כפי שנחשף אמש (ב') לראשונה ב-N12, בנק ישראל ערך שינויים דרמטיים במשכנתאות, שישפיעו על התנאים והריביות אשר ישלמו רוכשי הדירות. המתווה החדש מעלה שאלות רבות וביניהן: האם המהלך באמת יוזיל את המשכנתאות ובכמה, כיצד המתווה יעזור למי שכבר לקח משכנתא, ממה צריך להיזהר – ומה יקרה למחירי הדירות? ננסה לעשות סדר בדברים.
לעדכונים נוספים ושליחת הסיפורים שלכם - היכנסו לעמוד הפייסבוק של החדשות
מה הולך להשתנות – ומתי?
הלוואת משכנתא מורכבת מסל של ריביות שונות, חלקן קבועות וחלקן משתנות. נכון להיום, מסלול הריבית המשתלם ביותר לרוכשי הדיור הוא ריבית הפריים. ריבית הפריים היא הריבית הכללית במשק שנקבעת על ידי בנק ישראל, בתוספת 1.5%. מאחר והריבית במשק היא אפסית כבר שנים, ריבית הפריים נחשבת לזולה ביותר עבור לוקחי המשכנתאות.
עד כה הוגבל רכיב הפריים עד שליש מהרכב המשכנתא. השינוי המרכזי במתווה המשכנתאות החדש הוא הסרת חלק מהגבלה זו. כלומר, כעת יתאפשר לציבור לקחת משכנתא ששני שליש ממנה בריבית פריים ועוד שליש בריבית קבועה. המהלך צפוי לצאת אל הפועל בעוד כשלושה שבועות.
האם זה באמת יחסוך לנו במשכנתא – וכמה?
ביקשנו מימית אפריאט, חברת הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, לערוך סימולציה של משכנתא לפי המתווה החדש ולבדוק מהם השינויים בהשוואה למצב כיום. "ניקח לדוגמה משכנתא של מיליון שקל לתקופה של 25 שנה", מדגימה אפריאט, "בשני שלישים פריים ושליש ריבית קבועה לעומת הרכב סטנדרטי, תחת אותה שורת רווח של הבנק, אנחנו נראה חיסכון של כ-10,000 שקלים לאורך השנים. במונחים של 25 שנה, זה לא דרמטי בכלל".
אפריאט ממשיכה לצנן את ההתלהבות מהמהלך וצופה שהבנקים "יבלעו" את עיקר ההטבה, כך שההחזרים החודשיים של לוקחי המשכנתאות לא בהכרח ירדו בפועל. המתווה אינו מסדיר את המרווחים של הבנקים. אפריאט מסבירה כי "מה שיקרה זה שהלווים לא יקבלו שני שליש מההלוואה בפריים מינוס חצי אחוז כמו היום, אלא יקבלו פריים פלוס חצי אחוז או יותר, ולכן ההחזר החודשי לא יקטן".
האם יש למסלול הפריים חסרונות לעומת הריבית הקבועה?
כבר שנים שאנו מורגלים בריבית זניחה במשק, שמובילה לריבית פריים משתלמת. אולם בטווח הארוך לריבית יש תנודתיות ועדיין זכורים ימים שבהם היא עמדה על יותר מ-4%. מאחר ומשכנתא היא הלוואה לטווח של עשרות שנים, התבססות נרחבת על ריבית הפריים יכולה להביא להתייקרות בהחזרים בתרחיש עתידי של עליית הריבית.
מה המשמעות לגבי מי שכבר לקח משכנתא?
יש משמעות בעיקר לכל מי שנטל משכנתא בעשר השנים האחרונות, שבהן הוגבל רכיב הפריים. "כאשר ההוראה הזו תיכנס לתוקף, בהחלט יהיה מומלץ לכל בעלי המשכנתאות לבדוק את הכדאיות שלהם למחזר את ההלוואה", אומרת אפריאט וממליצה להיעזר באיש מקצוע.
ומה לגבי משקיעי הנדל"ן?
מלבד הבנקים, המרוויחים הגדולים מהמלך עשויים להיות המשקיעים. "השינוי הזה יכול להוות בהחלט בשורה בעיקר למשקיעים או לאנשים שיודעים שלא יחזיקו בנכס לטווח הרחוק", מסבירה אפריאט, "במסלול הזה אין עמלות פירעון וזה בהחלט מיטיב עם מי שמתכנן למכור את הנכס בטווח הקצר. החשיפה שלו לקנס קטנה - והרווח שלו במכירה גדל".
איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
הודעת בנק ישראל אתמול הובילה לזינוק במניות של חברות נדל"ן שונות אשר בונות בניינים למגורים. ניתן ללמוד מכך שהשוק מצפה להתעוררות בביקוש לדירות, כעת כשרכיב הפריים מתרחב. כאמור, המשכנתאות הופכות להיות אטרקטיביות יותר עבור משקיעים. אם הם יחזרו בהמוניהם לשוק הנדל"ן, שהצטנן מעט במשבר הקורונה, התוצאה הישירה תהיה עלייה במחירי הדירות.
מעבר לכך, ייתכן שההשפעה על מחירי הדיור תהיה בידי הבנקים עצמם. כלומר, אם הבנקים אכן יגדילו לעצמם את המרווחים כפי שצופה אפריאט, וירוקנו את המתווה החדש מתוכן עבור מחפשי הדיור, הרי שההשפעה על עליית מחירי הדירות תהיה מתונה יותר.
למה בכלל יש הגבלה על רכיב הפריים?
"בשנת 2011, לאחר הסקת מסקנות מהמשבר הכלכלי הגדול שאירע בארצות הברית, החליט בנק ישראל להגביל את מרכיב הריביות המשתנות הקצרות, וביניהן הפריים, לשליש מסך הלוואת המשכנתא", מבהירה אפריאט. לדבריה, זה נעשה במטרה לשמור על הלווים והבנקים מהתנודתיות במרכיב זה. "מה שקרה בפועל מאז הוא שהריבית ירדה ונמצאת ב-5 שנים האחרונות בשפל היסטורי. לכן, כל מי שנטל הלוואה טרום ההוראה הרוויח בענק. מה יקרה עם ההלוואה שלהם בעתיד? אין לדעת ואומרים כי הנבואה נתינה לשוטים. בינתיים הם חסכו לא מעט כסף".