוק המשכנתאות.
• הרגולטורים לא מחזיקים בתמונה מלאה על היקפי המינוף בשוק.
• השוק החוץ-בנקאי התנפח ללא פיקוח מצד רשות שוק ההון.
• בנק ישראל זיהה סיכונים בשוק הדיור אך היסס והגיב אליהם באיחור.
• תחום ייעוץ המשכנתאות נותר פרוץ וללא פיקוח ובחינות הסמכה.

דוח מקיף שמפרסם היום (רביעי) מבקר המדינה מצייר תמונה קשה של אובדן שליטת המדינה על שוק המשכנתאות: רגולטורים שלא ידעו מה קורה בחלקים שלמים של השוק, כלים שנועדו להגן על הצרכן לא עודכנו ונשחקו, והציבור הופקר לחסדי גורמים פרטיים שניצלו את המצוקה שלו.

ההתנהלות הזו תרמה לניפוח שוק הדיור ופגעה ביכולת המדינה לבלום את הזינוק במחירים: מחירי הדירות זינקו בעשור האחרון ב-52%, יתרת חוב המשכנתאות של הציבור הוכפלה ל-630 מיליארד שקלים - וההחזר החודשי הממוצע זינק מ-4,200 שקלים ב-2019 לכ-5,800 היום, תוך שהוא עוקף את קצב עליית השכר.

הדוח של המבקר מתניהו אנגלמן מתמקד בעיקר בכשלים של הגופים הרגולטוריים - בנק ישראל ורשות שוק ההון - ונמנע מהתמודדות ישירה עם שאלת האחריות של הדרג הפוליטי. גם כשהמבקר כותב על ניסיון הממשלה לגלגל את האחריות לזינוק מחירי הדיור לפתח הבנקים, הוא מסתפק בציון הליקויים הפרוצדורליים ומביע רק ביקורת רפה על ההחלטה עצמה.

המדינה לא ידעה מה קורה בשוק

לפי המבקר, חלקים שלמים משוק המשכנתאות פעלו שנים ללא פיקוח. התוצאה, לפי הדוח, היא שלאף גוף ממשלתי אין תמונה כוללת של שוק המשכנתאות הישראלי - לא על היקפיו האמיתיים, לא על הריביות הנגבות ולא על רמת המינוף של משקי הבית.

• השוק החוץ-בנקאי התנפח: מספר בעלי הרישיון למתן אשראי חוץ-בנקאי זינק בכמעט 900% בין 2018 ל-2024 - מ-157 ל-1,536 רישיונות. אבל רשות שוק ההון שאמורה לפקח עליהם לא מחזיקה בנתונים על משכנתאות חוץ-בנקאיות - לא על הריביות הנהוגות בו ולא על המסלולים המוצעים. ובניגוד לבנקים, גופים חוץ-בנקאיים לא חייבים לפרסם תעריפון עמלות או להציג ללקוח את העלות הכוללת האמיתית של ההלוואה - מה שמשאיר את נוטלי המשכנתאות בנחיתות משמעותית.
• מינוף נסתר במגזר החרדי: רכישת דירה במגזר מבוססת לרוב על שלושה מקורות - משכנתה בנקאית, הלוואת גמ"ח קהילתית ולעיתים גם אשראי חוץ-בנקאי. הלוואות הגמ"ח אינן מדווחות למערכת נתוני האשראי, כך שהבנק לא רואה את המינוף האמיתי של הלווה ולא יכול להעריך את הסיכון האמיתי. במקביל, כ-90% מהגמ"חים אינם עומדים בדרישות רישיון רשות שוק ההון, ו-68 גמ"חים פועלים ללא כל רישיון ובניגוד לחוק.
• חוסר נגישות בחברה הערבית: אף שהמגזר הערבי מהווה יותר מ-20% מאוכלוסיית ישראל, הוא מקבל רק 2% מהמשכנתאות. לפי המבקר, חלק מהפער נובע מחסמים מבניים, אך מושפע גם ממיעוט ביועצי משכנתאות דוברי ערבית בבנקים ופריסה דלה של סניפי בנקים ביישובים הערביים. התוצאה היא שמי שנפלט מהמערכת הבנקאית נאלץ לפנות לאשראי חוץ-בנקאי יקר, ולעיתים לגורמים פליליים. צוות בין-משרדי שהוקם ב-2022 בתקופת ממשלת בנט-לפיד לבחינת הסוגיה לא פרסם את מסקנותיו לאחר שהממשלה התחלפה.
• היעדר תמונה כוללת של השוק: הנתונים שמפרסם בנק ישראל כוללים רק בנקים וגופים מוסדיים. האשראי החוץ-בנקאי לדיור - המוערך בכ-5.7 מיליארד שקל - לא נכלל בהם. התוצאה: אין בישראל גוף אחד שיודע מה סך חוב הדיור האמיתי של משקי הבית.

בנק ישראל היסס והגיב באיחור

לטענת המבקר, גם כשהסיכונים היו גלויים לעין, הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל לא תמיד פעל בזמן. דוח המבקר מתאר תבנית חוזרת: זיהוי הבעיה, עיכוב בפעולה, ובינתיים - נזק שצובר תאוצה.

• מבצעי המימון של הקבלנים: היקף האשראי בהלוואות קבלן מסובסדות - מבצעי ה-80/20 וה-10/90 - זינק מ-453 מיליון שקל בדצמבר 2023 לכ-8.3 מיליארד שקל באוגוסט 2025 (בבנק ישראל טוענים כי מדובר בניתוח שגוי שמשווה ממוצע חודשי לנתון שנתי מצטבר). לפי המבקר, הפיקוח על הבנקים עקב אחרי הגידול וניסה מתווה וולונטרי - אבל זה לא צלח והוראת שעה מחייבת פורסמה רק באפריל 2025.
• ביטול מגבלת הפריים: לפי המבקר, בנק ישראל ביטל בסוף 2020 את הכלל שהגביל את רכיב הפריים לשליש מכלל המשכנתה מבלי לבחון את ההשלכות. כשהריבית עלתה בחדות ב-2023-2022, לווים שנטלו רכיב פריים של יותר משליש גילו שהתשלום החודשי שלהם זינק ביותר מ-1,000 שקלים בממוצע.
• כישלון רפורמת השקיפות: ב-2022 בנק ישראל השיק רפורמה שהציגה שלושה סלי משכנתאות אחידים שנועדו לאפשר ללווים להשוות בקלות בין ההצעות של הבנקים השונים. בפועל, שיעור הלווים שהשוו הצעות בין הבנקים דווקא ירד לאחר הרפורמה מ-44% ל-37% - ובבנק ישראל לא בדקו למה.
• מגבלות הפיקוח לא נבדקו: ב-2014-2010 קבע בנק ישראל כללים שהגבילו את גובה המשכנתה וההחזר החודשי ביחס לשווי הדירה וההכנסה, כדי למנוע מלווים ליטול סיכונים שהוגדרו גבוהים מדי. לפי המבקר, הבנק לא בחן אם המגבלות הללו עדיין רלוונטיות למציאות בשוק שבו הריבית עלתה ומחירי הדירות זינקו.

הציבור הופקר לחסדי יועצים לא מפוקחים

ככל ששוק המשכנתאות הפך מורכב יותר, יותר ויותר ישראלים נעזרו ביועצי משכנתאות - אנשים שאמורים ללוות אותם בהחלטה הפיננסית הגדולה בחייהם. המבקר מציין כי הצורך באסדרת תחום ייעוץ המשכנתאות הועלה כבר ב-2017, אך הדבר טרם בוצע. בינתיים התחום נותר פרוץ.

• היעדר פיקוח: שיעור הלווים שנעזרים ביועץ זינק מ-20% ב-2017 לכ-61% ב-2025. אבל אין בחינות הסמכה, אין כללי אתיקה מחייבים ואין כתובת להגשת תלונות. מי שנפגע מיועץ לא מקצועי - פשוט אין לו לאן לפנות.
• תגמול מהגוף "המומלץ": יועצים רבים מקבלים עמלות, פרסים ואף טיסות לחו"ל מגופים חוץ-בנקאיים בתמורה להפניית לקוחות, מבלי שהלקוח יידע על כך. לפי הדוח, חברה אחת אף גבתה שכר טרחה של 10% משווי המשכנתה - סכום החורג באופן קיצוני מהמקובל בענף.
• החקיקה מתקדמת בעצלתיים: הצעת חוק להסדרת התחום, שנתמכת בידי התאחדות יועצי המשכנתאות, הועברה סוף-סוף לפני כחודש בוועדת הכלכלה - אך עדיין ממתינה לאישור בקריאה ראשונה במליאת הכנסת. לפי המבקר, ההצעה צפויה לחזור לדיון רק בכנסת הבאה.

המחירים זינקו - והממשלה חיפשה אשמים

במקום לטפל בשורשי המשבר, הממשלה בחרה בדרך אחרת: גלגול אשמה. במאי 2025 הקימה הממשלה צוות בראשות יועצו הכלכלי של ראש הממשלה פרופ' אבי שמחון במטרה מוצהרת לבחון אם הבנקים הם מי שמונעים מהקבלנים להוריד את מחירי הדירות.

הצוות - שהמנדט שלו סימן מראש את הבנקים כחשודים - הגיע למסקנה חיובית. אלא שהמבקר קובע כי המסקנה לא התבססה על נתונים אמפיריים - ובנק ישראל ומשרד האוצר, שהיו אמורים להיות שותפים מרכזיים בכל דיון כזה, הודרו מהתהליך כולו.

בנק ישראל בתגובה: דוח לא מקצועי ורצוף שגיאות"

• מבנק ישראל נמסר בתגובה לדוח: "שוק המשכנתאות חשוב מדי מכדי שיידון בדוח לא מקצועי, רצוף שגיאות וסתירות. בנק ישראל והפיקוח על הבנקים ימשיכו לפעול באופן מקצועי, מאוזן ואחראי לשמירה על יציבות והוגנות המערכת הבנקאית תוך מעקב שוטף ומעמיק אחר ההתפתחויות בשוק המשכנתאות ונקיטת צעדים בהתאם לצורך".
• על הפיקוח על הלוואות הקבלנים: "הקביעה כי צעדי הפיקוח 'לא צלחו' מתעלמת ממכלול הצעדים שננקטו, אפשרו למידה והערכה ומנעו זעזועים חדים. הצגתם ככישלון מעידה על אי-הבנה של האופן שבו רגולציה פועלת ועלולה להוביל לתובנות שגויות באשר למדיניות הנדרשת ולנזקים למשק".
• על היעדר נתונים מספקים: "המבקר כותב כי אין לפיקוח נתונים קריטיים על סיכון, אך הוא מוזמן לסור לאתר בנק ישראל ולמצוא את הנתונים האלה".