ראשון לציון נמצאת בתנופת בנייה והפכה ליעד מבוקש למשקיעים, לבעלי דירות ולחברות שעוברות למרכזים המתחדשים. אחת השכונות המבטיחות למשקיעים היא שכונת רמת אליהו שמראה בשנים האחרונות ניצנים של התפתחות.
על פי נתוני פרופדו, המשתמשת בכלים של בינה מלאכותית לחיזוי התפתחות מחירי הדירות בעתיד, המחירים בשכונה צפויים לעלות בעשרות אחוזים, הרבה בזכות פרויקט התחדשות עירונית משמעותי שאושר לאחרונה. מדובר בשכונה ייחודית במרקם העירוני של העיר. מאז הקמתה לפני כ-80 שנה, נחשבה השכונה כשכונה קולטת עלייה, כאשר קלטה עולים ממזרח אירופה ומאתיופיה. לשכונה דבקה שנים רבות תדמית שלילית של פשע ועוני. החתך הסוציו-אקונומי של השכונה הוא הנמוך ביותר מכל השכונות האחרות ברחבי עיר היין, ועומד על דירוג ממוצע של 4, בעוד הממוצע העירוני עומד על דירוג של 7.
כתבות נוספות:
- השכונה המבטיחה של אשקלון: צמיחת המחירים הצפויה של ברנע
- השכונה המבטיחה של ב"ש: הצמיחה החזויה של שכונה ד'
- השכונה החמה בת"א: הצמיחה הצפויה של נווה שאנן
מסביב לרמת אליהו, שכונות רבות ברחבי העיר צמחו והתפתחו, השכונות הללו מאופיינות בבניה חדשה ומתקדמת, פיתוח תשתיות, וקישוריות תחבורתית. ועם זאת, רמת אליהו התפתחה בקצב איטי יותר, ועדיין נחשבת בעיני רבים כשכונה מאתגרת ומורכבת מבחינה נדל"נית. היא מאופיינת בבניה ישנה ורעועה, בנייני רכבת למכביר, חריגות בניה לא תקניות, והעדר תשתיות ראויות.
להערכתה של פרופדו, ייתכן והמצב ישתנה. הוועדה המחוזית לתכנון ובניה אישרה לאחרונה פרויקט פינוי בינוי מהגדולים ביותר בארץ. הפרויקט יכלול הריסת 3,000 יח"ד בשכונה והקמת מגדלים רבי קומות שיכללו כ-5,400 יח"ד סך הכל. במסגרת זאת, כוללת התכנית גם העברת תושבים מהבניינים הישנים אל דירות חדשות בשכונות מגוונות ברחבי העיר, אופרציה נדירה ומורכבת יחסית, שיש לה השלכות חברתיות משמעותיות, הרבה מעבר להשלכות נדל"ניות.
התפתחות נוספת, שעשויה להשפיע על התקדמות השכונה היא הקמת תחנת המטרו בסמוך לשכונה, מה שיכול לייצר מהפכה. על סמך זאת, מוצגת תחזית עליית המחירים שמציעה מערכת הבינה המלאכותית של חברת פרופדו לדירות בשכונה שנמצאות במצב סביר. רמות המחירים למ"ר בשכונה נעים בין כ-21-25 אלף שקל למ"ר.
על פי הנתונים, שכונת רמת אליהו מהווה הזדמנות השקעה בטווח הארוך וזאת בין היתר עקב: התחדשות עירונית משמעותית – פרויקט פינוי בינוי מהגדולים בישראל של אלפי יחידות דיור, תחנת מטרו בסמיכות לשכונה בקו M1 South, פוטנציאל התחדשות עירונית למבנים רבים נוספים ברחבי השכונה, שדרוג תשתיות ופיתוח עירוני בשכונה, כניסת יזמים וחברות בניה, עירוב המרקם העירוני ועלייה אפשרית בדירוגים הסוציו-אקונומיים ובמדדי החינוך וירידה במדדי הפשיעה, מחירי כניסה אטרקטיביים יחסית, תחנת הרכבת הקלה סחרוב (קו ירוק) במרחק של כקילומטר מהשכונה.
עליות המחירים הצפויות בשכונת רמת אליהו על פי אומדן פרופדו
שוויה של דירת שני חדרים בחלקו הדרומי של רחוב אנילביץ' ששטחה 57 מ"ר מוערך היום בכ-1,431,669 שקלים, על פי תחזית פרופדו בשנת 2026 מחיר הדירה כבר יעלה ל-1,658,086 מיליון שקל וב-2031 הוא כבר יעלה 2,156,186 שקל. מחירה של דירת 3 חדרים ששטחה 64 מ"ר בחלק הצפוני של רחוב אנילביץ' מוערך בכ-1,458,432 שקל, על פי תחזית פרופדו בשנת 2026 היא תהיה שווה 1,678,447 שקל ובשנת 2031 היא כבר תהיה שווה 2,202,826 שקל.
מחיר דירת 3 חדרים ברחוב יעקב כהן ששטחה 72 מ"ר הוא 1,664,280 שקל, על פי תחזית פרופדו שוויו יהיה מוערך ב-2026 1,916,280 שקל וב-2031 יהיה שווה 2,555,050 שקל. דירת 3 חדרים ברחוב שלמה המלך ששטחה 77 מ"ר שווה היום 1,731,268 שקל, על פי אומדן פרופדו היא תהיה שווה ב-2026 1,981,810 וב-2031 2,668,094 שקל. דירת 3 חדרים ברחוב דוד המלך ששטחה 83 מ"ר תהיה שווה ע"פ פרופדו ב-2026 2,111,802 שקל וב-2031 2,834,645 שקל.
חשוב להדגיש, כמו בכל השקעה, גם השקעה ברמת אליהו כרוכה בסיכונים ואתגרים ובפרט מורכבות אפשרית באיתור שוכרים, ניהול ההשכרה, גביה וכו', מצבם הפיזי של הדירות, חריגות בניה, עיכובים אפשריים בהקמת הפרויקטים החדשים, לרבות פרויקט המטרו וכיוצא באלה. לכן על כל משקיע ומשקיעה לכלכל את צעדיהם בצורה המושכלת ביותר, ולקבל החלטת השקעה לאחר שבדקו לאשורו את מחיר הנכס, מצב הנכס, את מיקומו הספציפי.
לטענת פרופדו, החיזוי של החברה מדוייק ברמה של 95 אחוז, אך יחד עם זאת החברה לא מספקת התחייבות למחירים שהיא חוזה. לטענתם הם אומנם חוזים שלל אירועים נדל"ניים, תכנוניים, תחבורתיים, היבטי בנייה, מסחריים, מגורים, דמוגרפיים, היבטים מאקרו-כלכליים ועוד, אך לא יכולים להתיימר לנבא מאורעות אקסוגניים כדוגמת משברים גאו-פוליטיים, מלחמות, טרור, פגעי טבע או מגפות.