ביום רביעי חשף משרד האוצר את טיוטת חוק ההסדרים, כלומר את הרפורמות שצפויות למשק הישראלי בשנים הקרובות, אך למי שקיווה למצוא בטיוטה הנוכחית את הפתרון למשבר הדיור, ציפתה אכזבה עמוקה. השעה המאוחרת שבה בחרו באוצר לשלוח לעיתונאים את 120 העמודים העמוסים (22:30 בלילה, לא פחות), נראתה כמעידה על דחיפות מסוימת בפרסום ההחלטות. לאחר קריאת המצגת, או לפחות החלקים ממנה שעוסקים בדיור, נותרה בעיקר המחשבה שהיה מקום להמתין עם הפרסום, ואולי לשפר את ההצעות.
אז מה נמצא בטיוטת החוק?
באוצר מציגים מספר צעדים שנועדו להגדיל את היצע יחידות הדיור בשנים הקרובות, ואלו העיקריים שבהם:
הסבת משרדים למגורים: בדוח נכתב כי קיימים ברחבי המדינה עשרות מיליוני מ"ר המיועדים לתעסוקה ולמסחר שאין בהם שימוש, או שלא יהיה בהם שימוש בעשורים הקרובים. טיוטת החוק מציעה לאפשר הסבה של עד 50% משטחי תעסוקה, הממוקמים בקרבת שכונות מגורים, לדירות קטנות. "הצעד ייתן מענה לצורך בשטחי ציבור ויאפשר להוסיף לשוק אלפי יחידות דיור מדי שנה בלב אזורי הביקוש", נכתב.
רישוי עצמי בבינוי: הטיוטה מתייחסת לנתונים שעלו מדוח המבקר, שהתייחס לעובדה שהליכי הוצאת היתר בניה בישראל ארוכים מאוד ומהווים צוואר בקבוק במאמצים להגדלת היצע הדיור. בכדי להתמודד עם בעיה זו, יוצע בחוק ההסדרים לאפשר מסלול קבלת רישוי מקביל למסלול הרגיל בוועדה המקומית. במסגרת מסלול זה, אדריכל מנוסה יוכל לחתום על היתר בניה במקום הוועדה המקומית.
האצת עבודות פיתוח למגורים: על מנת להתמודד עם העובדה שרשויות מקומיות מתנגדות לעיתים קרובות לתוכניות פיתוח, ובכך מעכבות שיווקים של יחידות דיור, בחוק ההסדרים יוצע לכפות על הרשויות להשיב לתוכניות השיווק. אם הרשות לא תשיב המדינה תבצע את עבודת הפיתוח באופן אוטומטי.
ומה לא תמצאו שם?
"אין כאן יעדים. אני חושב שזאת הכותרת", אומר בבירור ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי. "כשאין יעדים מעולם לא מגיעים אליהם. הם לא אומרים פה כלום, עברתי על זה 4-5 פעמים, ויש פה דברים נחמדים, אני רואה פה מצגת יפה אבל אני לא רואה פה יעדים. מה היעד פה? לאפשר ל-50 אלף, 25 אלף איש לקנות דירה בפריפריה במחיר סביר? אני לא רואה את זה פה".
ואכן איש לא חושב שבצעדים המעטים שמפורטים בטיוטה הזו יש בשורה גדולה לשוק הדיור. "אני חושב שזו התחלה טובה, אבל זו רק התחלה", אומר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "זה מעודד שיש פה מישהו שחושב על נדל"ן ושמתחיל לסובב את הספינה לכיוון הנכון. בפעמים הקודמות אנחנו לא ראינו את זה, ראינו רעיונות חצי הזויים, לתת מחיר מופחת, הנחה לא הנחה, חצי מחיר למשתכן, פה ניכר שמי שרוצה לבצע את הדברים זה מי שהתייעץ עם גורמי המקצוע.
"אני מסכים שזה לא מספיק כדי לפתור את הבעיה הגדולה. אין פה בכלל התייחסות לנושא התחדשות העירונית, יש שתיקה בנושא הזה. בסך הכול, בשביל 3 שבועות שהממשלה הזו קיימת, זה בסדר, אבל שלא יראו בזה סוף פסוק".
האם המדינה בכלל רוצה להוריד מחירים?
לטענת רולס הסיבה שהתוכנית חלקית ולא מספקת פתרונות קונקרטיים לבעיית הדיור – אינה מקרית. "המדינה היום, באמצעות מיסוי נדל"ן, מממנת חלק מאוד משמעותי מהתקציבים שלה", הוא מסביר. "באופן עקרוני למדינה יש אינטרס שדירה בקרית מוצקין או קריית גת תעלה 1.5 מיליון שקל ולא 750 אלף שקל, כי היום למעלה מ-50% ממחיר דירה זה כסף שהמדינה גובה מהקבלנים. הקבלנים הפכו למעשה לצינור להעברת כסף מהאזרח למדינה. לכן למדינה ולאוצר אין אינטרס להוריד את מחירי הדירות".
רוב הכסף שרולס מדבר עליו הוא פשוט המחיר שמשלם הקבלן על הקרקע עצמה. מחירי הקרקעות מאמירים בכל הארץ בגלל המחסור בהיצע ובגלל שיטת המכרזים של המדינה, שמשווקת את רוב הקרקעות לפי שיטת ההצעה הגבוהה ביותר. יש לציין שגם מסילתי מאמין שאחת הסיבות המרכזיות לעלייה הקיצונית במחירי הדיור נובעת משיטת המכרזים, וכשהוא נשאל על רפורמה אחת שהוא היה מעביר, זו דווקא רפורמה בשיטת שיווק הקרקעות.
המלחמה בין המדינה לבין ראשי הערים
עוד דבר שעולה מפרק הדיור הוא הנטייה הברורה של האוצר לקחת את הכוח שנותר בידי הרשויות המקומיות ולהעבירו לממשלה. כך למשל המדינה רוצה לאפשר שינויים בתוכניות העירוניות על ידי הפיכת בנייני משרדים לבנייני מגורים, לא על פי שיקול דעת העירייה. עוד מבקשים באוצר לעקוף את הרשות המקומית, כשזו מתנגדת לתוכנית הפיתוח, ולקבל החלטות על פיתוח העיר בשלטון הארצי.
המתנגדים העיקריים לרעיונות מסוג זה הם ראשי הערים. "אני חושב שתקופת הקורונה הוכיחה דבר אחד, שהשלטון המקומי זו הזרוע הביצועית האמתית שמסוגלת להניע דברים ולהביא אותם לידי מימוש, אומר חיים ביבס, יו"ר מרכז השלטון המקומי. "אם ניקח לדוגמא את נושא הפיתוח: אחת הבעיות המרכזיות זה חוסר הבנה של הצרכים האמיתיים של הרשויות המקומיות על ידי משרד האוצר. רוצים לפתח לבנות שכונות מגורים, אנחנו גם רוצים, אבל שכונת מגורים צריכה לכלול בתוכה גם את מבני הציבור גם את מבני החינוך גם את הפארקים והתעסוקה והמסחר. אבל מבחינת האוצר זה מתחיל ונגמר בדירות".
"גם בנושא הסבת המשרדים למגורים: לא יכול להיות מצב שבן-אדם שבונה היום משרדים יהפוך אותם למגורים", המשיך ביבס. "יש תב"ע מסודרת, יש תמהיל של עיר, הרעיון של לקחת ולהפוך את בנייני המשרדים למגורים הוא לא יקרה. זה פשוט לקחת ולהרוס את הכול. לכל עיר יש את המרקם התכנוני שלה וצריך להשאיר את הסמכות אך ורק בידי הרשות התכנונית המקומית כי היא זו שמבינה בתמהיל שלה".
גם מסילתי טוען שמדובר בטעות חמורה: "השלטון המרכזי לא יודע לתכנן ערים כמו שצריך, החשיבה שלו היא חשיבת על ברמה גבוהה מידי, וזה בסדר. אבל לבוא לעיר ולהגיד לה - 'זו התוכנית, אם את לא עונה אני מתכנן', יכול ליצור כשלים שאנחנו נבכה אותם לדורות".